网站地图
【www.scfx8.com--学校管理】
篇：物业实施方案37团恒成物业公司管理方案
一、常规性
1、房屋管理及维修养护
（1） 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向。 （2） 物业外观完好、整洁、无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3） 空调安装统一。
2、公共，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无。
（1）。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急可随时起用。
（2）。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾。
（4）。每半年清洗水池1次，保证水质符合；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；通畅，道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及。
（1）专业伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好。
（7）在指导下搞好。
5、环境。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
8、
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合团、派出所开展各项工作。
公司拟采取的
“对物业进行，为业主”是本公司的根本理念，，贴心服务，铸造品牌的信誉与形象。
（一）
涉及面广，一般住用户对内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主的根本原因。本公司从项目前期管理、房屋维修与养护、及管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实面的、标准化，使本公司物业规范化在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使团领导放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设主交流箱、公示栏、等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员，实行，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主，保证服务质量。凡是业主提出的涉及有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面团领导。绝对禁止加剧业主与团、团与物业公司、物业公司与业主之间矛盾的做法与行为。
五、物业管理的具体操作
公司贯彻“、业主至上”的，从项目前期管理、入伙、房屋维修与养护、及管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实面的、标准化 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动。
3.规章制度制定
制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物业管理的启动
1.物业的
1、（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。
管理。装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，施工人员由业主或代理人书面担保，防范发生；进行二次装修中用电、煤气、，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留。
环境。规范二次及垃圾的运输和堆放，严禁投入，确保内道路通畅及环境整洁；加强，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用，使其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及，尤其是私自在楼梯口加装。
(三)完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全
在社区四周、社区出入口，电梯轿厢内设置，建立24小时不间断监控资料。
在出入口处对来访客人进行登记，控制内数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全且末的物业保安，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如沙尘、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；无缺损、无丢失，路面不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
A、设备设施维护系统
1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，、涂料等无脱落、无污迹；空调安装位置统一；设立小板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2.共用
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1、设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、作正常，无，方便住用户生活。
（包括、供水泵、屋顶水箱、阀门等）。对生活水泵、定期检修及防腐保养，确保运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有措施，无污染隐患；的水质符合；对、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存、单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；道路、设备房无积水、浸泡发生；每年一次、；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、供电线路、总开关、户外型、户内型、等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、等公共照明完好；建立巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定管理措施；发生地震、火灾、等情况及时切断电源；备用应急随时起用。
管理。由和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件相符合；固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种固定是否牢固。管子接头有无脱扣现象，有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的是否符合规定。
3）弱电设备管理
每天对进行维修保养，确保故障能及时排除。
4）理
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立，制订突发火灾应急方案；每年举行一次，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
：垃圾箱、等设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注
2 扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水
3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水
4 擦 1次/周 无灰尘
5 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、
6 擦 1次/月 无灰尘
7 路面 循环清扫 无杂物
8 路边 2次/天 无杂物
9 水泵结合器 1次/周 无灰尘
10 路灯柱 1次/周 无灰尘
11绿地 清理 2次/周 无灰尘、
2、消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水（依） 浇足浇透
修剪（按季节进行） 美观平整
清除（每周一次） 确保基本无
防虫 （一年2次） 无病虫害
养护 施肥（一年4次） 绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施，对业主的共用设施： 等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；团服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行，并引入良好的运营机制充分发挥物业的，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动
1、
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。各项活动事先计划，争取有关部门支持，并发展与、以及有关部门的良好合作关系；在楼宇栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1）、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次用收支情况。
六、物业接管事项说明
（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立专业团队进行工作。
37团社区
第2篇：物业管理实施方案物业管理实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20XX年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20XX027号。
1-2.公司内部机构设置
公司设经理一名，下设四个职能科室：
物业公司组织机构设置及各科室人员配置
经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。
在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。
1-3.公司员工配置
公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。
1-4.公司现有固定资产
公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。
二、花园小区物业现状分析
2-1.眉县花园小区简介
眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。
小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。
小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。
2-2.物业特点
该物业具有以下特点：
1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；
2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；
3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析
征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。
三、物业管理方案
3-
1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。
3-3物业服务的内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。
3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
方案二：物业管理实施方案
为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：
一、指导思想和工作原则
（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。
（二）工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。
二、工作目标
（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。
（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。
（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。
（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。
（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。
（六）建立物业服务信用保证金制度。
（七）开展县城内裸地硬化和绿化。
（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。
三、工作任务及分工
（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作
1.现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）
2.二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）
3.负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）
（二）完成裸地硬化和绿化任务
具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。
1.城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）
2.20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）
3.企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）
4.临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）
5.基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）
（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为
1.依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步
加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）
2.严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）
3.强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）
4.依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）
5.加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2007〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局）
6.依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局）
（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系
城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
1.理顺管理体制，创新运行方式。
对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）
2.建立责权明确的工作体系。
县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。
县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。
县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小
区（楼）各类经营行为。
县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。
县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。
县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。
水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。
四、保障措施
（一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。
（三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
方案三：物业管理实施方案
为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。
二、工作任务
（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。
城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。
1、街道办事处职责。
组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。
（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。
（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。
（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。
（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。
（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，
2、社区居委会职责。
根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。
（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。
（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。
（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。
（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。
（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。
（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3、市物业管理办公室职责。
物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。
（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。
（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。
（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。
（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。
（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。
（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。
（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。
（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。
（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。
（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。
（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。
1、实施老旧小区自管型物业管理。
开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、实施老旧小区过渡型物业管理。
具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、规范已实施物业管理的小区。
一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。
（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。
对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。
（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。
开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门
要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。
（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。
各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。
（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。
要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。
（七）保证措施。
1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。
要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“十一五”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。
2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。
各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。
3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。
为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制
订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。
三、时间安排
（一）20XX年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。
（二）20XX年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。
（三）20XX年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。
（四）20XX年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。
（五）20XX年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。
（六）20XX年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、和验收
本文来自: 书通网(www.dawendou.com) 详细出处参考：http://www.dawendou.com/htm/201494/61725.htm
第3篇：温州物业实施方案徐州汇龙物业管理公司作为一个新成立的物业管理公司，将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作，尽快进入角色，迅速适应环境，掌握先进的物业管理理念和经营策略；全体员工齐心协力，严格按照总体规划，实现预定目标。
★第一部分 物业管理公司简介
一、公司管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： > > 团队意识和吃苦精神+个性发展和竞争机制+先进模式和严格管理
> >
1、团队意识和吃苦精神：在当前竞争激烈的社会中，团队意识和吃苦精神无疑是企业求生存、求发展的先决条件。"企业以人为本、员工以企业为家"便是其核心体现。 > >
2、个性发展和竞争机制：在优秀企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性发展是激发员工积极性和主动性的重要方式，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，也是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
二、公司人员配备情况： > >
1、经理：1人。 > >
2、会计：1人。 > >
3、各部门：
水电维修科：土建工1人，水电工（含强弱电）1人。 保洁绿化科：绿化工1人，保洁员4人（每栋楼一人）； 保安队：保卫队队员7人（两个门，24小时三班倒）； 接待室：接待员1人、收费员1人（兼采购员）。 > > 总计：12人
三、公司各部门职责： > > 经理：
1、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策；
2、按"权责利"相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；
3、明确公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系。
4、引导并培训员工，保持员工的工作积极性、以实现公司经营总目标；
6、主持新的经营项目的开发；
7、对各个责任部门的工作情况进行检查或抽查。
8、处理客户投诉， 安排公司其他相关事宜。 关于大运河装饰城三期物业管理实施方案 > > 接待处：
1、负责办理住户的上房手续，建立并维护住户档案；
2、接待住户并负责整理住户的反馈意见，提出合理建议；
3、根据住户反映的意见和要求，迅速通知其他职能部门，以求问题在最短时间内得到解决。
4、将已解决的、未解决的，未完全解决的问题分类整理、登记，以备查找。 5、负责传达及安排上级领导的各项任务，及时把重要信息及通知告知客户。
6、负责安排公司的各项收费事宜； > >保洁员：
负责小区公共区域的卫生，保洁，垃圾清理。
提供每天从早7:30－下午6:30全年365天的保洁服务工作，保证小区公共部分干净整齐，并维持地面保洁。每天做到垃圾及时清运，垃圾桶外表无污迹及粘附物。 > >绿化员：
负责小区环境绿化，补种，养护工作及绿化带卫生清理。保护公共的花草树木不被人为损坏。 > >水电维修员：
负责小区的房屋、公共设施、供电、供水、供热维修、维护工作。
提供正常维修服务，保证小区内公共设施的正常运转和水、电、暖的正常供应。 接到客户报修电话，15分钟内赶到现场，一般问题30分钟解决，重大问题24小时得到处理。 > >土建工：
负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作，应住户的要求，迅速解决基建方面的问题。负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。 住户要做非常规装修、改建时必须在场。
> >保安员：
负责小区的日常安全，做好人员车辆出入登记；
提供全天24小时值勤、巡逻服务，严守操作规程和门卫制度；
维护小区内正常秩序及公共安全，发现问题以最快速度赶到现场处理问题。 > >会计：
负责公司的收支帐目，做到帐目清晰。 > >收费员：
做好小区内所有住户的物管费的收缴工作，力争做到及时、足额。对因各种原因未交费用的住户必须登记清楚，注明原因。协助经理，会计做好物品采购工作。
★ 第二部分 公司管理目标
（一）、公司总目标
1、年度业主综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
（二）、目标分解
> > 接待室：（包括收费员） （1）、接待处各项工作实现率100% （2）、业主有效投诉处理率100% （3）、限时服务承诺实现率≥95% > > 绿化保洁组：
（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100% （2）、环境卫生日检查合格率≥95% > > 水电维修组：（包括电梯工）
（1）、各项工程管理工作实现合格率率100% （2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96% > > 保卫队：
（1）、保卫各项管理工作实现良好
（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > > 会计：
（1）、帐目清楚，收支记录准确。 （2）、帐目抽查良好率100%。 ★ 第三部分 公司服务内容及标准
一、前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议；
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
3、参与单项工程的甲乙方交接验收；
4、参与整体工程的甲乙方交接验收；
5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；
6、接受业主入住前的相关咨询；
7、供业主入住前的上门服务。 > >
（一）、业主入住管理
1、办理业主入住及接房的相关手续；
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 > >
（二）、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： （1）、清洁卫生管理； （2）、绿化日常维护管理； （3）、治安管理；
（4）、共用蓄水池的维护管理； （5）、水电管理； （6）、排污设施管理； （7）、道路维修管理；
（8）、房屋共用部位的日常养护维修； （9）、物业档案资料管理； （10）、车辆停放及交通秩序管理；
（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育； （12）、代收代交水电气费；
（13）、根据需要增设的其他服务项目。
二、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4、治安管理
（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。 （2）、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
★ 第四部分 公司日常管理工作安排 (一)日常管理工作
1、日常管理工作的内容
（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;
（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
（3）住户装修管理；
（4）车辆管理；
（5）客户档案管理；
2、安全保卫
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准；
（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；
3、清洁绿化
（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；
（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；
（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；
4、消防
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；
（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；
（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；
（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；
（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；
6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；
（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。
7、住户装修管理
（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；
（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；
8、车辆管理
（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；
（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程；
（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
9、客户档案管理
（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；
（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。
（二）与业主日常沟通
1、与业主的日常沟通包括以下形式和内容：
（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；
（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；
（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；
（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。
2、物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。
3、如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。
（三）处理客户投诉
1、物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；
（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；
（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；
（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；
（4）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。
2、物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。
★ 第五部分 管理人员的职责和权利
一、物业管理人的主要权利 （1）根据有关法律、法规，结合物业实际情况，制定物来管理公约、住户手册、员工手册等各方面的管理规定。
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。物业管理公司有权按时收取物业管理费、装修管理费以及其他合理的费用。
（4）制止违反规章制度的行为。物业管理公司如发现业主或使用人违反规定进行以下行为的，应予以制止、批评教导，责令恢复原状和赔偿损失：
a 擅自改变小区内土地用途；
b 擅自改变房屋、配套设施的用途、结构和外观，毁损设备、设施而危及房屋安全的；
c 私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅小区景观，噪声扰民等。
（5）选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘清洁公司负责物业的清洁工作，选聘保安公司负责物业保安方面的工作等。
（6）可实行多种经营，其收益补充物业管理经费。在现阶段，由于居民收入水平的限制，物业管理收费不可能很高，开展多种经营，增加收入，以补充物业管理经费不足是行之有效的办法。
二、物业管理人的主要义务
（1）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。正确处理物业管理公司和业主的关系，追求和谐共处。
（2）按照管理质量标准，履行物业管理合同，提供优质服务。物业管理企业应以物业管理合同为依据开展经营活动，履行管理合同，提供优质服务。 （3）采取完善的安全保卫措施，保卫住户的人身、财产安全和公共安全。
（4）接受业主的监督。重大的管理措施应当尊重业主的意见。
（5）接受房地产行政主管部门以及其他部门和物业所在地政府的管理、监督。 （6）对住户的合理要求和实际困难，迅速做出反应，给予认真解决。
（7）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。物业管理公司应结合业主的实际情况，定期或不定期地开展多种形式的社区生活服务和社区文化活动。
第4篇：物业服务实施方案物业服务方案
一、物业基本情况
物业类型：
物业名称：
坐落位置：
占地面积：
万平方米 建筑面积：
万平方米 栋
数：
栋
二、管理服务事项
1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。
2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。
3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。
4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。
5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。
7、交通秩序与车辆停放的管理。
8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。
9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。
10、房屋装修管理。
11、组织开展小区文化娱乐活动。
12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。
13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。
15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止等措施。
16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。
三、物业服务质量和标准
（一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。
（二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。
（三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。
（四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管 2 道、化粪池的日常检查养护，确保正常使用。
（五）道路维修管理：对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好。
（六）清洁卫生
1、楼道每天清扫，栏杆、扶手每天擦拭干净，确保地面无油污、栏杆无积灰，保洁率达92%以上。
2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净，做到果皮、纸屑、烟头等垃圾随有随捡，保洁率达90%以上。
3、定期组织实施化粪池清掏（每年一次），衔接处理好费用来源。
4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运2次（上午：6：30—8：30；下午：2：30—5：30），垃圾桶随时清洗，保持干净。
5、共用地段墙面无广告张贴物。
6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。
7、阴阳沟等卫生死角每周清扫，并根据季节变化喷洒药物。
（七）绿化物日常养护管理：
1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇水，保持绿化物生长良好。
2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。
3、绿地完好率达到97%以上。
（八）公共秩序维护及安全防范
1、小区实行24小时保安值班制度，设置固定岗和巡逻岗。
2、对外来人员（物品）的出入进行询问、登记，核查属实后方能放行，禁止闲杂人员进入小区内。
3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。
4、发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练，强化保安人员自身素质。
6、保安人员配置对讲机等器械，以便及时应对突发事件。
7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况，发现隐患及时整改，并作好记录。
8、协助搞好小区治安管理。
（九）维修服务
1、小区内提供24小时维修值班服务，停水、停电、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，报修后15分钟内赶到现场；日常零星维修，报修后30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。
2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维修方案，送交贵单位或业委会审核后实施改造。
3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡视检查，发现隐患及时维修。
4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。
5、公用路灯做到随坏随换，保障住户出入方便。
6、做到维修合格率达98%以上，维修及时率达96%以上。
7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的书面记录，整理存档。
（十）水、电、气管理
1、直供一户一表，代收代缴水、电、气费，单价按地方核定标准收取。
2、如不是直供表，则严格水、电、气的管理，让水、电、气总表与分表的差额控制在合理范围内，除公用部分外，水的差额控制在10%以内，电的差额控制在8%以内，气的差额控制在5%以内。如超出规定控制率部分视为物业公司管理不善，应承担其相应的费用。
3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由业主承担。
4、每月定时抄录水、电、气总表及分表，根据总表、分表计算出水、电、气单价，并将账目公布上墙。
5、若发现住户偷窃水、电、气，一经查实，当事人应当全额承担当月该单元水、电、气的差额。
（十一）电梯使用管理规定
电梯是小区人每位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命是每位业主的责任，应当严格执行以下规定：
1、除装修期间外，严禁用电梯运载货物及施工材料。
2、装修期间，装修材料（河沙、岩沙等）和装修垃圾必须全部袋装，并均匀放在轿厢内，勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内，超大、超长材料及物品严禁用电梯运送，以免发生危险。
3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，以及随意按动警铃按钮。
4、不得超载运作，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。
5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童，2岁以下儿童须由大人带领
5 乘梯。
6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损坏轿箱内的装饰物。
7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌 ，可按警铃报告，耐心等待维修抢救人员的到来，不得采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为。
8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。
9、乘电梯时，不可以将身体倚靠轿门，防止发生意外，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
10、电梯出现下列情况，应及时报告管理处： （1）门开和关失去控制； （2）运行时有明显的速度异常； （3）运行时有异常的振动和响声； （4）有漏电现象。
11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。
（十二）房屋装修管理
1、办理房屋的交接手续。
2、办理房屋的装修手续，签订《装修管理规定》。
3、负责装修人员的出入管理（办理出入证），随时检查装修现场，杜绝违规装修，确保装修质量。
4、装修结束后，对房屋的装修进行全面验收，对违规装修劝其整 6 改。
（十三）综合服务管理
1、负责协调相关职能部门的关系，传达其相关精神。
2、通过发放宣传资料，办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理知识。
3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管理和精神文明建设等。
4、建立住户评议制度，广泛征求住户意见，克服物业管理工作中的不足，使住户的满意率保持在90%以上。
5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。
6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况，并负责实施管理、使用、保养和维修。
7、负责小区内业主的来访接待，做到及时回复并处理，积极做好住户回访工作，主动为孤寡、老、弱住户提供服务。
（十四）有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的维修、安装等，其材料和工时费由住户承担（更换水龙头、插座等细小维修免工时费），家政服务实行双方协商定价收费的原则。
四、物业服务费用和其它费用
（一）物业服务费：包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的其他公共性服务收费。
1、物业交付业主前，物业服务费由委托单位承担；物业交付业主
7 后，由业主承担。
2、本住宅楼物业服务费，拟定收费标准如下。 （1）住宅：按 1.05 元/平方.月收取。 （2）其它：按 1.50 元/平方.月收取。
（二）房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担：
1、保修期内属保修范围的由承建方承担。
2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担，或从房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支，不包括在物业服务收费项目内。
（四）有偿服务收费。实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。
（五）代收代缴费用。
1、代收代缴卫生垃圾清运费（以物价部门核定标准为准）。
2、水、电、气的代收代缴按前第三项第
（十）款履行。
3、其它委托性代收代缴费。
五、人员设置及物业服务费用构成测算
（一）人员设置：
现场主管
名，管理人员
名，维修人员
名，保洁员 名，保安员 名。
（二）物业服务费用构成测算：
1、物管费收入： 元。
2、支出部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 元；
8 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元； （3）物业区域内清洁卫生费 元； （4）物业区域内绿化养护费 元； （5）物业区域内秩序维护费 元； （6）办公费用 元；
（7）物业管理企业固定资产折旧费 元； （8）法定税费 元； （9）其它费用 元；
3、合理利润，收支相减余额为 元。
六、物业公司的权利和义务
（一）起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度。
（二）依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收取服务费用，并接受业主监督。
（三）对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规定》的行为进行处理。
（四）向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督。
（五）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。
（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公
9 共秩序。
（七）不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。
（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。
七、物业验收与接管
（一）验收接管资料（复印件）
1、接收全套建筑施工资料；
2、总平面图；
3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图；
4、消防设施图；
5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同（保修协议）、操作设备、维修养护说明书及图纸资料。
（二）验收接管工作流程
1、汇同委托方进行物业及其设施设备验收，重点是楼宇本体设施与公用配套设施，并且认真、如实填报质量验收记录。
2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式，重大保修项目附细则与图纸。
3、填报书面移交手续，签署正式接收文件。
八、物业管理用房
（一）委托方应按有关规定向物业管理企业提供相应的物业管理用房，由物业公司无偿使用。
（二）物管用房具体用途：
1、办公室：现场管理员、维修员、保洁员、绿化工、保安员。
2、休息室。
3、工具室：维修、卫生、绿化。
物业公司将按照以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广大业主营造一个安全、整洁、优雅、舒适、宁静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达90%后，一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为“市级”优秀住宅小区。
第5篇：物业管理实施方案物业管理实施方案
一，成立物业管理公司，建立物来管理机制。
二，组织机制
物业管理行业是一微利行业，当前多数物来管理企来外于亏损状态．因此，物业管理企业的组织要更加简洁，实用，降低组织内耗及劳资成本等．
三，人事安排
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗．预计12名员工(按整个小区交付时设计)． 序号 岗位人数主要职责备注
1经理1人在董事会领导下，全面负责经营等．
2经营部主任1人具体经营事务，人事等．
3办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等
4物业管理员1人，具体物业管理，装修监管，收费，维保服务等．
5安全护卫员４人，门卫．巡更，停车管理，小区内公共秩序等．
6水电工１人公共区域水电设施维护，水电维修服务等．
7保洁员４人，公共区域卫生保洁．绿化养护等．
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训．培训率100％．
四，目标
贯彻开发商打造优质物业管理项目的构想，引进大都市物业管理理念，通过优质的服务将正金嘉园小区管理成都市居民生活的乐园．让业主在家中享受都市生活氛围．并使物业管理达到一定的水平．促进小区物业保值增值．树立我物管公司品牌。
五，组建业主管理委员会，由业主选举，在业主中自行产生，组委会由七人组成．
主任１人，副主任１人，栋号员４人，联防员１人，每位业主都是业主管理委员会委员． 六，前期物来接管
A派物业管理员，水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)．
B物来接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益．当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物来验收发管工作即完成．
七，物管联防入伙
1， 准备工作
治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏，增设报警系统，统一安装监控器，防盗窗或铝金窗．
车辆管理：增设区间道路标志，，封闭小区由多个出入口到一进一出，增设自行车棚，卫生箱及
垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等．
楼道灯：改用节能灯(如温感，声控或角摸式等)
分步购置办公，护卫 保洁，水电工等 维修设备及工具用具和员工工作服等． 3协调工作
与供电局，自来水公司，石液化气公了卫保洁水电工等 邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水，电，气，的供应和通信网络畅通．
2， 入伙现场
入伙准备，协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗，横幅，花卉，背景音乐，安全
护卫立岗，巡更，迎接业主入伙
举行入伙仪式：邀请政府官员司员，新闻媒体，业主代表剪彩，欢迎业主入住． 注意事项：避免后期工地的灰尘，噪音等不和谐的现象．
八，房屋装修与管理
业主在接号楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行，其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》．根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表，领取《装修管理规定》，根据约定在申请表早签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工．业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格即退还装修押金及保证金．
九，建立物业管理档案
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施业管理时对工程维修，配套，改造必不可少的依据，也是更换物来管理企业时必要须移交的内容 之一，现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西，物业档案资料的建立主要抓收集，整理，归案，利用四个环节．
十，日常管理
1， 房屋管理运作一览表，
工作内容 核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍每天，入伙期间6H每天，消灭违章于未然，每周三次，100％，标准，准确，符合规定，无危及安全，外观无改变，用途无改变，无乱堆乱放，，乱控乱接，无违章装修，房屋完好率100％，投诉1‰以下，无违章装修及时听取业主意见，满足业主合理要求，
第6篇：物业服务实施方案.物业服务方案
一、物业基本情况 物业类型: 物业名称: 坐落位置: 占地面积:万平方米 建筑面积:万平方米 栋 数:栋
二、管理服务事项
1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。 物业共用部分具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等 ,非承重结构 的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼 道灯、避雷装置。
2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防 设施设备、电梯。
3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。
4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运。
5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序,协助做好区域内的安全防范工作。
7、交通秩序与车辆停放的管理。
8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与 竣工验收资料。
9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。
10、房屋装修管理。
11、组织开展小区文化娱乐活动。
12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括:物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。
13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
14、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护。
15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》 等的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取规劝、制止等措施。
16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。
三、物业服务质量和标准
(一房屋公用部位的日常养护维修:对房屋屋顶、外墙面、楼道 等共用部位进行日常养护维修,保持完好。
(二共用设施设备的维修、养护:配电设施、主供水、供电、供 气管线等设施设备定期进行日常养护维修,保证其正常运行。
(三 共用畜水池的维护管理:共用蓄水池每季度清洗、消毒一次, 保证饮用水符合卫生质量标准。
(四排污设施管理:定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管 道、化粪池的日常检查养护,确保正常使用。
(五道路维修管理:对小区内的小区级道路(不含市政道路进 行日常养护维修,保持道路良好。
(六清洁卫生
1、楼道每天清扫,栏杆、扶手每天擦拭干净,确保地面无油污、栏杆无积灰,保洁率达 92%以上。
2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净,做到果皮、纸屑、烟头 等垃圾随有随捡,保洁率达 90%以上。
3、定期组织实施化粪池清掏(每年一次 ,衔接处理好费用来源。
4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运 2次(上午:6:30— 8: 30;下午:2:30— 5:30 ,垃圾桶随时清洗,保持干净。
5、共用地段墙面无广告张贴物。
6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。
7、阴阳沟等卫生死角每周清扫,并根据季节变化喷洒药物。 (七绿化物日常养护管理:
1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇 水,保持绿化物生长良好。
2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。
3、绿地完好率达到 97%以上。 (八公共秩序维护及安全防范
1、小区实行 24小时保安值班制度,设置固定岗和巡逻岗。
2、对外来人员(物品的出入进行询问、登记,核查属实后方能 放行,禁止闲杂人员进入小区内。
3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。
4、发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当 及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练,强化保安 人员自身素质。
6、保安人员配置对讲机等器械,以便及时应对突发事件。
7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况,发现隐患及时整改, 并作好记录。
8、协助搞好小区治安管理。 (九维修服务
1、小区内提供 24小时维修值班服务,停水、停电、水管破裂、下 水道、沙井堵塞等急修,报修后 15分钟内赶到现场;日常零星维修, 报修后 30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。
2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维 修方案,送交贵单位或业委会审核后实施改造。
3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡 视检查,发现隐患及时维修。
4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。
5、公用路灯做到随坏随换,保障住户出入方便。
6、做到维修合格率达 98%以上,维修及时率达 96%以上。
7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的 书面记录,整理存档。
(十水、电、气管理
1、直供一户一表,代收代缴水、电、气费,单价按地方核定标准 收取。
2、如不是直供表,则严格水、电、气的管理,让水、电、气总表 与分表的差额控制在合理范围内, 除公用部分外, 水的差额控制在 10%以内, 电的差额控制在 8%以内, 气的差额控制在 5%以内。 如超出规定 控制率部分视为物业公司管理不善,应承担其相应的费用。
3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由 业主承担。
4、每月定时抄录水、电、气总表及分表,根据总表、分表计算出 水、电、气单价,并将账目公布上墙。
5、若发现住户偷窃水、电、气,一经查实,当事人应当全额承担 当月该单元水、电、气的差额。
(十一电梯使用管理规定
电梯是小区人每位业主的共有财产, 也是所有共有财产中最为昂贵 的设备之一,保护和延长其使用寿命是每位业主的责任,应当严格执行 以下规定:
1、除装修期间外,严禁用电梯运载货物及施工材料。
2、装修期间,装修材料(河沙、岩沙等和装修垃圾必须全部袋 装,并均匀放在轿厢内,勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内,超大、超 长材料及物品严禁用电梯运送,以免发生危险。
3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按 钮,以及随意按动警铃按钮。
4、不得超载运作,当超载信号铃声响时,站在门口的乘客应自觉 退出,不得采取任何形式的强制关门手段。
5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童, 2岁以下儿童须由大人带领 乘梯。
6、为了您和大家的健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损 坏轿箱内的装饰物。
7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时,乘客不必惊慌 ,可按 警铃报告,耐心等待维修抢救人员的到来,不得采取拍打按钮、厢体以 及强行撬门等急躁行为。
8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标 志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。
9、乘电梯时,不可以将身体倚靠轿门,防止发生意外,进出门时 不许长时间站在门中间,以免挡住电眼。
10、电梯出现下列情况,应及时报告管理处: (1门开和关失去控制; (2运行时有明显的速度异常; (3运行时有异常的振动和响声; (4有漏电现象。
11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。 (十二房屋装修管理
1、办理房屋的交接手续。
2、办理房屋的装修手续,签订《装修管理规定》 。
3、负责装修人员的出入管理(办理出入证 ,随时检查装修现场, 杜绝违规装修,确保装修质量。
4、装修结束后,对房屋的装修进行全面验收,对违规装修劝其整 改。
(十三综合服务管理
1、负责协调相关职能部门的关系,传达其相关精神。
2、通过发放宣传资料,办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理 知识。
3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管 理和精神文明建设等。
4、建立住户评议制度,广泛征求住户意见,克服物业管理工作中 的不足,使住户的满意率保持在 90%以上。
5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。
6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况,并负责实 施管理、使用、保养和维修。
7、负责小区内业主的来访接待,做到及时回复并处理,积极做好 住户回访工作,主动为孤寡、老、弱住户提供服务。
(十四 有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的 维修、安装等,其材料和工时费由住户承担(更换水龙头、插座等细小 维修免工时费 ,家政服务实行双方协商定价收费的原则。
四、物业服务费用和其它费用
(一物业服务费:包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小 区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的 其他公共性服务收费。
1、物业交付业主前,物业服务费由委托单位承担;物业交付业主 后,由业主承担。
2、本住宅楼物业服务费,拟定收费标准如下。 (1住宅:按 1.05 元 /平方 .月收取。 (2其它:按 1.50 元 /平方 .月收取。
(二房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担:
1、保修期内属保修范围的由承建方承担。
2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担,或从 房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支,不包括在物业服务收 费项目内。
(四有偿服务收费。实行明码标价,并坚持自愿原则,不得强行 服务收费,其收费标准由双方协商议定。
(五代收代缴费用。
1、代收代缴卫生垃圾清运费(以物价部门核定标准为准 。
2、水、电、气的代收代缴按前第三项第(十款履行。
3、其它委托性代收代缴费。
五、人员设置及物业服务费用构成测算
(一人员设置: 现场主管 名, 管理人员 名, 维修人员 名, 保洁员 名, 保安员 名。 (二物业服务费用构成测算:
1、物管费收入:元。
2、支出部分: (1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 元; (2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元; (3物业区域内清洁卫生费 元; (4物业区域内绿化养护费 元; (5物业区域内秩序维护费 元; (6办公费用 元; (7物业管理企业固定资产折旧费 元; (8法定税费 元; (9其它费用 元;
3、合理利润,收支相减余额为 元。
六、物业公司的权利和义务
(一起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业 服务制度。 (二 依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收 取服务费用,并接受业主监督。
(三对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规 定》的行为进行处理。
(四向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定,当业主和物 业使用人装修物业时,告之有关注意事项和禁止行为,订立书面约定, 并负责监督。
(五 在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准 以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。
(六协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公 共秩序。
(七不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。
(八不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。
七、物业验收与接管
(一验收接管资料(复印件
1、接收全套建筑施工资料;
2、总平面图;
3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图;
4、消防设施图;
5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同(保修协议、操 作设备、维修养护说明书及图纸资料。
(二验收接管工作流程
1、汇同委托方进行物业及其设施设备验收,重点是楼宇本体设施 与公用配套设施,并且认真、如实填报质量验收记录。
2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式,重大保修项目附细 则与图纸。
3、填报书面移交手续,签署正式接收文件。
八、物业管理用房
(一 委托方应按有关规定向物业管理企业提供相应的物业管理用 房,由物业公司无偿使用。
(二物管用房具体用途:
1、办公室:现场管理员、维修员、保洁员、绿化工、保安员。
2、休息室。
3、工具室：维修、卫生、绿化。 物业公司将按照以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信 经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广大业主营造一个安全、整洁、优雅、舒适、宁静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达 90%后， 一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为 “市级”优秀住宅小区。 11