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**** 别墅项目（**** ） 中国 珠海 可行性研究报告 编制：
审核：
日期：
珠海市****投资有限公司 2009 年 8 月 18 日
名称《**** 》说明 1、该别墅项目位于********南部海边，北边拥****环抱，南临****。山景、海景、俱佳。
2、****该项目用地也象芒果长弯型，芒果是一个吉祥的名称，因国人皆知毛泽东主席将农民敬赠的芒果，转赠给人民的历史典故嘉话。
3、芒果型似金无宝，果像俊秀，园润自然，造型独特。果香诱人，果汁甘甜、爽口，人人喜爱之。是南国一佳果。
4、该项目叫****可为先锋项目，因该宗地东临艰难苦撑的金苹果乐园（55079.7m 2 ）也是商住用地，正是理想的下一个开发目标。建议：当****规划设计时，就要着手去把金苹果也摘入囊中。名称可叫《****》。
5、从长远看发展，姐妹项目：从****——****……将在适当时机做为创业板上市“****”也是朗朗爽口。
目 目 录 第一章 总论 1.1 项目概况 1.2 编制的依据和范围 1.3 项目工作概况 第二章 项目环境 2.1 项目用地综述 2.2 项目区位 2.3 项目环境 第三章 项目背景 3.1 项目背景 3.2 市场调研 第四章 项目策划 4.1 项目定位 4.2 项目规划 第五章 项目开发 5.1 土地价值、评估 5.2 开发计划大纲 第六章 投资收益分析 6.1 成本预测算 6.2 税务分析测算 6.3 经济效益分析
第七章 项目经营评价 7.1 资源经营（财务现金流量表） 7.2 经济效益评价 第八章 项目评估：结论 8.1 项目社会效益 8.2 结论 第一章 总论
1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：珠海市琪澳岛****（别墅小区暂用名） 1.1.2 项目主办单位：珠海市****投资有限公司 1.1.3 项目地点：珠海市琪澳岛南芒山东侧环岛路东线西侧（北京大学科教园东） 1.2 编制可行性研究报告的依据和范围 1.2.1 编制依据 A、《房地产权证》粤房地证字第 C6095019 号 B、《建设用地批准书》珠海[1999]国土字第 334 号 C、《建设用地红线图》宗地号 A0101007 D、《建设用地规划许可证》珠规划国土淇 99 拨字第 004 号 E、《建设用地规划许可证》附件：用地、建筑、市政工程规划设计要点 F、《珠海市规划国土琪澳岛用地控规彩图（鲤鱼湾区域）》 G、《鲤鱼湾、南芒山、湾、婆湾山区域》地形图 H、《财富风向标——物业资料手册》 1.2.2 编制范围 按照国家有关“编制投资项目可行性研究报告的内容和方法”的要求。
1.3 项目工作概况 1.3.1 根据目前所了解的相关资信，在有限的时间、条件下进行了资料的收集、分析、整理，对用地情况，用地的环境，建设条件，市场分析，项目策划、定位、初步规划，投资经济效益分析，风险评估等做出论证。
初步完成该项目的可行性研究的有关内容，并提出报告。
第二章 项目环境 2.1 项 项 目用地综述 2.1.1 项目用地：该宗地是珠海市规划国土局批准的商品房别墅用地，共计 23168 ㎡（34.75 亩）；容积率≤15%，建筑面积：9267.3 ㎡。（已颁发了相关证件） 2.1.2 宗地位置：该宗地位于珠海市高新科技园一桥相连的琪澳岛。在南芒果山东侧，环岛路东线西侧，背靠南芒果山，面临大海，西邻北大教科园，东倚金苹果乐园。与该地隔路相对的东南区域是和记黄埔 20 万㎡的****商住项目。（已委托香港****设计事务所规划设计）该地西南是亚婆湾（南芒湾）海水沙滩。沿海边向东 30m 即是小渔港码头，正可谓是背环山，面临海的风水形胜地。
2.1.3 宗地现状：该宗地呈长方多边形，沿环岛东线路北边山坡小丘呈起伏渐升状。道路入口有较平垣谷地。从+7.200 向 10.500~26.700 高程，西北侧环靠南芒果山。（+37.000~52.7000）两侧各有绿树盎然的小山丘相峙。南芒果山涧有一、两支泉溪水蜿蜒流下。
2.1.4 宗地配套：宗地是政府 1999 年批出的规划商品住宅别墅用地，开发配套工能已基本到位。沿东线环岛路边：有 10 千伏输电线路；市政给水大口径管路已供水；排污、雨水管线、井位都已建好；电视、网络、电信也完善到路边；而且此地原有的临建搭设已全部地搬迁清走。
2 2.2 项目区位
2.2.1 项目所在琪澳岛是珠海市最北的一个由唐家湾一桥相连而成****。全岛 25 平方公里，常住人口 2000 余。按市控规定位该岛为生态，旅游度假及文化教育功能区。
2.2.2 项目 3 公里范围有国家“中华白海豚自然保护区管委会”；有红树林湿地公园自然保护区；有著名的白石街旅游区；有苏兆征故居；有东澳古庙、文昌宫；有琪澳大桥有海鲜市场，海边观景酒楼餐厅。
2.2.3 项目 3 公里外，有国家高新科技园；国家软件产业基地、清华科技园；台湾工业园；大学园区有北师大、医科大、北理工、哈工大、中山大学的珠海校区；有标准的国际赛车场；有翠湖高尔夫球场（18 洞），有珍珠乐园。在古老的唐家镇和新兴的金鼎镇上医院、学校银行、酒楼、饭店、超市等各行各业的服务应有尽有完善齐全。著名的旅游景点唐家共乐园、孙中山故居更是游人如织。
2.2.4 项目交通：琪澳环岛路从门口经过，经琪澳大桥十分钟向北达京珠高速和沿海高速入口。十分钟向南经情侣北路可达香洲吉大商贸区，顺情侣南路可到九洲港、拱北口岸直达澳门、香港。向西经北师大直到凤凰山旅游区经旅游路，明珠路上珠海大道可快速至三灶机场和珠海港，到达珠海西部各地。也可到大学园区搭乘十几分钟一列的广珠轻轨列车上广州，下澳门，去横琴。港珠澳大桥已开工，不远将来可直驾车去香港。目前公共交通有 3、7、10A、66、68、69 观光 2 等 8 路车经唐家可乘。其中 85 路往返琪澳每 15 分钟一趟出入。
3 2.3 项目环境 2.3.1 环境状况：珠海市是广东省南海之滨一座著名的花园城市。是
80 年设立的经济特区之一。全市 7650 平方公里，人口 145 万。由于多年的开发、建设珠海很早就是国家级的卫生城市，园林城市。珠海是拥军模范城，是治安模范城，环保模范城市和中国优秀旅游城市，获联合国人居城市奖。近年珠海配合 9+2 大局，突出建大港口，大航空，大交通经济实力大增，环境提出新的高标准 100%污水处理，垃圾发电，噪声隔离等先与兄弟城市的环保大动作。特别是琪澳岛上根据规划要求，工厂已逐步搬迁完，闲杂人少，治安好，环境好无污染，空气清新，无噪声是最佳的山、海风景人居良地。
2.3.2 自然气象珠海市位于珠江口，伶仃洋西岸，属亚热带海洋性气候，年平均温度 22.4℃，多年极端低温为 2.5℃，极端高温为 38.5℃，年相对平均湿度为 79%；年平均降雨量为 1700~2300mm，其中 5~9 月降雨量集中，达到年降雨量的 77%；年平均雷暴日数为 64.2 天，将近 85%出现在 5~9 月间，其中 8 月最多有 13.1 天；属季风区，夏季多受台风影响，易出现暴雨大风天气，经常遇台风袭击，历史上南芒湾在台风影响下，风暴潮海浪也曾吹到环岛路上，宗地在路后山坡上无大影响。
2.3.3 根据《中国地震列度区划图》珠海地区地震基本烈度为 7 度。
2.3.4 水文地质概况呈山坡矮丘形态，西南低周边高起伏台状，地质岩性构成是全风化层，黄褐色呈硬土状；强风化层，呈坚硬土状及碎块状，黄褐色；地表水是山涧流下泉溪水。
第三章 项目背景 1 3.1 项目背景
3.1.1 随着“建设珠江口西岸核心城市”的方向确立，在珠三角地区高速增长浪潮中相对静默的珠海，如今开始显示他的后发优势。某种程度的“慢”为今天的大发展留下了巨大的跳跃空间。国家发布的《珠海地区改良发展规划纲要》更是给珠海转折开始的助跑器，两年内将投资超过 3000千亿元建设的十大工程；久久盼望的港珠澳大桥“提前”上马。短期内大大的增加了珠海的经济总量，将会带来更多的投资、就业的机会，从而吸引更多更高端人才来珠海。受益最大的相关产业无疑是房地产业。将会吸引包括大量珠三角、华南以至全国的购房者、投资者，吸引广泛港、澳、台及国外的购房投资者。
3.1.2 巨量的投资，空前的大发展将会提高珠海的区位价值和城市品质，使珠海本身面积狭小，资源较少，用地并不宽裕而超大兴建，必然造成土地更加紧张，价格不可避免地会抬高，土地升值，必然造成地产市场供求形势变化，竞争更为激烈，与是开发水平的提高，开发规模也会大量增加。随着交通的便利，产业的延伸，生活配套，环境的改善，产品的优化，价格空间扩涨，会让开发商、购房者都对此产生良好的预期。自然而然地非常顺溜地一致地为房价上涨铺平道路。是大环境造就了项目的好背景。
2 3.2 市 场调研 3.2.1 珠海市别墅类项目较少，从价位了解到，其定位不高，水平一般化，其中情侣北路唐家地域搞几个项目，也未触动富豪级群们对别墅的仰幕。很少有一见动心阳春白雪鹤立鸡群的大师级品牌，也未见尽显豪华高贵的顶级豪宅，市场的精典作品太少了。
3.2.2 别墅房目前市场价了解如下：
项目 面积（㎡） 价（万元/㎡） 备注 吉大海湾花园顶层复式 460 4.35 海景、二手 吉大诚丰银座 550 3.7 海景 拱北华发世纪城 260 3.98 园景 拱北华发世纪城 346 4.62 园景 香洲万和国际别墅 500 1.5 山、园景、二手 香洲享泰山庄别墅 251 1.8 山、园景、二手 香洲享泰山庄别墅 362 2.9 山、园景、二手 唐家聚龙溪山庄 300 2.2 山、园景、二手 唐家聚龙溪山庄 510 2.7 山、园景、二手 唐家高尔夫山庄 217 2.8 山、园湖景、二手 唐家高尔夫山庄 368 3.5 山、园湖景、二手 下栅锦锈海湾城 309 1.8 园景 下栅锦锈海湾城 409 2.4 园景 （珠海市公布 2009 年主城区房价平均为 8077~11632 元/㎡） 3.2.3 该项目的市场呈成长型的特征，因唐家湾区域海怡湾畔 40 万㎡基本售馨，远大美域 30 万㎡二斯近快开盘，其他早盘聚龙溪、旭日湾、龙腾湾、都早已售完。而且唐家湾板块由于房源不足，均价也高于全市。特别是海景别墅更是不见放盘，房价有继续补涨的空间。
该项目路东南有和记黄埔已着手开发的一处高尚位宅盘 20 万㎡，其中：也有 2.2 万㎡的别墅用地；也有一个酒店地盘，与高层洋房，与本项目互倚式开发就更烘托出本项目纯别墅小盘的优势。这是一个大好的开发入市时机。
第四章项目策划 1 4.1 项目定位 4.1.1 项目产品定位：顶级、高级精品别墅各二分之一，充分利用****区位优势，以顶级半山临海的最佳点位，选最优的规划设计，给目标客户创造 100%满意的精典产品。
4.1.2 基本标准：
A 级别墅 480~680 ㎡/栋，（地 650—1000）共用直升机停机坪，独家泳池。
B 级别墅 280~380 ㎡/栋，（地 150—300）独家泳池。
园区配套标准：
a、山顶花园 2—4 万㎡，古树参天，景观林，小溪流涧，瀑布、休息亭、健身步道、卫生间、保安哨亭。
b、南芒果湾修建小区的专用游艇码头（业主私家租用）。
c、小区道路（环行车道）面层作改性塑橡沥青，园区道路等用太阳能双供电节能照明。
d、小区自备 100%发电设备（请专家论证有条件建太阳能或风能发电设施以减污、排噪）。
e、山水瀑布与小区给排水、私家泳池水进行优化设计综合利用。
f、小区园林（公共部分）请名家设计施工，达五星级标准。
g、建一个小面积高档会所接待宾客。
h、小区保安按三重式的标准配备（数码监控、视像监控、红外扫描）加上五星级酒店保安人员的服务。
4.1.3 价格定位：（按别墅建筑面积计） A 级别墅 4.8 万元/㎡ B 级别墅 2.8—3.8 万元/㎡ 4.1.4 客户定位：亿万身价以上的国家级、国际级富豪，影、视、体超级大明星，以及有相当实力的隐士、居士。世界 500 强，中国 100 强的领军人物，企业家、专家。
2 4.2 项目规划（规划设计要点） 4.2.1 总占地面积：23168.15 ㎡ 建筑密度：≤15% 建筑面积：9267.3 ㎡ 绿化度：≥40% 4.2.2 设计要点 建筑工能：别墅 控高：以地形 2—3 层，3 层为主，顺应山势做好竖向绿化，道路设计，进行屋顶，绿化美化，坡顶设计 按地震强度 7 度进行防震设计 应设置平线结合的人防地下室，明确平时的用途（车库） 按市政配套从路边接入给排水、电、电气、弱电系统 市政环岛路已留出路口。
第五章 项目开发 1 5.1 土地价值评估 5.1.1 从地理位置看，近市区、近交通要道，闹市边上的海岛（****）背山、临海，目前用来开发别墅的用地少之又少，该地的天时，地利，人
和，风水都是绝无仅有的。因此该地的拍卖，预测竞拍人不少，可能成交的价位如下：（楼面价） 地 王 价：7800 元/㎡×9268=7230 万元 黄金分割：7800×0.618×9268=4468 万元 预中标价：5000 万元÷9268=5395 元/㎡ 包交易税地价：5000 万元×1.03%=5150 万元 2 5.2 开发计划大纲 5.2.1 规划设计采取选有实力的名家设计院三家以上竞标规划方案，从中选出最优的规划方案，最佳的户型方案和最佳的效果方案，进行组合优化出本案规划设计，在每栋单独设计时，尽可能结合目标客户的需求，择优进一步的提高，适度超前这样确认设计。
5.2.2 工程计划 09 年 10 月—2010 年 3 月在规划设计工程报建的同时，提前开始山顶花园的租地、设计、施工、初步完成。同时开展建设资金的贷款，销售推广的目标客户开拓，预约。
2010 年 3 月—12 月首期别墅、园区的建设施工，首先完成园区的挡土墙，给排水道路基层，围墙，溪流活水的建造，小区的各项配套工程施工。此后即完成园区公共绿化部分，早日形成景观，交房部分道路面层施工。首期别墅交房。
2011 年 1 月—3 月二期别墅交房。
第六章 投资收益分析
6.1 成本预测算 项次 项目 投资总额（万元） 单位成本（元/㎡） 备注 1 土地成本 5150 5557 2 前期工程费 300 323 山顶公园包括一次性租金 3 基础设施费 500 539 4 建安工程费 2317 2500 5 配套费用 120 129 6 开发间接费 252 271 7 直接建造成本小计 8639 9322 8 策划销售费用 200 215 9 管理费用 4.8%=424 457 10 不可预见费 500 540 11 总计 9763 10534 6.1.1 土地成本：5150 万元 6.1.2 前期工程费 山顶花园：（按 50 年封山育林承包，租山林地租金约 4 万㎡，60 亩左右） 每亩 50 元×60×50 年=15 万元（租金） 山顶花园修建、围网墙、盘山路、拦杆、观景厅、卫生间、保安室×3、瀑布储水池、水管、电气管线照明、园林改造、影象监控安保系统等共 40000㎡约 300 万元工程费用。
6.1.3 基础设施费 园区竖向布置、排洪沟、挡土墙、各栋土方平衡、地下给排水、溪流
小河、鱼池道路。小区围墙安保监控、园区照明等项合计约 500 万元。
6.1.4 建安工程费：9267 ㎡×2500 元=2317 万元（包括地下人防建筑370 ㎡ 55.6 万元） 6.1.5 配套费用 120 万：
①小区车道交通路口费：20 万元 ②供电增容（包变压器等设备施工）80 万元 ③供水增容（包入管、表）10 万元 ④市政排污、排雨接入费用 4 栋 3 万元 ⑤工程竣工规划测量验收费办证 5 万元 ⑥物业环境、土壤、测定费 2 万元 6.1.6 开发间接费 252 万元：
①规划设计费，（包括景观、园林围墙、山顶花园 150 万元，40 万（40元×1 万㎡），110 万元（5 万㎡×22 元） ②勘探费（详勘）30 栋×4 孔×20m×50 元=12 万元 ③工程监理费 3117 万×1.5%=46.7 万元 ④预算编、审费 3117׉=9.4 万元 ⑤质量监督费：9267×4=3.7 万元 ⑥规划、放、验线费：950×100=9.5 万元 ⑦施工图审查费：9267×5=4.6 万元 ⑧勘探地质报告审查费：2400m×10=2.4 万元 ⑨防雷设计施工验收：4×30×80=0.96 万元 ⑩散装水泥（压金）：9267÷4×3=0.7 万元
⑾墙体改革（压金）：9267×10 元=9.27 万元 ⑿定额测定费：3117×1‰=3.1 万元 6.1.7 直接建造成本：8639 万元 6.1.8 策划销售费：200 万元 ①新闻发布推广酒会。
②每幢别墅的 2 种装饰、装修效果图（8—10 幅）、光碟。
③专人上门定向推广费用（目标客户）。
④推广销售杰出奖励金。
⑤景观广告牌造作费用。
6.1.9 项目管理费：按 09 年 10 月起步 2011 年 3 月完成共 18 个月用424 万元。平均 23.5 万元/月。
6.1.10 不可预见费 5%：500 万元 6.1.11 总计：9763 万元，单位成本 10534 元/㎡ 6.2 税务分析 6.2.1 售房收入预估：
4.8 万元/㎡×3840 ㎡（A 级）=18432 万元 3.8 万元/㎡×3000 ㎡（B 级）=11400 万元 2.8 万元/㎡×2427 ㎡（B 级）=6795 万元 合计：36627 万元 6.2.2 营业税：36627 万元×5%=1831.4 万元 附加（1）：1831.4 万元×（7+3）%=183 万元 附加（2）：1831.4 万元×1%=18.3 万元
堤围防护费：1.5 万元×18 个月=27 万元 合计 2059 万元 6.2.3 土地增值税按收入 1.5%预交：
36627 万元×1.5%=549 万元 6.2.4 房地产确权登记 房产税：36627×5.5.%=2014 万元 印花税：36627×5‰=183 万元 契 税：36627×1.5%=549 万元 合计：2746 万元 6.2.5 企业所科税=利润×25% 税前利润：21510×25%=5378 万元 3 6.3 经济效益分析 6.3.1 项目利润率、回报率 单位：（万元） 项次 经济指标 单位数值（元/㎡） 项目总金额（万元） 备注 1 销售收入 3.9524 36627 2 直接成本 9322 8639 3 总投资 10535 9763 4 毛利率 363.4% 363.4% 5 税前利润 23211 21510 =36627=5354-9763 6 税后利润 17408 16132 =36627-9763=5354=21510×25% 7 净利率 65.2% 65.2% 8 投资回报率 165.2% 165.2% 6.3.2 敏感性分析（一）成本变化（上升、下降）造成项目经济效益的变化比较
单位：万元 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 8787 9763 10739 11716 毛利（利润） 27840 26864 25888 24911 税前利润 22486 21510 20534 19557 税后利润 16865 16132 15400 14668 净利率 92% 65.2% 43.4% 25.2% 总投资回报率 192% 165.2% 143.4% 125.2% 6.3.3 敏感性分析（二）：产品售价变化（上升、下降）造成项目经济效益的变化比较 单位：万元 经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 32964 36627 40290 43952 毛利润 23201 26864 30527 34189 税前利润 18382 21510 24637 27764 税后利润 13786 16132 18478 20823 净利率 41.2% 65.2% 89.3% 113.3% 总投资回报率 141.2% 165.2% 189.3% 213.3% 第七章 项目经营评价 7.1 投资的配置，首先要筹备好竞标购地之款，及时地履约取得土地的所有权并办理产权证件，以利下步抵压贷款 3000 万元，来开发建设。该项目资金资源按表《现金流量表》控制。
7.1.2 机构设置，成立项目公司，设置总经办、工程、财务、推广、物业等专业部门。（不作详述）按需配备专业对口的人才经培训上岗。
1 7.1 项目经营财务现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 计算期 18 个月 09 年 10-12 月 10 年 1-3 月 10 年 4-6 月 10 年 7-9 月 10 年 10-12 月 11 年1-3 月 1 现金流入（CI） 39627 1.1 售房收入 36627 1800 15000 19827 1.2 贷款投入 3000 1000 1000 1000 2 现金流出（CO） 23495 2.1 土地投资 5150 5150 2.2 建设投资 3489 500 500 1000 600 500 389 2.3 税金及附加 10732 30 30 50 120 3000 7502 2.4 贷款及利息 3300 3300 2.5 其他：不可预见 200 200 200 2.6 管理及销售费用 624 84 100 100 120 120 100 3 净现金流量（CI-CO） 16132 -4764 370 -150 960 8080 11636 4 累计净现金流量 16132 -4394 -4544 -3584 4496 16132
2 7.2 经济效益评价 7.2.1 该项目自筹投标地价款 5000 万元，贷款 3000 万元（一年期），经营财务现金流量表反映了 09 年 10 月——10 年的 8 月期是运用贷款完成首期建设（50%项目），资金较为紧张，待首批栋号销售开始，回收一成房款即可顺利进行施工。因此从财务协调、资金运作来看没有问题。
7.2.2 该项目是属于比较稳妥的收益项目，从敏感性分析（一）、（二）两个倾向的分析看，成本上升到 120%，仍有 25.2%的净利；房价打九折，仍有 41.2%的净利。该项目抵御市场波动风险能力较强。
7.2.3 该项目的营业税费、土地增值税、确权登记、房地产税收，以及所得税都是按比较大的税率计算的（未考虑目前的优惠因素）。实施中应积极协调落实优惠政策的计税率，合理合法取得更高的收益。
第八章 项目评估结论 1 8.1 项目的社会效益 8.1.1 该项目为完善琪澳岛的生态、旅游、环境增加了一个醒目的****标示。为珠海房地产、特别是别墅类房产提高档次、创出一个品牌。给业主们奉献了一处****半山、海景式超渡假村酒店的家。给同行树了一个样板。
8.1.2 该项目为珠海市、国家增加了 1 亿元的税收，创造了大量的就业机会。我们的业主中能有几位世界百强级的首脑光临。国家超大的集团领军人物入住，这将对珠海的招商引资开拓大业。必将产业深远而不可估量的推动和影响。
2 8.2 结论 8.2.1 该项目的建设、施工、配套、环境、条件已具备是可行的。
8.2.2 该项目的社会效益、效果影响力是明显的，改善环境效益良好是和谐珠海，发展珠海需要的。
8.2.3 该项目的经济效益突出，抗风险能力强。
结论：
**** 别墅项目建设投资是可行的。
2009 年 8 月 16 日於珠海