网站地图
【www.scfx8.com--述职述廉报告】
冷库项目 可行性报告 泓域咨询
摘要 冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
该冷库项目计划总投资 6493.48 万元，其中：固定资产投资5489.45 万元，占项目总投资的 84.54%；流动资金 1004.03 万元，占项目总投资的 15.46%。
本期项目达产年营业收入 6891.00 万元，总成本费用 5249.84 万元，税金及附加 115.05 万元，利润总额 1641.16 万元，利税总额1982.58 万元，税后净利润 1230.87 万元，达产年纳税总额 751.71 万元；达产年投资利润率 25.27%，投资利税率 30.53%，投资回报率18.96%，全部投资回收期 6.78 年，提供就业职位 110 个。
冷库项目可行性报告目录 第一章 项目概况 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
第二章 投资背景及必要性分析 一、项目承办单位背景分析 二、产业政策及发展规划 三、鼓励中小企业发展 四、宏观经济形势分析 五、区域经济发展概况 六、项目必要性分析 第三章 市场研究 第四章 投资方案 一、产品规划 二、建设规模 第五章 项目选址评价 一、项目选址原则 二、项目选址 三、建设条件分析 四、用地控制指标 五、用地总体要求 六、节约用地措施 七、总图布置方案 八、运输组成
九、选址综合评价 第六章 工程设计 一、建筑工程设计原则 二、项目工程建设标准规范 三、项目总平面设计要求 四、建筑设计规范和标准 五、土建工程设计年限及安全等级 六、建筑工程设计总体要求 七、土建工程建设指标 第七章 工艺技术 一、项目建设期原辅材料供应情况 二、项目运营期原辅材料采购及管理 二、技术管理特点 三、项目工艺技术设计方案 四、设备选型方案 第八章 环境保护和绿色生产 一、建设区域环境质量现状 二、建设期环境保护 三、运营期环境保护 四、项目建设对区域经济的影响
五、废弃物处理 六、特殊环境影响分析 七、清洁生产 八、项目建设对区域经济的影响 九、环境保护综合评价 第九章 安全生产经营 一、消防安全 二、防火防爆总图布置措施 三、自然灾害防范措施 四、安全色及安全标志使用要求 五、电气安全保障措施 六、防尘防毒措施 七、防静电、触电防护及防雷措施 八、机械设备安全保障措施 九、劳动安全保障措施 十、劳动安全卫生机构设置及教育制度 十一、劳动安全预期效果评价 第十章 项目风险情况 一、政策风险分析 二、社会风险分析
三、市场风险分析 四、资金风险分析 五、技术风险分析 六、财务风险分析 七、管理风险分析 八、其它风险分析 九、社会影响评估 第十一章 节能评价 一、节能概述 二、节能法规及标准 三、项目所在地能源消费及能源供应条件 四、能源消费种类和数量分析 二、项目预期节能综合评价 三、项目节能设计 四、节能措施 第十二章 实施进度 一、建设周期 二、建设进度 三、进度安排注意事项 四、人力资源配置
五、员工培训 六、项目实施保障 第十三章 项目投资方案 一、项目估算说明 二、项目总投资估算 三、资金筹措 第十四章 经济效益 一、经济评价综述 二、经济评价财务测算 二、项目盈利能力分析 第十五章 项目招投标方案 一、招标依据和范围 二、招标组织方式 三、招标委员会的组织设立 四、项目招投标要求 五、项目招标方式和招标程序 六、招标费用及信息发布 第十六章 项目综合评价结论 附表 1：主要经济指标一览表 附表 2：土建工程投资一览表
附表 3：节能分析一览表 附表 4：项目建设进度一览表 附表 5：人力资源配置一览表 附表 6：固定资产投资估算表 附表 7：流动资金投资估算表 附表 8：总投资构成估算表 附表 9：营业收入税金及附加和增值税估算表 附表 10：折旧及摊销一览表 附表 11：总成本费用估算一览表 附表 12：利润及利润分配表 附表 13：盈利能力分析一览表
第一章 项目概况 一、项目名称及建设性质 （一）项目名称 冷库项目 （二）项目建设性质 该项目属于新建项目，依托 xxx 经济示范中心良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以冷库为核心的综合性产业基地，年产值可达 7000.00 万元。
二、项目承办单位 xxx 有限公司 三、战略合作单位 xxx 科技发展公司 四、项目提出的理由 在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
五、项目选址及用地综述 （一）项目选址方案 项目选址位于 xxx 经济示范中心,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。
（二）项目用地规模 项目总用地面积 21970.98 平方米（折合约 32.94 亩），土地综合利用率 100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照冷库行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。
六、土建工程建设指标 项目净用地面积 21970.98 平方米，建筑物基底占地面积 16256.33平方米，总建筑面积 25266.63 平方米，其中：规划建设主体工程17952.29 平方米，项目规划绿化面积 1312.92 平方米。
七、设备购置 项目计划购置设备共计 85 台（套），主要包括：xxx 生产线、xx设备、xx 机、xx 机、xxx 仪等，设备购置费 1871.11 万元。
八、产品规划方案
根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：冷库 xxx 单位/年。综合考 xxx 有限公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx 有限公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。
九、原材料供应 项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、xxx、xx、xxx、xx 等，xxx 有限公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足xxx 有限公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。
十、项目能耗分析 1、项目年用电量 978182.05 千瓦时，折合 120.22 吨标准煤，满足冷库项目项目生产、办公和公用设施等用电需要 2、项目年总用水量 4410.44 立方米，折合 0.38 吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由 xxx 经济示范中心市政管网供给。
3、冷库项目项目年用电量 978182.05 千瓦时，年总用水量4410.44 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）120.60 吨标准煤/年。达产年综合节能量 49.26 吨标准煤/年，项目总节能率 20.25%，能源利用效果良好。
十一、环境保护 项目符合 xxx 经济示范中心发展规划，符合 xxx 经济示范中心产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。
项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。
十二、项目建设符合性 （一）产业发展政策符合性 由 xxx 有限公司承办的“冷库项目”主要从事冷库项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。
（二）项目选址与用地规划相容性 冷库项目选址于 xxx 经济示范中心，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足 xxx 经济示范中心环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。
（三） “ 三线一单 ” 符合性 1、生态保护红线：冷库项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。
2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。
3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。
4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。
十三、项目进度规划 本期工程项目建设期限规划 12 个月。科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。项目承办单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。项目承办单位一定要做好后勤供应和服务保障工作，确保不误前方施工。
十四、投资估算及经济效益分析 （一）项目总投资及资金构成 项目预计总投资 6493.48 万元，其中：固定资产投资 5489.45 万元，占项目总投资的 84.54%；流动资金 1004.03 万元，占项目总投资的 15.46%。
（二）资金筹措 该项目现阶段投资均由企业自筹。
（三）项目预期经济效益规划目标 项目预期达产年营业收入 6891.00 万元，总成本费用 5249.84 万元，税金及附加 115.05 万元，利润总额 1641.16 万元，利税总额1982.58 万元，税后净利润 1230.87 万元，达产年纳税总额 751.71 万
元；达产年投资利润率 25.27%，投资利税率 30.53%，投资回报率18.96%，全部投资回收期 6.78 年，提供就业职位 110 个。
十五、报告说明 项目报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
十六、项目评价 1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xxx 经济示范中心及 xxx 经济示范中心冷库行业布局和结构调整政策；项目
的建设对促进 xxx 经济示范中心冷库产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx 有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“冷库项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xxx 经济示范中心经济发展，为社会提供就业职位 110 个，达产年纳税总额 751.71 万元，可以促进 xxx经济示范中心区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率 25.27%，投资利税率 30.53%，全部投资回报率 18.96%，全部投资回收期 6.78 年，固定资产投资回收期6.78 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
4、近年来，国家先后出台了“非公经济 36 条”、“民间投资 36条”、“鼓励社会投资 39 条”、“激发民间有效投资活力 10 条”、《关于深化投融资体制改革的意见》等一系列政策措施，大力营造一视同仁的市场环境，激发民间投资活力。国家发改委会同各地方、各部门，认真贯彻落实中央关于促进民间投资发展的决策部署，取得了明显成效。今年以来，民间投资增速持续保持在 8%以上，前 7 个月达到了 8.8%，始终高于整体投资增速，占全部投资的比重达到 62.6%。统计数据显示，民营经济如今已成为中国经济的中坚力量。截至 2017
年年底，我国实有个体工商户 6579.4 万户，私营企业 2726.3 万户，广义民营企业合计占全部市场主体的 94.8%。而且，民营经济解决了绝大部分就业，是技术进步和创新的巨大驱动力：创造了 60%以上 GDP，贡献了 70%以上的技术创新和新产品开发，提供了 80%以上的就业岗位。十九大报告提出，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。
综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。
十七、主要经济指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 21970.98 32.94 亩 1.1 容积率 1.15 1.2 建筑系数 73.99% 1.3 投资强度 万元/亩 166.65 1.4 基底面积 平方米 16256.33 1.5 总建筑面积 平方米 25266.63 1.6 绿化面积 平方米 1312.92 绿化率 5.20% 2 总投资 万元 6493.48 2.1 固定资产投资 万元 5489.45 2.1.1 土建工程投资 万元 1840.50
2.1.1.1 土建工程投资占比 万元 28.34% 2.1.2 设备投资 万元 1871.11 2.1.2.1 设备投资占比 28.82% 2.1.3 其它投资 万元 1777.84 2.1.3.1 其它投资占比 27.38% 2.1.4 固定资产投资占比 84.54% 2.2 流动资金 万元 1004.03 2.2.1 流动资金占比 15.46% 3 收入 万元 6891.00 4 总成本 万元 5249.84 5 利润总额 万元 1641.16 6 净利润 万元 1230.87 7 所得税 万元 1.15 8 增值税 万元 226.37 9 税金及附加 万元 115.05 10 纳税总额 万元 751.71 11 利税总额 万元 1982.58 12 投资利润率 25.27% 13 投资利税率 30.53% 14 投资回报率 18.96% 15 回收期 年 6.78 16 设备数量 台（套） 85 17 年用电量 千瓦时 978182.05 18 年用水量 立方米 4410.44 19 总能耗 吨标准煤 120.60 20 节能率 20.25% 21 节能量 吨标准煤 49.26
22 员工数量 人 110
第二章 投资背景及必要性分析 一、项目承办单位背景分析 （一）公司概况 通过持续快速发展，公司经济规模和综合实力不断增长，企业贡献力和影响力大幅提升。
本公司集研发、生产、销售为一体。公司拥有雄厚的技术力量，先进的生产设备以及完善、科学的管理体系。面对科技高速发展的二十一世纪，本公司不断创新，勇于开拓，以优质的产品、广泛的营销网络、优良的售后服务赢得了市场。产品不仅畅销国内，还出口全球几十个国家和地区，深受国内外用户的一致好评。公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品。公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。公司为以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。
公司是强调项目开发、设计和经营服务的科技型企业，严格按照高新技术企业规范财务制度。截止 2017 年底，公司经济状况无不良资产发生，并严格控制企业高速发展带来的高资产负债率。同时，为了
创新需要及时的资金作保证，公司对研究开发经费的投入和使用制定了相应制度，每季度审核一次开发经费支出情况，适时平衡各开发项目经费使用，最大限度地保证开发项目的资金落实。公司主要客户在国内、国外均衡分布，没有集中度过高的风险，并不存在对某个或某几个固定客户的重大依赖，公司采购的主要原材料市场竞争充分，供应商数量众多，在采购方面具有非常大的自主权，项目承办单位通过供应商评价体系与部分供应商建立了长期合作关系，不存在对单一供应商依赖的风险。
公司注重建设、培养人才梯队，与众多高校建立了良好的校企合作关系，学校为企业输入满足不同岗位需求的技术人员，达到企业人才吸收、培养和校企互惠的效果。公司筹建了实习培训基地，帮助学校优化科目，并从公司内部选拔优秀员工为学生授课，让学生亲身参与实践工作。在此过程中，公司直接从实习基地选拔优秀人才，为公司长期的业务发展输送稳定可靠的人才队伍。公司的良好人才梯队和人才优势使得本次募投项目具备扎实的人力资源基础。公司近年来的快速发展主要得益于企业对于产品和服务的前瞻性研发布局。公司所属行业对产品和服务的定制化要求较高，公司技术与管理团队专业和稳定，对行业和客户需求理解到位，以及公司不断加强研发投入，
保证了产品研发目标的实施。未来，公司将坚持研发投入，稳定研发团队，加大研发人才引进与培养，保证公司在行业内的技术领先水平。
（二）公司经济效益分析 上一年度，xxx 有限责任公司实现营业收入 5835.46 万元，同比增长 27.44%（1256.42 万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为 5498.06 万元，占营业总收入的 94.22%。
上年度主要经济指标 序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1 营业收入 1225.45 1633.93 1517.22 1458.87 5835.46 2 主营业务收入 1154.59 1539.46 1429.50 1374.52 5498.06 2.1 冷库(A) 381.02 508.02 471.73 453.59 1814.36 2.2 冷库(B) 265.56 354.08 328.78 316.14 1264.55 2.3 冷库(C) 196.28 261.71 243.01 233.67 934.67 2.4 冷库(D) 138.55 184.73 171.54 164.94 659.77 2.5 冷库(E) 92.37 123.16 114.36 109.96 439.84 2.6 冷库(F) 57.73 76.97 71.47 68.73 274.90 2.7 冷库(...) 23.09 30.79 28.59 27.49 109.96 3 其他业务收入 70.85 94.47 87.72 84.35 337.40 根据初步统计测算，公司实现利润总额 1403.94 万元，较去年同期相比增长 325.32 万元，增长率 30.16%；实现净利润 1052.95 万元，
较去年同期相比增长 122.76 万元，增长率 13.20%。
上年度主要经济指标 项目 单位 指标 完成营业收入 万元 5835.46 完成主营业务收入 万元 5498.06 主营业务收入占比 94.22% 营业收入增长率（同比） 27.44% 营业收入增长量（同比） 万元 1256.42 利润总额 万元 1403.94 利润总额增长率 30.16% 利润总额增长量 万元 325.32 净利润 万元 1052.95 净利润增长率 13.20% 净利润增长量 万元 122.76 投资利润率 27.80% 投资回报率 20.85% 财务内部收益率 25.95% 企业总资产 万元 11619.44 流动资产总额占比 万元 37.30% 流动资产总额 万元 4333.96 资产负债率 47.33% 二、冷库项目背景分析 冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为 70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为 21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为 8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到 71.8%；中温库其次，占比 12.7%；高温库占比 10.5%，速冻库占比 0.5%，其他类型占比4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓库造价约 400 元/㎡，土建库造价约 300 元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为 5000 元/㎡，中端土建冷库造价 4000 元/㎡，冷库造价是普通仓库的 10 倍不止。按照容积为 3000 吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为 153.3 万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为 191.58 万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差 500 元/平米，特殊冷库造价相差 2000 元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的 45%和 40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为 7%和 8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用 15-20 年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在 100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，
价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。
三、冷库项目建设必要性分析 冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018 年，我国冷库总容量保持在 10%以上增速平稳增长，截至2018 年底，全国冷库总量达到 5238 万吨(折合约 1.3 亿立方米)，新增冷库容量为 488 万吨，同比增长 10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上
来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计 2019 年，我国冷库容量将达到 5814 万吨。
据中物联冷链委统计数据显示，2018 年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到 1898 万吨，占全国冷库总容量的 36.2%。随后依次是华中地区 14.3%，华北地区 12.0%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区 9.1%以及东北地区 8.2%。
具体到各个省份及直辖市来看，2018 年，我国主要地区冷库容量超过 500 万吨的仅有山东地区；冷库容量在 200-500 万吨的地区一共有 8 家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有 13 个地区冷库容量在 100-200 万吨之间。
从人均冷库容量排名情况来看，2018 年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量 1546吨/万人遥遥领先于其他地区。
按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到 40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比 36%和 16%。
根据统计显示，2018 年农产品批发市场冷库规模前 20 强的企业下辖各地农批市场超过 150 个，冷库容量达到 2273 万立方米。全国农批冷库总容量为 4750 万立方米，前 20 强约占全国农批冷库总容量的47.8%。
港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018 年我国港口冷库容量为 327.35 万吨，其中海港占比最大，约为 180 万吨，占比达到 55%；其次是空港，占比为 25%，约为 81 万吨；陆港占比 15%，约为 49 万吨。
从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至 2018 年底，大连港冷库容量为 37.3 万吨，；青岛港冷库容量为 22.3 万吨；天津港冷库容量达到 19.3 万吨。
第三章 市场研究 一、冷库行业分析 2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年 4 月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。
冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。
2018 年全国冷库总量达到 5238 万吨（折合约 1.3 亿立方米），新增库容 488 万吨，同比增长 10.3%。近 5 年来我国冷库市场快速发展态
势明显，2018 年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了 10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。
我国冷库设备集中度相对较高。在 2015 年以前，我国冷库设备的主要参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至 2015 年大冷股份收购武新制冷剩余股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙头企业。
我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。
从我国３０个省市区（不含西藏、香港、澳门、台湾）的冷库总量变化及增长情况来看，青海、内蒙古、吉林、贵州等地区冷库增幅明显，一方面是由于这些地区冷库总量基数小，另一方面也切实反映出随着全国消费水平的整体提升，以及全国性的生鲜、冷藏冷冻食品需求上涨，冷库作为各地区食品流通的基础配套设施的重要性正在凸显。
北京、上海、山东、天津等地区冷库增速有所下降，主要是这些地区的冷库总量已基本能够满足存储需求，同时由于市场监管政策的收紧和客户要求的提高，部分存量旧冷库面临整改或关停，而适合现代冷链物流发展需求的新冷库建设尚需周期 目前华东地区冷库占比最高，为 36.2%，随后依次是华中地区14.3%，华北地区 12.1%，华南地区 10.4%，西南地区 9.7%，西北地区9.1%，东北地区 8.2%。通过冷库的区域占比情况可以看出，看华东地区的冷库市场基本饱和，华东地区的生鲜电商平台发展是未来冷库市场的重要看点。西北、西南等地区冷库市场缺口较大，是冷库行业发展的重点地区。我国冷库发展一方面同各地区的经济发展水平成正比，另一方面各地区之间的冷库总量差距越来越小，这说明我国冷库整体水平在不断提升，冷库结构和资源布局趋于合理化。
冷库的使用方可以大致可以分为餐饮企业、（食品、药品、工业品等）生产加工销售企业、以及零售企业。值得注意的是，近年来目前以生鲜电商为主的线下零售平台迅速成长，生鲜电商的冷库需求占比达到了 16%。从应用产品来看，目前我国冷库应用中食品的占比最高，果蔬、肉制品和水产品分别占比 30%、24%和 17%。目前生鲜电商已经成为了冷库需求的重要增长点，生鲜电商的发展也将继续推动食品冷
库需求的增加。此外，在“调猪”转“调肉”的大趋势下，肉产品冷库需求的增长也将成为行业发展的重要看点。
冷库是冷链物流中最重要的基础设施，从中长期来看，我国冷库建设升级步伐加快，有利于市场格局的改善。
二、冷库市场分析预测 在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013 年全国冷库总容量为 2411 万吨，折合 6027 万立方米；到 2017 年全国冷库总容量相比2013 年已经翻番，达到 4775 万吨，折合 11937 万立方米，同比增长13.7%，2013-2017 年复合年均增长率为 18.63%。
我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的
1/4；日本冷库总量约为 3300 万立方米，人均冷库拥有量是我国的 3倍；德国人均冷库水平是我国的 2.5 倍；法国是我国的 2 倍；荷兰是我国的 1.5 倍。
虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017 年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为 43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅 14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。
从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达 1282 吨、1091 吨、725 吨；而重庆的人均冷库保有量仅 430 吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。
目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为 30%和 24%，两者合计占比超过 50%；水产品占比为 17%。
果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据 30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。
而目前乳制品使用冷库仅占 6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。
冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。
交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。
周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。
按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为 20%、27%和 13%，即“销售地”冷库合计占比为 60%，但“生产地”冷库合计占比仅 24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。
第四章 投资方案 一、产品规划 （一）产品放方案 项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为冷库，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的冷库产品价格根据市场情况，确定年产量为 xxx，预计年产值 6891.00 万元。
（二）营销策略 通过以上分析表明，项目承办单位所生产的项目产品市场风险较低，具有较强的市场竞争力和广阔的市场发展空间，因此，项目产品市场前景良好，投资项目建设具有良好的经济效益和社会效益，其市场可拓展的空间巨大，倍增效应显著，具有较强的市场竞争力和广阔的市场空间。
产品方案一览表 序号 产品名称 单位 年产量 年产值 1 冷库 A 单位 xx 3100.95 2 冷库 B 单位 xx 1722.75 3 冷库 C 单位 xx 1033.65 4 冷库 D 单位 xx 551.28 5 冷库 E 单位 xx 344.55 6 冷库 F 单位 xx 137.82 合计 单位 xxx 6891.00 二、建设规模 （一）用地规模 该项目总征地面积 21970.98 平方米（折合约 32.94 亩），其中：净用地面积 21970.98 平方米（红线范围折合约 32.94 亩）。项目规划总建筑面积 25266.63 平方米，其中：规划建设主体工程 17952.29 平方米，计容建筑面积 25266.63 平方米；预计建筑工程投资 1840.50 万元。
（二）设备购置 项目计划购置设备共计 85 台（套），设备购置费 1871.11 万元。
（三）产能规模 项目计划总投资 6493.48 万元；预计年实现营业收入 6891.00 万元。
第五章 项目选址评价 一、项目选址原则 对周围环境不应产生污染或对周围环境污染不超过国家有关法律和现行标准的允许范围，不会引起当地居民的不满，不会造成不良的社会影响。项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项目建设地的建成区有较方便的联系。项目建设方案力求在满足项目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。
二、项目选址 该项目选址位于 xxx 经济示范中心。
深化体制机制改革，促使战略性新兴产业成为当地经济转型的主导力量，成为全省重要的战略性新兴产业基地。在中央和省委、省政府的坚强领导下，我市积极应对复杂多变经济形势，深入实施振兴发展战略，扎实做好打基础利长远工作，着力转变经济发展方式，有效提升发展质量和效益，在加快振兴发展、全面建成小康社会征程上迈
出了扎实步伐。经济实力稳步增强，预计 2020 年实现地区生产总值1500 亿元、人均 GDP3.4 万元，三次产业结构优化调整为14.8:38.8:46.4，与 2010 年相比，工业增加值率提高 7.7 个百分点，单位 GDP 能耗下降 21 个百分点，第三产业增加值占 GDP 比重上升 5.7个百分点。
三、建设条件分析 项目承办单位自成立以来始终坚持“自主创新、自主研发”的理念，始终把提升创新能力作为企业竞争的最重要手段，因此，积累了一定的项目产品技术优势。项目承办单位在项目产品开发、设计、制造、检测等方面形成了一套完整的质量保证和管理体系，通过了ISO9000 质量体系认证，赢得了用户的信赖和认可。项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施，并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资项目可依托项目建设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。
四、用地控制指标 根据测算，投资项目固定资产投资强度完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业固定资产投资强度≥1259.00 万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“固定资产投资强度≥4500.00 万元/公顷”的具体要求。
五、用地总体要求 本期工程项目建设规划建筑系数 73.99%，建筑容积率 1.15，建设区域绿化覆盖率 5.20%，固定资产投资强度 166.65 万元/亩。
土建工程投资一览表 序号 项目 占地面积（㎡） 基底面积（㎡） 建筑面积（㎡） 计容面积（㎡） 投资（万元） 1 主体生产工程 11493.23 11493.23 17952.29 17952.29 1438.47 1.1 主要生产车间 6895.94 6895.94 10771.37 10771.37 891.85 1.2 辅助生产车间 3677.83 3677.83 5744.73 5744.73 460.31 1.3 其他生产车间 919.46 919.46 1041.23 1041.23 86.31 2 仓储工程 2438.45 2438.45 4754.32 4754.32 277.06 2.1 成品贮存 609.61 609.61 1188.58 1188.58 69.27 2.2 原料仓储 1267.99 1267.99 2472.25 2472.25 144.07 2.3 辅助材料仓库 560.84 560.84 1093.49 1093.49 63.72 3 供配电工程 130.05 130.05 130.05 130.05 8.53 3.1 供配电室 130.05 130.05 130.05 130.05 8.53
4 给排水工程 149.56 149.56 149.56 149.56 7.63 4.1 给排水 149.56 149.56 149.56 149.56 7.63 5 服务性工程 1544.35 1544.35 1544.35 1544.35 90.00 5.1 办公用房 822.77 822.77 822.77 822.77 36.88 5.2 生活服务 721.58 721.58 721.58 721.58 47.51 6 消防及环保工程 435.67 435.67 435.67 435.67 28.56 6.1 消防环保工程 435.67 435.67 435.67 435.67 28.56 7 项目总图工程 65.03 65.03 65.03 65.03 -73.07 7.1 场地及道路硬化 4465.27 950.35 950.35 7.2 场区围墙 950.35 4465.27 4465.27 7.3 安全保卫室 65.03 65.03 65.03 65.03 8 绿化工程 1809.18 63.32 合计 16256.33 25266.63 25266.63 1840.50 六、节约用地措施 投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。
七、总图布置方案 （一）平面布置总体设计原则
同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。
（二）主要工程布置设计要求 项目承办单位项目建设场区道路网呈环形布置，方便生产、生活、运输组织及消防要求，所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及弯道等均按国家现行有关规范设计。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。道路在项目建设场区内呈环状布置，拟采用城市型水泥混凝土路面结构形式，可以满足不同运输车辆行驶的功能要求。
（三）绿化设计 投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。undefined （四）辅助工程设计
1、消防水源采用低压制，同一时间内按火灾一次考虑，室内外均设环状消防管网，室外消火栓间距不大于 100.00 米，消火栓距道路边不大于 2.00 米。
2、投资项目生活给水主要是员工工作及休息期间的个人饮用及卫生用水，生活给水水压 0.35Mpa。项目建设地内规划的排水方案采用分流制，并已建立完善的排水系统，完全能够保证全场生产、生活废水和雨水及时排出。
3、电源设备选用隔爆型 dⅡBT4 级防爆电器，照明导线穿钢管敷设，其他环境按一般建筑物设计；进入易燃易爆区域的各类电缆采用防火性能较高的阻燃电缆；场内配电采用放射式配电方式，室外电缆直埋或电缆沟敷设，直埋埋深 1.00 米，过路及穿墙以钢管保护。
4、车间采用传统的热水循环取暖形式，其他厂房及办公室采用燃气辐射采暖形式。有空调要求的办公室和生活间夏季设置空调，空调温度范围要求为 26.00℃-28.00℃，空调设备采用分体式空调控制器。冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程 14.50℃-16.50℃，需采暖的库房 5.50℃-8.50℃，公用站房 14.50℃，办公室、生活间 18.50℃，卫生间 15.50℃；采暖热媒为 95.50℃-75.00℃采暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为 0.40Mpa。
八、运输组成 （一）运输组成总体设计 1、项目建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。
2、外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企业的物流组成达到合理优化；把企业的组成内部从原材料输入、产品外运以及车间与车间、车间与仓库、车间内部各工序之间的物料流动都作为整体系统进行物流系统设计，使全场物料运输形成有机的整体。
（二）场内运输 1、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。
2、场内运输主要为原材料的卸车进库；生产过程中原材料、半成品和成品的转运，以及成品的装车外运；场内运输由装载机、叉车...