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定制家具项目 可行性方案 泓域咨询机构
报告说明— 我国家具行业近十年保持持续增长。2010 年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011 年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。
该定制家具项目计划总投资 7039.05 万元，其中：固定资产投资5616.93 万元，占项目总投资的 79.80%；流动资金 1422.12 万元，占项目总投资的 20.20%。
达产年营业收入 13891.00 万元，总成本费用 11022.90 万元，税金及附加 131.70 万元，利润总额 2868.10 万元，利税总额 3395.40 万元，税后净利润 2151.07 万元，达产年纳税总额 1244.32 万元；达产年投资利润率40.75%，投资利税率 48.24%，投资回报率 30.56%，全部投资回收期 4.77年，提供就业职位 299 个。
近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018年中国定制家具市场规模约为 2901 亿元，较上年同比增长 20.2%;近 7 年来，定制家具市场规模增速始终保持在 20%以上。
目录 第一章 项目总论 第二章 项目建设单位说明 第三章 项目建设必要性分析 第四章 市场分析预测 第五章 产品规划分析 第六章 项目选址科学性分析 第七章 土建方案 第八章 工艺先进性 第九章 环境保护可行性 第十章 安全经营规范 第十一章 风险应对评估 第十二章 节能分析 第十三章 项目实施方案 第十四章 投资方案计划 第十五章 项目盈利能力分析 第十六章 评价 第十七章 项目招投标方案
第一章 项目总论 一、项目提出的理由 定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。
定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018 年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至 10-15%左右，跟 15 倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。
二、项目概况 （一）项目名称 定制家具项目 （二）项目选址 xx 开发区
节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的场址。项目建设方案力求在满足项目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。
（三）项目用地规模 项目总用地面积 21057.19 平方米（折合约 31.57 亩）。
（四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数 52.93%，建筑容积率 1.15，建设区域绿化覆盖率5.13%，固定资产投资强度 177.92 万元/亩。
（五）土建工程指标 项目净用地面积 21057.19 平方米，建筑物基底占地面积 11145.57 平方米，总建筑面积 24215.77 平方米，其中：规划建设主体工程 19255.49平方米，项目规划绿化面积 1242.26 平方米。
（六）设备选型方案 项目计划购置设备共计 75 台（套），设备购置费 1910.13 万元。
（七）节能分析 1、项目年用电量 679324.73 千瓦时，折合 83.49 吨标准煤。
2、项目年总用水量 13294.41 立方米，折合 1.14 吨标准煤。
3、“定制家具项目投资建设项目”，年用电量 679324.73 千瓦时，年总用水量 13294.41 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）84.63 吨标准煤/年。达产年综合节能量 29.73 吨标准煤/年，项目总节能率 29.31%，能源利用效果良好。
（八）环境保护 项目符合 xx 开发区发展规划，符合 xx 开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。
（九）项目总投资及资金构成 项目预计总投资 7039.05 万元，其中：固定资产投资 5616.93 万元，占项目总投资的 79.80%；流动资金 1422.12 万元，占项目总投资的 20.20%。
（十）资金筹措 该项目现阶段投资均由企业自筹。
（十一）项目预期经济效益规划目标 预期达产年营业收入 13891.00 万元，总成本费用 11022.90 万元，税金及附加 131.70 万元，利润总额 2868.10 万元，利税总额 3395.40 万元，税后净利润 2151.07 万元，达产年纳税总额 1244.32 万元；达产年投资利润率 40.75%，投资利税率 48.24%，投资回报率 30.56%，全部投资回收期4.77 年，提供就业职位 299 个。
（十二）进度规划 本期工程项目建设期限规划 12 个月。
在技术交流谈判同时，提前进行设计工作。对于制造周期长的设备，提前设计，提前定货。融资计划应比资金投入计划超前，时间及资金数量需有余地。项目承办单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。实行动态计划管理，加强施工进度的统计和分析工作，根据实际施工进度，及时调整施工进度计划，随时掌握关键线路的变化状况。
项 目评价 1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xx 开发区及 xx 开发区定制家具行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进 xx 开发区定制家具产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx 集团为适应国内外市场需求，拟建“定制家具项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xx 开发区经济发展，为社会提供就业职位 299个，达产年纳税总额 1244.32 万元，可以促进 xx 开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率 40.75%，投资利税率 48.24%，全部投资回报率 30.56%，全部投资回收期 4.77 年，固定资产投资回收期 4.77 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
提振民营经济、激发民间投资已被列入重要清单。民营经济是经济和社会发展的重要组成部分，在壮大区域经济、安排劳动就业、增加城乡居民收入、维护社会和谐稳定以及全面建成小康社会进程中起着不可替代的作用，如何做大做强民营经济，已成为当前的一项重要课题。国家发改委出台《关于鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业的实施意见》，对各地、各部门在鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业方面提出了十条要求，包括清理规范现有针对民营企业和民间资本的准入条件、战略性新兴产业扶持资金等公共资源对民营企业同等对待、支持民营企业充分利用新型金融工具，等等。这一系列的措施，目的是鼓励和引导民营企业在节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业领域形成一批具有国际竞争力的优势企业。
新一轮科技革命以新一代信息技术的应用融合为核心特征，“互联网+”成为产业发展的重要方向。高端、智能、绿色、服务成为产业发展的新趋势；互联网突破时空限制，世界知名企业实现全球协同化设计和生产；智能制造技术在设计、研发、制造等环节的应用日趋泛化深化；基于融合化、服务化、平台化的新业态和新模式成为产业新形态。
四、主要经济指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 21057.19 31.57 亩 1.1 容积率 1.15 1.2 建筑系数 52.93% 1.3 投资强度 万元/亩 177.92 1.4 基底面积 平方米 11145.57 1.5 总建筑面积 平方米 24215.77 1.6 绿化面积 平方米 1242.26 绿化率 5.13% 2 总投资 万元 7039.05 2.1 固定资产投资 万元 5616.93 2.1.1 土建工程投资 万元 1843.47 2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 26.19% 2.1.2 设备投资 万元 1910.13 2.1.2.1 设备投资占比 27.14% 2.1.3 其它投资 万元 1863.33 2.1.3.1 其它投资占比 26.47% 2.1.4 固定资产投资占比 79.80% 2.2 流动资金 万元 1422.12 2.2.1 流动资金占比 20.20% 3 收入 万元 13891.00 4 总成本 万元 11022.90 5 利润总额 万元 2868.10 6 净利润 万元 2151.07
7 所得税 万元 1.15 8 增值税 万元 395.60 9 税金及附加 万元 131.70 10 纳税总额 万元 1244.32 11 利税总额 万元 3395.40 12 投资利润率 40.75% 13 投资利税率 48.24% 14 投资回报率 30.56% 15 回收期 年 4.77 16 设备数量 台（套） 75 17 年用电量 千瓦时 679324.73 18 年用水量 立方米 13294.41 19 总能耗 吨标准煤 84.63 20 节能率 29.31% 21 节能量 吨标准煤 29.73 22 员工数量 人 299 第二章 项目建设单位说明 一、项目承办单位基本情况 （一）公司名称 xxx（集团）有限公司 （二）公司简介
本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。公司坚持以科技创新为动力，建立了基础设施较为先进的技术中心，建成了较为完善的科技创新体系。通过自主研发、技术合作和引进消化吸收等多种途径，不断推动产品技术升级。公司主导产品质量和生产工艺居国内领先水平，具有显著的竞争优势。公司在发展中始终坚持以创新为源动力，不断投入巨资引入先进研发设备，更新思想观念，依托优秀的人才、完善的信息、现代科技技术等优势，不断加大新产品的研发力度，以实现公司的永续经营和品牌发展。
公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。公司能源计量是企业实现科学管理的基础性工作，没有完善而准确的计量器具配置，就不能为企业能源消费的各个环节提供可靠的数据，能源计量工作也是评价一个企业管理水平的一项重要标志；项目承办单位依据 ISO10012-1 标准建立了完善的计量检测体系，并通过审核认证；随后又根据国家质检总局、国家发改委《关于加强能源计量工作的实施意见》以及 xx 省质监局《关于加强全省能源计量工作的通知》的文件精神，依据国家《用能单位能源计量器具
配备和管理通则》（GB17176-2006）的要求配备了计量器具并实行量化管理；项目承办单位已经建立了“能源量化管理体系”并通过了当地质量技术监督局组织的评审认证，该体系的建立，进一步强化了项目承办单位对能源计量仪器（设备）的管理力度，实现了以量化管理促节能，提高了能源计量数据的真实性、准确性，凭借着不断完善的能源量化体系，实现了对各计量数据进行日统计、周分析、月汇总、年总结，通过能源计量数据的有效采集、处理、分析、控制，真实反映了项目承办单位能源消费的实际状态，为节能降耗、保护环境、提高企业的市场竞争力，做出了积极的贡献，从而大大提高了项目承办单位的能源综合管理水平。展望未来，公司将立足先进制造业，加强国内外技术交流合作，不断提升自主研发与生产工艺的核心技术能力，以客户服务、品质树品牌，以品牌推市场；致力成为产业的领跑者及值得信赖的合作伙伴。
二、公司经济效益分析 上一年度，xxx 集团实现营业收入 11914.14 万元，同比增长 8.83%（966.86 万元）。其中，主营业业务定制家具生产及销售收入为 10291.82万元，占营业总收入的 86.38%。
上年度营收情况一览表 序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 营业收入 2501.97 3335.96 3097.68 2978.53 11914.14
2 主营业务收入 2161.28 2881.71 2675.87 2572.95 10291.82 2.1 定制家具(A) 713.22 950.96 883.04 849.08 3396.30 2.2 定制家具(B) 497.09 662.79 615.45 591.78 2367.12 2.3 定制家具(C) 367.42 489.89 454.90 437.40 1749.61 2.4 定制家具(D) 259.35 345.81 321.10 308.75 1235.02 2.5 定制家具(E) 172.90 230.54 214.07 205.84 823.35 2.6 定制家具(F) 108.06 144.09 133.79 128.65 514.59 2.7 定制家具(...) 43.23 57.63 53.52 51.46 205.84 3 其他业务收入 340.69 454.25 421.80 405.58 1622.32 根据初步统计测算，公司实现利润总额 2769.37 万元，较去年同期相比增长 227.41 万元，增长率 8.95%；实现净利润 2077.03 万元，较去年同期相比增长 334.10 万元，增长率 19.17%。
上年度主要经济指标 项目 单位 指标 完成营业收入 万元 11914.14 完成主营业务收入 万元 10291.82 主营业务收入占比 86.38% 营业收入增长率（同比） 8.83% 营业收入增长量（同比） 万元 966.86 利润总额 万元 2769.37 利润总额增长率 8.95% 利润总额增长量 万元 227.41 净利润 万元 2077.03 净利润增长率 19.17%
净利润增长量 万元 334.10 投资利润率 44.82% 投资回报率 33.62% 财务内部收益率 28.68% 企业总资产 万元 15129.31 流动资产总额占比 万元 34.63% 流动资产总额 万元 5239.38 资产负债率 20.00% 第三章 项目建设必要性分析 一、定制家具项目背景分析 近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018 年中国定制家具市场规模约为 2901 亿元，较上年同比增长20.2%;近 7 年来，定制家具市场规模增速始终保持在 20%以上。
随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。
目前国内有 9 家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从 2018 年 9 家定制家居上市企业营收规模来看，企业营收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在 50 亿级别以上;第二梯队营收在 20 亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在 10 亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。
目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据 2018 年定制家居上市企业营收规模测算，2018 年九家定制家居上市企业合计营收为347.56 亿元，合计仅占国内定制家居市场的 12%份额，其中欧派家居占 4.0%，索菲亚占 2.5%，尚品宅配占 2.3%，行业集中度偏低。
2016 年-2017 年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018 年，定制家居企业客单价总体呈上升趋势。2018 年，尚品宅配客单价为 22985 元，同比增长 11.5%;索菲亚客单价为 21890 元，同比增长 9.9%。
二、定制家具项目建 设必要性分析
定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。
中国的家居行业在近年迅速增长，但同时间行业的隐忧也渐渐浮现。在利润下滑、大家居的风险、企业间的价格战和政策的阻碍下，家居和定制家具企业要看清自己的品牌定位、提升核心产品的竞争力、以消费者角度思考等有助抓牢这块千亿级的定制家具市场。
中国家具行业经过 30 多年的发展，已经形成了一定的产业规模。近年来，定制家具的快速增长成为中国家具市场最明显的趋势之一。
相对于成品家具，定制家具虽然出现的时间较晚，在国内发展历程仅十余年，但是发展速度惊人，已经成长为一个年产值过千亿的定制家具产业。
2010 年之前，定制家具价格昂贵，如今定制家具已经“飞入寻常百姓家”。80、90 年轻一代消费者成为家居市场的主要消费力量，他们更加青睐个性化、一站式的全屋定制。
2017 年是定制家具市场蓬勃发展的一年，在资本、市场等表现都很突出。2017 上半年，有 6 家定制企业登陆资本市场。根据近期披露
的 2018 第一季度上市公司年报，定制类企业整体保持高速增长，其中欧派家居、索菲亚成绩亮眼，营收分别达 19.06 亿元和 12.43 亿元，领跑定制行业。可以预见，定制家具市场又将迎来持续增长的一年。
与传统成品家具相比，定制家具能满足消费者对于个性化的需求，深受年轻一代消费者的喜爱。定制家具在过去几年发展迅速，但是成品家具仍然占据家具市场 70%以上的份额，定制家具占比不足 20%，市场份额较小。
电商渠道迅速崛起，截至 2017 年，家具电商之路已经走过 6 年。数据显示，80%以上的家具企业高度关注电子商务，60%以上的家具企业正在规划实施，30%左右已经深度介入，还有 5%已经取得不错的效益;部分全国连锁装修公司布局全产业链，进军家具消费市场;随着精修房政策提出，目前，大型房地产商均大力发展家具样板间，为用户提供个性化的居家方案，与房地产商合作也成为定制家具销售的重要渠道。
近年来，国内整体家居行业市场集中度稳步上升，但是仍然处于较低的水平。随着消费升级的浪潮，消费者更加关注品牌、品质。优势企业将利用自身品牌的效应加大对企业中低端品牌的推广力度，品牌度较低、服务较差的中小企业的生存空间将会被挤压;另一方面，大
企业自身的研发能力以及服务水平将会吸引更多中高端消费者的喜爱，在市场上抢占更多的份额。
第四章 市场分析预测 一、定制家具行业分析 我国家具行业近十年保持持续增长。2010 年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011 年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。
2019 年，我国定制家具行业市场规模将超过 2800 亿元，到 2020年，定制家具行业市场规模有望超过 3400 亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。
随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的 C2B 商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的发展大致经历了三个阶段：
2014 年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类→多品类→全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。
从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打通全流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生产的设备，能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而减少了生产成本实现了大规模的多品种生产定制。
从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追求增加，同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0 时期”。
2019 年 7 月全国家具类零售额达为 163 亿元，同比增长 6.3%。累计方面，2019 年 1-7 月全国家具类零售额累计达到了 1062 亿元，与去年同期相比增长 5.8%。
2018 年中国家具行业销售收入 8 年来首次出现下降，全年累计销售收入为 7011.9 亿元，同比下降 22.57%。主要原因为家具行业经历了
8 年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。
一线城市消费者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的 5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。
房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市 1:2、二线城市 1:1、三线城市 7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测，我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从 2017 年的4:1 逐渐提升到 2022 年的 3:1。
客流量测算：假定精装修渗透率从 2017 年的 20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来 80%的翻新率，存量房中除二手房交易外有 0.5%的改善型需求。
衣柜市场：假设精装修配套率 10%，每 50 平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为 3500 元/套，价格年增速 2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的 1/2。定制衣柜渗透率 2017 年为 30%，之后逐年以 5%的
比率增加。衣柜出厂价为终端价的 50%。经测算，2022 年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到 1894 亿。
二、定制家具市场分析预测 定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018 年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至 10-15%左右，跟 15 倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。
2017 年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016 年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为 90 万套、78.5 万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91 万套、81 万套，增速分别达 101.1%、103.2%，实现翻倍增长。
2017 年，愿意购买精装房的消费者比例为 26.8%，较 10 年前提升15.9%，2020 年预计可达 39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017 年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升
5.24%、5.10%，一线城市份额则下降 10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。
当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在 2017 年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至 2018 年前三季度，整装业务会员总数约 700 多个，实现营收约 1.3 亿元。2018 年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。
品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。
第五章 产品规划分析 一、产品规划 项目主要产品为定制家具，根据市场情况，预计年产值 13891.00 万元。
通过对国内外市场需求预测可以看出，我国项目产品将以内销为主并扩大外销，随着产品宣传力度的加大，产品价格的降低，产品质量的提高和产品的多样化，项目产品必将更受欢迎；通过对市场需求预测分析，国内外市场对项目产品的需求量均呈逐年增加的趋势，市场销售前景非常看好。
二、建设规模 （一）用地规模 该项目总征地面积 21057.19 平方米（折合约 31.57 亩），其中：净用地面积 21057.19 平方米（红线范围折合约 31.57 亩）。项目规划总建筑面积 24215.77 平方米，其中：规划建设主体工程 19255.49 平方米，计容建筑面积 24215.77 平方米；预计建筑工程投资 1843.47 万元。
（二）设备购置 项目计划购置设备共计 75 台（套），设备购置费 1910.13 万元。
（三）产能规模 项目计划总投资 7039.05 万元；预计年实现营业收入 13891.00 万元。
第六章 项目选址科学性分析 一、项目选址 该项目选址位于 xx 开发区。
加快推动转型升级创新发展，是园区适应和引领经济发展新常态的根本之策。根据省委省政府和当地市委市政府总体工作部署，在新起点上整装再出征，统筹稳增长、促改革、转方式、调结构、惠民生，打造发展升级版。用 5 年时间，全面推动转型升级和创新发展，努力实现经济增长更稳健、产业结构更合理、质量效益更显著、创新实力更雄厚、生态环境更优美。
节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的场址。项目建设方案力求在满足项目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。
项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目
的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。项目周边市场存在着巨大的项目产品需求空间，与此同时，项目建设地也成为资本市场追逐的热点，而且项目已经列入当地经济总体发展规划和项目建设地发展规划，符合地区规划要求。
二、用地控制指标 根据测算，投资项目建筑容积率符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业建筑容积率≥0.80 的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑容积率≥1.50”的具体要求。
三、地总体要求 本期工程项目建设规划建筑系数 52.93%，建筑容积率 1.15，建设区域绿化覆盖率 5.13%，固定资产投资强度 177.92 万元/亩。
土建工程投资一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 21057.19 31.57 亩 2 基底面积 平方米 11145.57 3 建筑面积 平方米 24215.77 1843.47 万元 4 容积率 1.15 5 建筑系数 52.93% 6 主体工程 平方米 19255.49 7 绿化面积 平方米 1242.26
8 绿化率 5.13% 9 投资强度 万元/亩 177.92 四、节约用地措施 采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。undefined 五、总图布置方案 1、达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。
场区道路布置满足安装、检修、运输和消防的要求，使货物运输顺畅，合理分散物流和人流，尽量避免或减少交叉，使主要人流、物流路线短捷、运输安全。
2、场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地气象、土壤、生态习性与防护性能，疏密适当高低错落，形成一定的层次感。场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。
给水系统由项目建设地给水管网直供；场区给水网确定采用生产、生活及消防合一系统的供水方式，在场区内形成环状，从而保证供水水压的平衡及消防用水的要求。投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。
3、投资项目生活给水主要是员工工作及休息期间的个人饮用及卫生用水，生活给水水压 0.35Mpa。投资项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按 25.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，同一时间发生火灾次数按一次考虑；室内消防栓用水量 15.00L/S，火灾延续时间按 2.00 小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。
4、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，投资项目不考虑增加汽车运输设备。场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路运输解决，项目建设地社会运输力量充足，可满足投资项目场外远距离运输的需求。本项目所涉及的原辅材料的运入，成品的运出所需运输车辆，全部依托社会运输能力解决。
卫生间均设排气扇，将湿气和臭气经排风机排至室外，通风换气次数一定要大于 10.00 次/小时。冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程14.50℃-16.50℃，需采暖的库房 5.50℃-8.50℃，公用站房 14.50℃，办公室、生活间 18.50℃，卫生间 15.50℃；采暖热媒为 95.50℃-75.00℃采暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为 0.40Mpa。数据通信：数据传输通道主要采用中国电信 ADSL 构建 VPN 虚拟专用通信网，可同时解决场区数据、IP 数据及计算机上网需求；也可采用 GPRS 数据传输通信，投资项目数据利用中国电信 ADSL 构建 VPN 虚拟专用通信网，上传至项目承办单位调度中心。
六、选址综合评价 投资项目用地位于项目建设地，用地周边交通便利，由于规划科学合理，项目与相邻大型建筑物有一定安全距离，与周围建筑物群体及城市规划要求协调一致，项目施工过程中及建成运营后不会对附近居民的生活、工作和学习构成任何影响，是投资项目最为理想、最为合适的建设场所。
项目建设地工业园着力打造创新型、服务型开发区，致力于投资创业软硬环境建设，出台优惠政策，对入驻建设区的企业在立项审批、工商税务登记、土地办证以及招工等方面提供“全方位、一条龙”的联动服务，积极围绕增强综合服务能力，以扩大开放和体制创新为动力，全力推动经济聚集区建设务实高效运转，力争成为辐射能力强、政府效能高、商业机会多、交易成本低、生态环境美、社会文明程度高的现代化绿色经济新区。
第七章 土建方案 一、建筑工程设计原则 建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。
本次设计融入了全新的设计理念，以建设和谐企业为前提条件，以建筑“功能、美观、经济”三要素前提为出发点，全盘考虑场区可持续发展、建筑节能等各方面要素，极力打造一个功能先进、生产高效的现代化企业。本工程项目位于项目建设地，本次设计通过与建设方的多次沟通、考察、论证，最后达成共识。
二、土建工程设计年限及安全等级 三、建筑工程设计总体要求 项目承办单位应该根据产品制造行业项目产品生产的特点，应按国家规范，妥善处理防火、防爆、防污、防腐、耐高温等要求。
四、土建工程建设指标 本期工程项目预计总建筑面积 24215.77 平方米，其中：计容建筑面积24215.77 平方米，计划建筑工程投资 1843.47 万元，占项目总投资的26.19%。
第八章 工艺先进性 一、技术管理特点 原材料仓库按品种分类存储；库内原辅材料的保管应按批号分存，建立严格的入库、分发制度，坚决杜绝分发差错，坚决杜绝因混批错号、混用原材料而造成的质量事故。
投资项目将通过 PDM 与 ERP 系统的结合，把设计项目承办单位生产工艺、原材料定额预算、原辅材料仓储、生产制造有机地结合起来，实现承上启下信息共享，通过 MES 系统实现原辅材料需求分析和准确调配和管理，为企业信息化管理提供强有力的软件技术支撑。ERP 及 PDM 等先进的信息化
手段在投资项目中的充分应用，将有效提高项目产品的制造成本控制能力及生产效率，大大提高了项目产品的市场竞争优势。undefined 二、项目工艺技术设计方案 工艺技术节能环境保护与安全生产原则：项目建设中所采用的工艺技术必须体现“以人为本”的原则，确保安全生产和清洁生产的需要；项目产品生产工艺技术要有利于环境保护，不会对生产区域内外环境质量构成危险性或威胁性影响；尽量采用节能、污染少的生产工艺和技术装备，从源头上消除和控制污染源，严格贯彻“三同时”原则，搞好“三废”治理；项目承办单位要大力采用现代化的生态技术、节能技术、节水技术、循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡。在项目建设和实施过程中，认真贯彻执行环境保护和安全生产的“三同时”原则，注重环境保护、职业安全卫生、消防及节能等法律法规和各项措施的贯彻落实。
技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；投资项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。投资项目采用的技术与国内资源条件适应，具有良好的技术适应性；该技术工艺路线可以适应国内主要原材料特性，技术工艺路线简洁，有利于流程控制和设备操作，工艺技术已经被国内生产实践检验，证明技术成熟，技术支援条件良好，具有较强的可靠性。节能设施先进并可进行多规格产品转换，项目运行成本较低，应变市场能力很强。
三、设备选型方案 项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计 75 台（套），设备购置费 1910.13 万元。
第九章 环境保护可行性 经过改革开放以来近 40 年的快速工业化，中国已毫无争议地成为工业大国。然而，尽管整体技术水平和国际分工地位不断提高，“大而不强”却是中国工业必须面对的基本事实。特别是 20 世纪 90 年代中后期以来，中国工业发展进入了加速“重化工业化”的阶段。由于中国重化工业的推进方式具有明显的粗放型和外延式特点，导致资源消耗高、环境破坏严重的负面影响迅速放大，加之应对金融危机的一些刺激政策为部分行业的落后产能提供了生存空间，在一定程度上延缓了产业转型的步伐，加大了工业内部结构调整的难度。通过“十一五”和“十二五”连续两个五年计划实行强制性节能减排，虽然单位产出资源消耗和污染排放强度呈下降趋势，但与发达国家相比，中国工业能源消耗、资源消耗、污染排放的总体水平仍然偏高。现阶段中国环境承载能力已接近上限，国内资源条件和环境容量难以长期支撑传统工业发展模式。要突破中国工业由大转强的资源环境约束，必须依靠全新的模式和机制，而绿色发展正是对工业技术创新、资
源利用、要素配置、生产方式、组织管理、体制机制的一次全面、深刻的变革，必将有效提高资源和能源利用效率，减少工业生产对生态环境的影响，改善工业的整体素质和质量。绿色发展既顺应了新工业革命下实体经济领域创新提速的潮流，也符合新型工业化的内在要求和供给侧结构性改革的目标方向，对于促进工业发展方式由“高增长高污染高消耗”向“高水平高质量高效益”转变，形成发展新动能，应对全球低碳竞争，保障国家能源和资源安全具有重大意义。加快传统制造业绿色改造升级，鼓励使用绿色低碳能源，提高资源利用效率，淘汰落后设备工艺，从源头减少污染物产生。积极引领新兴产业高起点绿色发展，强化绿色设计，加快开发绿色产品，大力发展节能环保产业。着力解决重点行业、企业和区域发展中的资源环境问题，充分发挥试点示范的带动作用。积极推进新兴产业和中小企业的绿色发展，加快工业绿色发展整体水平提升。
一、建设区域环境质量现状 投资项目建设地点―项目建设地主要大气污染物为二氧化硫、二氧化碳和 PM10，根据当地环境监测部门连续 5.00 天监测数据显示，项目建设区域监测到的二氧化硫、PM10 和二氧化碳浓度较低，达到《环境空气质量标准》Ⅱ级标准要求，未出现超标现象，环境空气质量本底值较好。投资项目建设地点―项目建设地主要大气污染物为二氧化硫、二氧化碳和 PM10，根据当地环境监测部门连续 5.00 天监测数据显示，项目建设区域监测到的二氧化硫、PM10 和二氧化碳浓度较低，达到《环境空气质量标准》Ⅱ级标
准要求，未出现超标现象，环境空气质量本底值较好。投资项目拟建区域范围内土壤中 pH、Zn、Cr 等指标均达到了《土壤环境质量标准》（GB15618）中的Ⅱ级标准要求，土壤环境现状质量较好。
二、建设期环境保护 （一）建设期大气环境影响防治对策 对施工现场实行科学化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设置专门库房堆存，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻拿轻放，防止包装袋破裂。避免大风天气作业；应避免在大风天气状况下进行水泥、散砂等建筑材料的装卸作业，不要在大风天气开挖地面，减少大风造成的施工扬尘。对施工现场实行科学化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设置专门库房堆存，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻拿轻放，防止包装袋破裂。避免大风天气作业；应避免在大风天气状况下进行水泥、散砂等建筑材料的装卸作业，不要在大风天气开挖地面，减少大风造成的施工扬尘。施工时先做好坡脚挡土墙，做好边坡防护，取土场及弃土堆边缘设置土工围栏，在施工场地周围构筑一定高度的围墙减少扬尘扩散范围；根据有关资料调查，当有围栏时，在同等条件下施工造成粉尘污染可减少 40.00%，车辆尾气污染可减少 30.00%；采取上述措施后，建设期扬尘不会对周围环境产生较大的影响，并且随着施工的结束而消失。
（二）建设期噪声环境影响防治对策
施工噪声是居民特别敏感的污染源之一，根据目前的机械制造水平，它即不可避免又不能从根本上采取噪声控制措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响；通过以上计算结果表明，在施工过程中高噪机械产生的噪声影响范围昼间为 45.00 米-120.00 米、夜间为 140.00 米-350.00 米，项目所处位置为区域环境噪声的Ⅱ类区 （三）建设期水环境影响防治对策 施工废水：建设期废水污染源主要有施工区域地面清洗和施工机械、建材冲洗产生的废水；各种施工机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗石料等建材的洗涤、混凝土养护、设备水压试验等产生的废水，含有一定量的油污和泥砂，主要污染物为 SS。施工废水：建设期废水污染源主要有施工区域地面清洗和施工机械、建材冲洗产生的废水；各种施工机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗石料等建材的洗涤、混凝土养护、设备水压试验等产生的废水，含有一定量的油污和泥砂，主要污染物为 SS。
（四）建设期固体废弃物环境影响防治对策 随着主体工程、道路的陆续建成，场区内不渗漏的地面增加，从而提高了暴雨地表径流量，缩短了径流时间，水道系统在暴雨条件下将有可能改变原来的排泄方式，排出的暴雨雨水将增加接受水体的污染负荷，因此，建设期的水土流失问题必须采取必要的措施加以控制。undefined
（五）建设期生态环境保护措施 水土流失与建设场址的土壤母质、降雨、地形、植被覆盖等因素密切相关，场地开挖与平整期间由于清除了部分现有地表植被，降低了建设区域绿化覆盖率，在瞬时降雨强度较大的情况下，容易形成水土流失现象；因此，建设期应加强管理，并采取一定的防护措施。水土流失与建设场址的土壤母质、降雨、地形、植被覆盖等因素密切相关，场地开挖与平整期间由于清除了部分现有地表植被，降低了建设区域绿化覆盖率，在瞬时降雨强度较大的情况下，容易形成水土流失现象；因此，建设期应加强管理，并采取一定的防护措施。
三、运营期环境保护 （一）运营期废水影响分析及防治对策 本系统主要由事故水池和回收管道组成，消防事故水和污染初期雨水截留到事故水池，由污水提水泵提升送到污水处理系统处理后达标排放，用于绿化、喷洒路面，或作为循环水补水。没有被污染的雨水排入场区雨水管网。投资项目正常经营所产生的生活和办公废水主要有：食堂餐饮废水、工作人员和来往人员生活废水、卫生间污水等，主要污染因子 CODcr、SS、氨氮、动植物油等；根据检测，项目实际运营中办公及生活废水中污染物排放指标 CODcr 约 620.00mg/L，SS 约 500.00mg/L，氨氮约 35.00mg/L，BOD5 约 200.00mg/L。
（二）运营期废气影响分析及防治对策
根据同类产品的生产经验，皂化油雾产生量约为切削原液量的 15.00%左右，各主体工程产生的皂化油雾总废气量为 426.00?/h，废气中油雾原始浓度约为 5.30mg/?。机械加工设备运行过程中使用的皂化液、润滑油、乳化液不能再使用而需清理，这些危险废弃物经公司统一收集定置存放，交给具有相应资质的单位定期回收再利用。
（三）运营期噪声影响分析及防治对策 四、项目建设对区域经济的影响 随着经济发展的需要，信息产业也将不断发展，信息基础设施的建设、移动通讯网、数据网、空间地理信息网将得到发展，信息技术将广泛应用，促进传统生产和服务的自动化、智能化、网络化。另外，运输业也将得到快速发展，首先是项目建设区域内企业所需要的原材料、产品的运输，其次是人口聚集、经济发展引起的物质的流动引起的交通运输。由此可见，项目的建设，将会带动区域第三产业的发展，就业机会和人民生活水平将得到稳步上升。根据项目建设地发展的条件、战略地位及综合宏观经济机遇与挑战，项目建设区域将依托本地优势资源，重点吸引产业转移的高科技、环保型的现代化科技工业产业集群，使之成为项目建设地一、二类工业聚集的高地和产业创新基地。基于此将项目建设地确定以优势资源为依托，产业特色鲜明、功能配套协调，具有内...