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【www.scfx8.com--述职述廉报告】
序 言 10 月 28 日，这是让我们永远铭记的一天，一群揣着无尽勇气和梦想的有志青年，终于踏上漳州这块热血土地。
房地产市场瞬息万变，要做好一个项目就必须准确明晰地把握当地市场，深刻透彻地了解当地购房者的消费习惯，真正做到有的放矢，务求一击即中！ 风尘仆仆，感慨万千！我们这一群认真的工作狂，每天废寝忘食只为了缩短与这座城市的距离，为了聆听这块热土的呼吸。。。。。。
我坚信一句至理名言“付出和回报是成正比的” 。不过我们知道，这些只是这座美丽城市的一层轻纱。
我们愿意以多年房地产策划销售的经验和专业力量全力以赴，我们坚信她最终必将臣服于我们的怀中。
7 2007 年漳州市 ** 调研报告 告 第一部分 城市概况 区 域 产 品 个 案 调查：
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1 1 、东 东 方明珠花园 园 投资兴建：**开发公司/东盛集团 建筑单位：漳州市**房地产开发有限公司 基地位置：漳州水仙大街 占地面积：130 多亩 售楼位置: 漳州水仙大街与悦港路交叉口 区 域：**区 交房时间：2009 年之前 项目进度：一期现房/二期封顶/三期期房 项目规模：总户数 1800 主力户型：
二房二厅 三房二厅（110-150 平米） 主力单价：
4600 元/m² 项目定位：夏威夷风情社区 客户群锁定：主要是白领和公务员 小区内部配套：社区活动室 健身房 乒乓球室 小区周边配套：闽南商贸城、漳州新行政中心、新客运中心站、加油站、110 指挥中心、中国银行、建设银行、沃尔玛等 安防情况：周界报警系统 闭路电视监控系统 可视对讲联网系统 巡更管理系统、消防系统 物业公司：盛德行物业管理公司 交通情况：6-11 路、14 路、17 路、18 路、22 路、23 路及至厦门及各乡镇的必经之路 调查评 价：
东方明珠为３０万平方米大型社区，分三期开发，总共１８００套，其中一期５００多套。主力户型面积在１３０－１４０平方米之间。一期以多层为主，共１２栋，其中１０栋多层。在景观设计上，东方明珠泊来“夏威夷风情园林景观”； 在物业管理方面， 则是漳州首家一卡通智能化管理社区，加上所在地段周边配套设施完善和其交通优势，该项目必将取得良好的销售业绩。
2 2 ．华 华府 府 · 豪景公 馆 投资兴建：福建**投资有限公司 售楼位置：漳州市**区水仙大街亨立大厦 1 楼 企划销售：厦门福门房地产管理有限公司 设计规划：加拿大 NPD 设计院 建筑单位：九龙集团 基地位置：漳州水仙大街中段 占地面积：9682.17 平米 建筑面积：54767.3 平米 面临道路：水仙大街、丹霞路 区 域：**区 绿 化 率：30% 推出日期：2006 年 8 月 24 日 交房时间：2007 年 11 月 项目进度：已交房 项目规模：总户数 524 主力户型：
单身公寓（30-70 平方米）、 三房（110 平方米）、二房（70-90 平方米）、楼中楼（200 平方米以上） 主力单价：4000 元/m² 商 铺：33 户 商铺价格：15000 元/平方米 停 车 位：113 个 项目定位：星级国际公寓 客户群锁定：工薪族 小区内部配套：皇家园林、国际名店廊、阳光地下车库 小区周边配套：闽南商贸城、漳州新行政中心、新客运中心站、加油站、110 指挥中心、中国银行、建设银行、农村信用合作社、沃尔玛、竹围市场、移动公司、新城综合大市场、酒店宾馆…… 安防情况：闭路监控系统、可视对讲系统、周界报警系统、停车场 IC 卡管理系统 物业公司：新加坡新工物业（全封闭式管理） 交通情况：6-11 路、14 路、17 路、18 路、22 路、23 路及至厦门及各乡镇的必经之路 调查评 价：
1．地段区位优势强，位于水仙大街中段，周围配套设施齐全，交通方便。
2．观景阳台、入户花园、阳光户型，4000 平米的皇家中庭，新古典主义建筑风格，项目的规划设计优秀，适应现阶段发展趋势，吸引人群。
3．阳光地下车库，人车分流 4．整个小区实行智能化管理系统
3. 江滨 滨 花园 园 投资兴建：**房地产 售楼位置：**路与**路交叉口右转 200 米 企划销售：**置业 设计规划：**院厦门分院 建筑单位：**漳州分公司 基地位置：**路与**路交汇处 占地面积：420 亩 建筑面积：70 万平方米 面临道路：**路 区 域：沿江区域 绿 化 率：26.92% 容 积 率：3.68 推出日期：2007 年 11 月 交房时间：2009 年年底 项目进度：19 层 项目规模：310 户 主力户型：三房两室两卫（50-175 平方/户） 主力单价：5000-6000 元/m² 商 铺：未定 停 车 位：未定 项目定位：水岸高尚名宅 客户群锁定：工薪 私人业主 小区内部配套：会所 游泳池 中庭绿化广场 社区幼托所 小区周边配套：商业城 世纪广场 双语小学 安防情况：一梯一户 高端智能可视系统 物业公司：中天国际当纲物管顾问 交通情况：
4 路 11 路 调查评 价：
1．项目紧邻九龙江，地理位置优越 2．小区采用欧式建筑风格，设置星级豪华入户大堂 3．一梯一户，拥有双观景阳台 4．小区实行五星级物业管理，拥有高端智能可视系统 5．小区内部设有社区幼儿所，周围有双语幼儿园 该项目的缺点主要是：小区周围配套环境一般，社区环境凌乱，建筑不集中
4. 锦绣 一方 投资兴建：漳州**房开发有限公司 售楼位置：漳州**南侧 企划销售：漳州**房开发有限公司 设计规划：厦门**院 建筑单位：厦门市**建筑工程有限公司 基地位置：漳州市**南侧、***港东侧 占地面积：193041.55 平方米 建筑面积：175 万平方米 面临道路：**路、**路 区 域：**区 绿 化 率：45.7% 容 积 率：2.2 推出日期：2006 年 5 月 交房时间：2005.9.4-9. 5 交房! （一期）57-59 号 2007 年 3 月交房，60、61 号 2007年底 项目进度：60#竣工验收 61#外架拆除完毕 项目规模：2466 户 主力户型：一房 单身公寓（38-53 平方米） 主力单价：3800 起（二期） 商 铺：位于商场内 停 车 位：122 户 项目定位：生态名宅 客户群锁定：私企业主、工薪、老板投资型 小区内部配套：社区商业中心 社区邮政局 社区幼儿园 社区银行 小区周边配套：漳州一中分校 景山中学 漳州第二实验小学 人民广场 步该文小学 体育中心 会展中心 安防情况：智能化网络管理 门禁 红外线 物业公司：厦门康乐物业发展有限公司 交通情况：1 路 5 路 10 路 调查评 价：
1．九万平米超大景观园林 2．观景电梯 3．6.5 层花园住宅 4．4000 平米康艺中心 5．傲踞漳州城市新中心
5. 九龙 龙城 城( ( 二期 ) 投资兴建：**房地产 售楼位置：**东段**南门旁 企划销售：
设计规划：**设计院 建筑单位：**有限公司 基地位置：**路**公园南门旁 占地面积：3.6 万 建筑面积：13 万 面临道路：**路 新华东 路 区 域：沃尔玛商圈 绿 化 率：31% 容 积 率：3.58 推出日期：07 年年底 交房时间：2008 年底 项目进度：地下室 项目规模：450 户 主力户型：三房（130 平方米） 主力单价：未定 商 铺：未定 停 车 位：160 户（地下） 项目定位：公园名宅 客户群锁定：企事业单位 城镇居民 小区内部配套：幼儿园 会所 小区周边配套：沃尔玛、中闽百汇、寰宇百货、信义超市、闽南批发市场、九龙公园、胜利公园、中山公园、三中、巷口小学、长途客运站 安防情况：未定 物业公司：证得行物业 交通情况：1 路 、 25 路 调查评 价：
1、临九龙公园，环境优越 2、地段佳，升值空间大 3、处于沃尔玛内，周边配套完善
6. 九龙 龙 官邸 投资兴建：漳州**房地产开发有限公司 售楼位置：漳州**园旁 企划销售：厦门**代理有限公司 设计规划：**设计院，**设计有限公司 建筑单位：**公司 基地位置：漳州市**路与**路交汇处 占地面积：10000 平米 建筑面积：54000 平米 面临道路：**路 新华路 区 域：**区 绿 化 率：31.5% 容 积 率：4.5% 推出日期：未定 交房时间：2009 年下半年 项目进度：地下基础施工 项目规模：332 户 主力户型：三房 四房（127-147 平方米） 主力单价：10 楼以下 4500 元/m²；以上 5000 元/m² 停 车 位：153 户 项目定位：城市之上的现代宅院 客户群锁定：私企业主 小区内部配套：两梯两户 园林中庭 小区周边配套：南丰超市 信义超市 沃尔玛 巷口中心小学岳口小学 漳州三中 漳州八中 胜利东幼儿园 丹霞幼儿园 兰光门诊部 九龙医院 工商银行 建设银行 农业银行 安防情况：楼宇门禁可视对讲、周界报警、闭路监控、24 小时电子巡更、车辆出入集成 IC 卡 物业公司：未定 交通情况：1 路 25 路 调查评 价：
该项目地处漳州**中心区，毗邻九龙公园，傲踞胜利东路市政大道，九龙公园黄金带，荣享沃尔玛等成熟配套。2 梯 2 户，入户花园，全透明观景电梯，独享 50 平米空中花园；4000 平方米精致私家园林中庭，玻璃连廊、叠水喷泉、绿径小道，社区更配有北一街 150 米全沿街商业艺术走廊，整个小区采取全封闭式管理，智能化系统，人车分流。
7. 君临 临 天下 投资兴建：漳州**有限公司 售楼位置：
**北侧 企划销售：**有限公司 设计规划：**设计院 建筑单位：**有限公司 基地位置：**对面 占地面积：3.5 万平方米 建筑面积：152361 平方米 面临道路：**路 区 域：**商圈 绿 化 率：31% 容 积 率：4 推出日期：未定 间歇性推盘 交房时间：2009 年初 项目进度：地下室 项目规模：818 户 主力户型：二房（80-90 平方米） 主力单价：4700 元/m² 停 车 位：未定 项目定位：智能化高尚社区 客户群锁定：漳州 厦门 私企业主 小区内部配套：小型游泳池、小区周边配套：市工商局、市邮政局、工行、农行、建行、农村信用社、邮政储蓄所、中国人民解放军第 175 医院 、九龙公园、漳州四中 安防情况：智能化全封闭管理 社区数字化监控 全天候录像监控 红外线边界防范 彩色可视对讲 感应式门禁、保安巡更系统 物业公司：荣信物业 交通情况：25 路 调查评 价：
该项目地处沃尔玛商圈，亲近九龙公园，周遍配套设施完善，升值潜力大。项目为欧式建筑风格，设有 26000 平方米尊荣会所及观景电梯，小区内采取人车分流，并建有欧式皇家园林。
8. 丽园 君悦 悦 投资兴建：
**房地产开发有限公司，*集团，**集团 售楼位置：**58 号 企划销售：**房地产代理公司 设计规划：
建筑单位：**建筑 基地位置：**路中段 占地面积：55695.91 万平方米 建筑面积：26 万平方米 面临道路：**路 区 域：**商圈 绿 化 率：25% 容 积 率：4.06 推出日期：2006.01.01 交房时间：2008.10.31 项目进度：未开盘（打地下砖）（二期） 19 层（一期） 项目规模：2051 户 主力户型：一房（45 ㎡）、两房（85-88 ㎡）、三房（110-132 ㎡）、四房（160㎡）、楼中楼（170-260 ㎡） 主力单价：预计 4000 元/m2 停 车 位：778 户 项目定位：名流豪邸 客户群锁定：高经济收入的私企主或生意人 小区内部配套：电影 咖啡屋 图书室 健身房 会所 小区周边配套：沃尔玛、中闽百汇、寰宇百货、信义超市、九龙公园、胜利公园、中山公园、三中、巷口小学、九龙医院、建设银行、人民银行 安防情况：封闭式 数字可视系统 物业公司：未定 交通情况：25 路 调查评 价：
1．国际建筑规划（挑高 21 米，面宽 20 米法国凯旋迎宾大门） 2．12000 平米欧洲皇家园林 3．600 米艺术回廊式中庭设计 4．酒店式豪华大堂 5．人车分流 6．入户花园 7．50 米超大栋距中庭 8．五星级饭店式俱乐部会所 9．地下室全开挖超大挺车场 10．数字可视系统
丽致·新加坡 投资兴建：
售楼位置：**路与**路交汇处 企划销售：**房地产代理公司 设计规划：
建筑单位：**工程有限公司 基地位置：
占地面积：2568 平米 建筑面积：14800 平米 面临道路：
区 域：
绿 化 率：30% 容 积 率：5.4 推出日期：2006.10.28 交房时间：2008-10-31 项目进度：封顶 项目规模：358 户 主力户型：单身公寓（25-35 平米）、一房一厅（41-60 平米）、二房一厅（100平米） 主力单价：4500-5500 元/m2 停 车 位：14 户 项目定位：精装酒店式公寓 客户群锁定：30-50 岁之间 个体经商户和公务员 小区内部配套：无 小区周边配套：中国人民解放军第 175 医院 、九龙公园、漳州四中、工行、农行、建行、市工商局、市邮政局 安防情况：酒店式管理 门禁 物业公司：未定 交通情况：1 路 25 路 调查评价：该项目位于胜利东路与丹霞路交汇处，无论是地段还是交通优势都很强，周围配套设施全面，而且全部小户型且带精装修，节省客户许多精力，但该项目楼道较深，采光不足，且临街，噪音大。
10、钱隆首府 投资兴建：
售楼位置：
企划销售：
设计规划：
建筑单位：
基地位置 占地面积：171698 平米（83 亩） 建筑面积：207665 平米 面临道路：元光北路 区 域：**区 绿 化 率：40% 容 积 率：3.5 推出日期：2006-12-3 交房时间：2008 年上半年 项目进度：1、2#外架拆除 3、 4# 在建 项目规模：1098 户 主力户型：二房（91 ㎡）三房另外还 （120、133、146 ㎡）为主要，有四房（168 ㎡）楼中楼（168 ㎡） 层 差 主力单价：5500 元/m2（9F） 50 元/m2 停 车 位：300 户 项目定位：欧法尊贵养生之城 客户群锁定：高级公务员和成功商界人士 小区内部配套：幼儿园、会所、游泳池、宽带入户、背景音乐、自动喷淋、 小区周边配套：交警大队、客运北站、工行、农行、建行、华福证券、中国邮政、 175 医院 、博爱医院、漳州八中、芗客隆超市 安防情况：可视对讲、闭路监控、电子巡更、IC 卡门禁、停车自动化、紧急广播、计算机管理中心、室内报警装置、设备监控装置等。
物业公司：厦门都市景象物业管理有限公司 交通情况：2 路 15 路 17 路 调查评价：
该项目位于漳州市贯通南北的纵向主干道------元光北路西侧,新华西路以东,北至火车站,南临江滨路,步行 5 分钟可达市中心,区位价值优越.，小区户型设计优秀，明厨明卫、南北通透，各楼栋之间拥有 50-200 米奢侈栋距，在漳州楼盘中首次建造规模宏大的法国凡尔赛印象派建筑文化群落。打造 38000 ㎡法国风情园林，使钱隆首府成为漳州现代高尚住宅的领跑者与杰出代表之一
11、香格里拉。观园 投资兴建：**开发有限公司 售楼位置：
企划销售：大墙演绎 设计规划：
建筑单位：
基地位置：
占地面积：64661.53 平方米 建筑面积：188035.5 平方米 面临道路：
区 域：
绿 化 率：38% 容 积 率：2.7 推出日期：2006-9-8 交房时间：2008-8 项目进度：一期已入住 二 期 已售 70%以上 项目规模：1254 户 楼 中 楼 主力户型：三房、四房、（133－320M2 ） 主力单价：
3960-4215 元 /m2 停 车 位：403 户 项目定位：香格里拉风情 观 园 小区 客户群锁定：工薪为主 小区内部配套：社区幼儿园 儿童游乐区 健身房 阅览室 老年人活动中心 球类活动室 便利店 小区周边配套：岳口小学、巷口中心小学、市二实小、**中学、漳州八中、建行、中行、人民银行、市妇幼保健医院、175 医院、市中医院、九龙医院、九龙公园、沃尔玛、丹霞休闲中心 安防情况：家庭彩色可视对讲系统 闭路电视监控系统 电子巡更系统 周界报警系统 物业公司：福建悦华物业管理公司 交通情况：25 路 调查评价：
香格里拉观园由 21 栋多层、小高层建筑构成，处于漳州中心地段，拥有近两万平方米中心绿地景观，小区楼盘设置一梯两户、户型南北通透，拥有优质物业及安防，社区配套齐全，设置优质会所，是集高档公寓、星级会所、生态园林、**、商业等多种功能为一体的新都市高尚社区，
12、毅达新城（四期） 投资兴建：
售楼位置：
企划销售：
设计规划：
建筑单位：
基地位置：
占地面积：1330 多亩 建筑面积：2300000 平米 面临道路：迎宾大道 漳华路 区 域：**区 绿 化 率：35.1% 容 积 率：2.93 推出日期：2007-10-18 交房时间：2009 年 项目进度：打桩 项目规模：400 户 主力户型：三房（110-133 平米）：
70% 二房（80-90 平米）：
30% 主力单价：2800-3650 元/m2 项目定位：大盘造城 客户群锁定：公务员 周边县城居民 小区内部配套：幼儿园 医院 商场 游泳池 菜市场 会所 小区周边配套：银行 区政府 剧场 医院 景山公园 安防情况：未定 物业公司：毅达物业 交通情况：1 路 10 路 13 路 调查评价：
毅达新城距离漳州未来的行政中心不到 500 米，与**区政府相隔不远。同时，项目紧靠景山公园，与明发商业广场紧密相连，社区生活环境美好、生态环境优越。毅达新城项目正在建设的漳州一中分校附属学校系一所从小学到高中的完全中学，明年 9 月正式投入使用，将有效满足社区居民子女的**需求。毅达新城各个版块还规划配置了商业街、生鲜超市、银行、高级会所、幼儿园、托儿所等等，完整的基础配套将最好地满足居民日常生活的各种需求。
13、**星座 投资兴建：
售楼位置：
企划销售：
设计规划：
建筑单位：
基地位置：
占地面积：13800 平方 米 建筑面积：59983.9 平方 米 面临道路：
区 域：**区 绿 化 率：30% 容 积 率：3.65 推出日期：2007-7-31 交房时间：2008 年底 项目进度：地面四层 项目规模：
住宅 412 户，店铺 34 户，车库 240 户 主力户型：二房（82、94、96、104 ㎡）、 三房（127、137、132、143 ㎡） 主力单价：4286 元/m2 起 项目定位：未来一代成长的理想家园 客户群锁定：高级白领 公务员 小区内部配套：酒店式入户大堂 5000 平方米珍贵树种保育园林 小区周边配套：沃尔玛、规划中的明发商业广场 漳州一中分校、漳州第二实小 幼儿园 漳州妇幼保健医院 农行、建行等 安防情况：智能化 刷卡进出 HES 物业 物业公司：悦华新物业 台湾安杰物业顾问 交通情况：13 路 23 路 调查评价：“**·星座”是由漳州惟一的国家一级房地产开发企业悦华新房产集团打造的未来一代成长的理想家园，项目位于漳州一中分校与漳州第二实验小学交汇处，由三幢 15-18 层的住宅从南到北依次排列，沿街底层均设置店面，形成一个围合安静的居住小区。小区住宅拥有 270 度观景转角凸窗 纯版式结构，社区配套完善。小区物业采用一级资质 HES 管理模式。此外，本项目的规划设计采用“蒙德里安”的风格手法，设置 5000 平方米珍贵树种保育园林，遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计， 项目主入口大堂设计为酒店式入门大堂，尽显尊贵与时尚。
1 1.1 城市 概论 1 1.1.1 漳州 概况 漳州市位于北纬 23.6—25 度，东经 117—118 度，地处福建东南沿海，毗邻厦门、汕头两个经济特区，与台湾隔海相望，是福建最南端的一个地级市，全市土地面积 1.26 万平方公里，海域面积 1.86 万平方公里，总人口 472 万人，其中市区建成区面积 34 平方公里，常住人口 34 万人。
漳州是个依山傍海、有江、有平原的富庶宝地，自然条件优越，农业基础较好。全市拥有耕地面积 250 万亩，山地 1230 万亩，内陆水域、浅海滩涂 180 万亩。海岸线 680 公里，有众多天然良港，招银港区、古雷港区和东山港区都是深水港湾，多处可供建设 10万吨级以上泊位码头。全省第二大江—一九龙江横贯全境 。漳州平原是全省最大的冲积平原，属亚热带季风性湿润气候，年降雨量 1500 毫米左右，平均气温 21℃，无霜期达 330天，是个天然“大温室”，四季常青，物产丰富，素有“鱼米花果之乡”的美称。
2 1.1.2 行政区 区域 域 辖区总面积 126 万平方公里，其中市区面积 40 平方公里，城市建成区面积 20 平方公里。现辖**区、**区、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、平和县、南靖县、华安县、长泰县等 2 个区 8 个县，有 120 个乡、镇、街道，代管龙海市。
3 1.1.3 历 历 史沿革 漳州具有悠久的历史。唐武后垂拱（685-688 年）以前，这个地方还没有建制。秦汉时只在闽粤通道的盘陀岭设蒲葵关；晋代初年在梁山下建绥安县；梁天监（502-519 年）年间在荆城（今靖城）建兰水县；梁大同六年（公元 504 年）在九龙江畔建置龙溪县；隋开皇十二年（公元 592 年），并绥安，兰水入龙溪县。
唐高宗总章（668-760 年）年间，因旁有一水叫 漳江 ，所以叫 漳州 。同时，在绥安故地设置漳浦县。开元四年（公元 716 年）漳州治移到李澳川（今漳浦县城），到贞元二年（公元 786 年），又迁往龙溪（今漳州**区），改称漳州郡。
元代改称漳州路，明清两代称漳州府；民国初年并为汀漳龙道；1934 年改为福建省第五行政区；1949 年中华人民共和国成立后，改为福建省第六行政区，又叫龙溪专区；1969年改为龙溪地区。1985 年 7 月实行 地改市、市管县 行政体制，原来的龙溪地区改为漳州市。
1993 年 6 月，龙海撤县建市（县级市）1997 年 1 月，龙海市、**区各划出一部分辖区成立**区。漳州市遂辖八县一市二区，即漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市、**区、**区。
4 1.1.4 旅游环 环境 境 目前，漳州市已拥有国家 4A 级旅游区 5 个、全国农业旅游示范点 3 个、全国重点文物保护单位 23 处、国家级森林公园 4 个、国家级自然保护区 2 个、国家级地质公园 1 个；拥有国际、国内旅行社 41 家；星级酒店 24 家。优美的旅游环境、独特的旅游资源、完善的旅游基础设施、成龙配套的旅游服务体系，使漳州正日益成为海峡西岸旅游的黄金福地。
1.1.5 ** 文化 在**方面，漳州有非常多的小学和中学，有漳州实验小学、漳州巷口中心小学、漳州西桥小学、漳州华侨中学、漳州一中、漳州四中、漳州八中、景山中学等，另外，也有厦门大学漳州分校、漳州师范大学等各大专院校，**系统已经比较完善。在文化方面，新华书店、图书馆、博物馆、电影院也一应俱全。
6 1.1.6 商 业环境 境 近几年来，沃尔玛、家乐福、麦德隆、好又多等国内外大卖场纷纷对漳州市场进行考察，对于漳州的商业前景极为看好。去年，世界 500 强企业沃尔玛超市落户漳州，周边的商业地产迅速涨价。此时，以沃尔玛为主力店的嘉信茂广场所带来的不仅仅是SHOPINGMALL 的新购物业态，更是带动了其周围整个商圈的人气、商机以及资金流。漳州人过去只喜欢逛小店铺，也不喜欢上高楼购物，因此大商场较难生存。现在漳州人不仅不排斥各种大商场，而且享受到了这种购物乐趣。人们购物观念的改变也进一步促进了商业的繁荣。
目前漳州已有外来的新华都、中闽百汇和本土的芗客隆、吉马、信义超市等卖场。对于漳州而言，新型零售业态，以沃尔玛为主力店的漳州嘉信茂 SHOPPINGMALL 广场的进驻，在为漳州的零售业发展注入新的动力的同时，也给本土卖场带来极大的竞争。
明发商业广场将落址新行政中心东侧，定位为全国最大的城市中心区域大型商业购物中心之一，包含星级酒店、商业广场等设施，将从商业版图到生活方式等方面彻底改变漳州东部新区的城市面貌。据预测，未来明发商业广场所带来的巨大人流与商机，将与沃尔玛一起成为漳州新的商业核心。
2 1.2 城市 规划 1 1.2.1 城市建 设 随着厦门、泉州、漳州、龙岩四地正式缔结城市联盟，作为海峡西岸经济区核心城市之一的漳州，正在加快城市建设的步伐，紧随海西浪潮的激流勇进。
目前，市政广场、徐竹初博物馆、市青少年活动中心、漳州一中分校、试验幼儿园等一批科教文卫项目陆续投入使用，漳州市第二实验小学建设的新的大楼，深化区域内科教兴研长远发展，市交警指挥中心、国际会展城、交通指挥中心等一批市政项目陆续到位，两座五星级高档酒店即将在水仙大街两侧开工，具有南亚热带风光的江滨公园、湿地公园也将动工兴建，日可发送旅客 1 万人次的市汽车客运中心站和日处理 10 万吨的漳州污水处理厂已然启用，日供水 15 万吨的漳州第二自来水厂直供新区，8 家入驻的金融机构提供了优质的经营服务，5 大通信网络快速便捷，城东新区市政体系、便民体系、人居环境日渐完善，各板块的区域功能和空间结构的也将进一步优化，加上“东进”战略步伐加快，该版块成为漳州第二城市中心将不在遥远。
2 1.2.2 漳州城市发 发 展 规划 1.2.2.1 总体城市规划 A A. . 近期城市发 发 展目标 标 推进区域协调发展，进一步提升中心城区在海峡西岸经济区中的地位。
实现城市发展空间的战略拓展与整合，做大做强中心城市，提升城市整体建设标准与质量。
完善城市基础设施建设，建立城市综合交通运输体系。
B B. . 城市规 规模 模 人口规模：50 万人 用地规模：50 平方公里 C. . 城市发 发 展方向 **区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，**区重点向西发展，桥南片区以南山景区为核心，向东发展。
1.2.2.2 近期建设规划目标及规模 A A. . 生态 态 城市是目 标 追求的前提 生态文明是一个国家或地区经济社会可持续发展的基础条件。生态城市是联合国教科文组织发起的“人与生物圈”计划研究过程中提出的一个概念，是指一定地域空间内人与自然系统和谐、持续发展的人类住区。目前,生态城市已经成为最吸引人们向往意向的最重要城市品位标志，因此漳州把建设生态城市定位为漳州城市发展目标追求的前提。
B B. . 工贸 贸 城市是目 标实现 的支柱 工业和贸易等服务业发育不足目前是漳州经济社会发展的弱项。漳州居民较浓的“小富则安”这种小农经济保守观念导致漳州二、三产业尤其是工业发展滞后，国民经济结构欠优，经济发展不快。因此，漳州的城市发展目标立足于大力发展二、三产业，不断拓展工业和贸易等服务产业的规模，努力提高发展水平。近年来，漳州市的工业增长速度一直位居全省前列，尤其规模工业连续二年增长速度全省第一。在工业快速增长的拉动下，工业立市的积极效应不断显现。因此，为改变漳州相对落后的困难局面，政府把打造发达的工贸城市是建设生态工贸港口城市总体目标的支柱。通过加快新型工业化发展步伐全力打造强大的工贸城市，以扎实推进生态工贸港口城市总体发展目标的实现。
C. . 港口城市是目 标实现 的加速器。
港口经济是一种以优良的港口为枢纽，以加工贸易主导型产业为主攻目标，以临港工业和第三产业为支柱，带动整个区域经济社会快速发展的经济模式。漳州市港口优势十分突显，充分利用漳州优良海域地段，开发建设港口，发展临港工业和服务业，是漳州经济腾飞的最大优势之一。目前，漳州正充分利用和保护得天独厚的港口资源，进一步完善港口布局发展规划，大力发展融工业、运输、仓储、加工贸易、保税、自由贸易、物流配送、展览销售服务、环境保护等于一体的港口经济。通过打造漳州港口城市，就能够从更高层次、以更快的速度推进工贸城市建设。因此，建设港口城市是漳州加快实现生态工贸港口城市总体目标的加速器。
D D. .东 东 部将 将 成为 为 漳州 第二城市中心 漳州东部新城区位于九龙大道以东，九龙江西溪以北，包括东部新中心区、商贸物流
区和江滨观光区三个部分，总面积约 126 平方公里。其中东部新中心区处于未来城市构架的几何中心，将与以**区政府为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，是城市向东发展过程中最为重要和相对完整的一个区域，规划居住人口约 18 万人。根据市委、市政府打造漳州作为海峡西岸经济区宜居城市发展的规划要求，该区域将建设成为集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的重要城区，成为富有闽南城市特色，基础设施完备，生态良好的现代化新城区，成为漳州对台重要的形象展示窗口。
1.2.2.3 重点发展区域和重点改造区域 A. 重点发 发 展 区域 域 **区：5.3 平方公里的新城市中心区；**南路以东**区政府为中心的区级行政中心区；沿水仙大街布置的市级公共服务配套设施；八号路两侧商业物流配送中心；水仙大街南侧至建元路的居住用地，迎宾路以北、**北路两侧综合用地、蓝田工业区东北侧用地，**工业区**北路两侧用地。
**区：金峰路两侧居住用地；西洋坪路两侧的高校园区、体育中心；零号路两侧、群裕小区以东片区；丹霞路南段、江滨路以北片区；金峰工业区谢溪头片区。
桥南片：厦深铁路站场及周边配套区;以百花市场为依托的九龙大道沿线用地、南山景区，今后五年以市政道路、桥梁的延伸和建设为主，暂不考虑大型居住区的建设。
**片区：九龙江北溪、西溪与 324 国道形成的三角地块，用地 5.25KM2（不计入城市用地范围），拟建设集商务旅游、文化、娱乐、休闲度假为一体的综合服务区。
B B. . 重点改造区 区域 域 **区：人民广场北侧片区。
**区：延安北危旧房改造片区，漳华路中段两侧地块，瑞京旧村片区,钟法路南段片区，延安南片区。
桥南区：南大道两侧用地。
1.2.2.4 公共服务设施规划 A. 行政办 办 公用地 近期重点建设市级行政服务中心，配套建设部分市级行政办公设施，以**区政府为中心，建设区级行政办公集中区。
B. 商贸 贸 物流 设施 施 重点建设迎宾路东段物流园区、浦口粮食物流园区、桥南区厦深铁路、龙厦铁路站前物流园区。
C. 文化 娱乐设施 施 结合市博物馆，新建漳州市木偶艺术中心，与市级行政服务中心相配套，建设市级艺术馆、市级图书馆，续建市级青少年活动中心（闽台青少年交流中心），新建妇女儿童活动中心； D.. ** 科 研设施 施 重点建设漳州**学院、漳州**工程、漳州市**学院、**学校。
基础**重点结合居住区规划建设，配套建设 4 所小学（西桥小学、龙机小学、毅达小学、霞桥小学）；完善现状学校的各项配套设施,增加科学楼、实验楼、图书馆等用房面积;合并一些规模小、建筑质量差的学校。推进诗浦中学、湘桥中学的新建工程。
E. 医疗卫 生 设施 施 新建市级中心血站；续建漳州市朝阳医院二期工程；改建和扩建现有的医疗卫生设施，整合市医院与原漳州卫校用地，完善市医院用地布局；推进社区健康服务中心的建设；在
水仙大街以北、七号路以西地块预留市第二医院（500 床）用地，做好前期建设工作。
. F. 体育设 设施 施 重点建设市体育中心二期工程，含主体育场（2 万人）一座，体育休闲中心一座，在洋老洲新建一座综合游泳馆；在南昌东路以北，五号路及龙江路之间地块，建设全民健身中心；积极推进社区活动场所建设，整治改造体训基地腾飞馆南侧用地。
1.23 .3 交通 状况 A A 、交通环 环境 境 漳州是福建南部重要的交通枢纽：鹰厦铁路穿境而过，国道 319、324 线横贯南北，厦漳高速公路和漳诏高速公路已建成通车，漳龙高速公路正在加快建；市区到厦门机场不足 50 公里，南部几个县城到汕头机场只需半小时至 1 个小时的行车里程；漳州港被国家列为首批对台定点直航试点港口之一，招银港区、东山港区两个国家一类口岸己对外开放，全市港口吞吐能力超过 1300 万吨。另外，漳州东部新城区以“建设新区、开发沿江、改善旧城”为城市发展的契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理等一系列措施，对区内江滨大道、新浦东路、水仙大街、五号路、**路等进行了改造，规划拓通南昌路、建元路来打通了城市出入口主干道，以完善交通的建设。
江滨大道的通车，让进入漳州城区的车程缩短近 5 公里，同时，由江滨大道这条轴线自南往北连接了龙海、平和等各县市。西溪大桥的落成加快了“城乡一体化”的进程。“东部的路网建设关系到了进入漳州城区是否顺畅便捷”，市规划局相关负责人曾一再表示，今后东部的规划建设依然将围绕道路展开。
B B 、交通设 设施 施 漳州市区交通主要由公交车、的士、摩托车、部分私家车和少量人力车组成，城区居民进出相对便利。
C ． 道路交通 规划 城市对 对 外交通 铁路：重点建设厦深铁路及龙厦铁路漳州段。
高速公路：重点实施沈海高速公路泉厦漳拓宽改造工程角美至**段，沈海高速公路福厦漳诏复线漳州段，厦成高速公路漳州段。
城市外环线：结合西洋坪大桥的建设，建设桥南西环线，北起西洋坪大桥，沿西洋坪路桥南段，东至九龙大道。
城市主、次干道 重点建设完成的城市主干道有北江滨路西段、南江滨路西段，龙江路北段、龙江路南段、**路北段、漳华路中段、西洋坪路北段、南段、漳码路西段、七号路南段。次干道有新浦东路东段、建元路东段、六号路、丹霞路南段、瑞京路西段、大学西路、零号路、钟法路、修文西路（新华南路—延安南路）。
城市重要桥 桥梁 梁 根据城市用地发展情况，完善过江通道规划，重点建设西洋坪大桥及龙江大桥。
交通 枢纽 近期重点建设漳州火车南站，占地约 47 公顷，同时，在南站站场前建设一处二级汽车客运站，占地约 2.67 公顷。
公共交通 根据近期漳州城市发展的重点，增设**新区、**区西部、桥南片区的公交线路。建设东区公交车场，新建始发站及换乘站 6 处，在漳响路及丹霞路交叉口西南侧建设公交调度中心。
城市公共停 车场 近期在胜利公园、人民广场北侧地块，新区行政中心南侧地块，延安南路、修文
西路交叉口东北侧地块，在迎宾路南侧汽车汽配中心西北侧、桥南片南山景区、百花村花卉交易市场各建一处社会车辆停车场。同时，在城市主要干道、城市中心大型公建（商业、办公、医院、旅馆、旅店、文体活动场所）、公园、城市公交换乘站等位置均应配套停车场。
加油站 在市区按 0.9-1.2 公里的服务半径设置加油站，新建 6 处加油站，其中两处与汽车加汽站相结合。
3 1.3 漳州城市宏 观经济 （数据来源 2007 年漳州统计年鉴） 1 1.3.1 漳州全市生 产总值 快速增长 长 漳州全市生产总值及增长速度534.79603.84702.2426.6714.938.71111.51112.501002003004005006007008002002年 2003年 2004年 2005年 2006年02468101214全市生产总值（亿元） 增长速度（%） 6 2006 年漳州 产业 机 构 各 项经济 指 标：
：
国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 2006 年 （亿元） 同比05年增长 2006 年 （亿元） 同比05年增长 2006 年 （亿元） 同比05年增长 2006 年 （亿元） 同比05年增长 714.93 12.5% 165.47 3.3% 304.39 18.8% 245.07 11.8% 2002 年至 2006 年漳州全市生产总值持续增长，除了在 2005 年有所下降，但在 2006 年全市生产总值达 714.93 亿元，增长 12.5%。增幅创 1999 年以来新高。其中第一产业增加值165.47 亿元，增长 3.3%；第二产业增加值 304.39 亿元，增长 18.8％；第三产业增加值 245.07亿元，增长 11.8％。产业结构继续调整，三次产业比例由上年的 24.6∶40.6∶34.8 优化调整为 23.1:42.6:34.3。
1.3.2 财 财 政收入 稳 步增 长 ，城市基 础 建 设资金 金 充裕 漳州全市财政收入保持快速增长态势，每年财政收入记录不断被刷新，财政收入从2002 年的 27.81 亿元增长到 2006 年的 63.75 亿元,按可比口径计算，比上年增收 13.13 亿元，增长 26.0%%。其中，上划中央收入 28.69 亿元，增长 21.3%%；地方级财政收入 35.06 亿元，
比上年增收 8.09 亿元，增长 30.0%%。全年财政支出 49.09 亿元，增长 36.9%%，增幅比上年提高 21.7 个百分点；其中，主要用于救灾的抚恤和社会福利救济支出 3.01 亿元，增长90.5%%，社会保障补助支出增长 50.0%%，企业挖潜改造支出增长 69.8%%，农业支出增长32.8%%。
漳州全市财政收入（亿元）27.8130.9637.9950.6463.750102030405060702002年 2003年 2004年 2005年 2006年漳州全市财政收入（亿元） 财政收入是城市可持续性发展的重要指标，是政府对旧城改造、新城规划以及大量固定资产投资的金保障，2007 年漳州前三季度全市财政总收入 60.95 亿元，增长 33.4%，增幅比去年同期高出 11.8 个百分点，增幅居全省第 2 位，前移 5 位；地方级财政收入 34.84亿元，增长 37.9%，增幅比去年同期高 11.2 个百分点，增幅居全省第 1 位，前移 3 位，从漳州今后几年的发展目标来看，预测未来几年漳州财政收入将继续保持上扬态势。
3 1.3.3 漳州全市固定 资产 投 资 高速增长 长 漳州全市固定资产投资133.69141.9163.88195.22293.444.2711.52030.501002003004002002年 2003年 2004年 2005年 2006年010203040全市固定资产投资（亿元） 增长速度（%） 漳州固定资产投资逐年递增，投资总额从 2002 年的 135.69 亿元增长到 2006 年的293.44 亿元,增长速度由 2002 年的负增长到 2006 年的 30.05%。增幅为 1999 年以来最高。其中，城镇以上投资 204.59 亿元，增长 29.3%；农村投资 34.85 亿元，增长 38.4%。2007年前三季度全市城镇以上固定资产投资 196.64 亿元，增长 39.6%，增幅比去年同期高出6.5 个百分点。
1.3.4 人口增长 长 ( (数据来源 2007 年漳州统计年鉴)
2002-2006年漳州总人数及人口变动系数453.25453.93455.84459.14457.375.854.735.675.85.74504514524534544554564574584594602002年 2003年 2004年 2005年 2006年01234567总人口（万人） 自然增长率（％） 6 2006 年漳州各 县区 人口 数量 量 地 区 **区 区 **区 区 龙 海市 云宵市 漳浦 县 诏 安县 县 长 泰县 县 东 山县 县 南靖 县 平和 县 华 安县 县 常住人口（万人） 44.68 14.19 83.67 41.82 81.84 58.33 19.71 21.19 35.5 54.73 16.4 2006 年漳州全市登记人口 459.14 万人，比 2002 年增加 5.89 万人，年均增长率低于1990-2000 年十年间平均增长 0.98%，低于全省(1.23%)的平均水。2006 年漳州市人口出生率为 11.50‰、比 2005 年下降 0.2 个千分点、人口自然增长率为 5.8‰，下降 0.1‰。由图表显示漳州市人口增长趋缓，这与目前房地产大量开发产生对比。
1.3.5 居民人均可支配收入逐年增加，消费 费 者 购买 能力不 断 增强 2006 年漳州城镇居民人均可支配收入 12511 元，增长 11.3%，农民人均纯收入达 5071元，增长 8.1%；城镇居民人均消费性支出 8961 元，增长 9.7%，农民人均生活消费支出 3785元，增长 9.2%；城镇与农村居民家庭的恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）分别为 40.3%和 46.0%。
漳州人均可支配收入125119053101171124178978.211.811.111.33.8020004000600080001000012000140002002年 2003年 2004年 2005年 2006年02468101214人均可支配收入（元） 增长速度（%） 从图表可看出，漳州市的居民可支配年收入逐年增加，居民生活水平的不断提高，在很大程度上增强了居民的购买力和实际支付能力；另一方面，经济的发展使居民的生活质量得到了明显的改善，相应地也刺激了居民对各类物品尤其是高价值商品和奢侈品的需求，如住房等消费。
总 总 结 结：
：
从以上数据可以看出，漳州的经济正在高速发展，综合实力不断增强，而且在未来几年内，漳州将继续呈现整体快速发展的良好形式，对房地产而言，这无疑提供了良好的外部发展环境。
1 1 、城市 规划 的明确和 实 施 为 房地 产 市 场 提供了新的增 长 点和 发 展机遇； 2 2 、城市建设 设 的深入 为 房地 产 提供了更 为优质 和完善的配套， 为 城市土地和房 产 价值 提升了附加 值； ； 3 3 、交通条 条 件的 优 化促使 区 域 间 的 联 系更加 紧 密 ，加快了城市 发 展的 进 程， 缩 短了城市 内 部乃至城市 与 外部大 环 境的距离， 为 漳州市房地 产 市 场 的整体化 发 展提供了助力； 4 4 、人口增 长缓 慢， 这对 漳州房地 产 未 来 市 场 去化量造成一定影 响。
。
5 5 、宏 观经济 持 续 高速增 长带动 了房地 产业 的同步增 长 ， 为 房地 产业 的持 续稳 定 发展保持了原 动 力。
第二部分 房地产 产 市 场调查
1 2.1 漳州整体房地产 产 市 场扫描 描 2.1.1 漳州的土地供应 应 情况 况 1 1. .释 释 放速度 稳 步 发展 展 漳州中心城区地处九江冲积平原，地域相对辽阔且地形平坦，近年来，漳州政府按照“建设新区，开发沿江、改善旧城”的城区发展规划，加快了公共基础设施的拓建和生地成熟上市的速度，为土地市场储备了足够的资源，加之宏观形式走好的影响，因此，近年来，漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2007 年上半年漳州中心城区工成交土地 29 宗（居住和商住性质），成交土地总面积 140.46 万平方米，可规划建筑面积达 414.48 万平方米，成交总价达 245181.7 万元，此外，部分开发商手中囤积的土地也开始陆续释放，开发建设，增加了市场供应量，满足需求的增加，很大程度上也抑制了房价的快速膨胀，也使漳州房地产相较其他城市建设更为稳健发展。
漳州地区 区 6 2006 年土地 开发 面 积 （平方米／万元） 项目按城县市分 本年完成开发面积 待开发土地面积 本年购置土地面积 本年土地成交价款 市直 3660 89803 97611 13478 **区 9001 21000 1428607 85185 **区 282128 2253065 282128 6865 龙海市 232566 580307 1569893 19824 云霄县 5894 755826 683114 8306 漳浦县 44567 495502 494955 20655 诏安县 103935 57363 202096 11448 长泰县 1214050 30991 1245041 7012 东山县 521 —— 68904 2132 南靖县 9240 16769 18840 1100 平和县 61746 —— 64546 2141 华安县 2138 1184 12143 690 漳州市中心城区 区 1 2001 年－5 2005 年住房建设 设 情 况：
：
1 2001 年 2 2002 年 3 2003 年 4 2004 年 5 2005 年 合 计 类别 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 用地规模（公顷） 总建筑面积（万㎡） 商品房 8.49 13.58 24.24 41.52 18.23 33.73 28.45 56.89 52.7 110.68 132.9 256.38 高档住宅（140㎡以上） 1.23 3.38 3.79 10.18 5.32 7.54 5.53 12.02 12.63 26.53 28.5 59.63 经济适用房 5.3 9.6 10.38 19.2 0.96 1.73 0 0 0 0 16.64 30.53 廉租房 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合计 15.02 26.54 38.59 70.9 24.51 43 33.98 68.91 65.33 137.19 177.43 346.54 说明：上表数据为已建或住房，另正在建设中的住房总建筑面积约２９０万㎡
漳州市中心城区 区 未 来 三年 内 住房建 设 用地 规划 情 况：
：
地 块 编号 位置 用地面积 积( ( 公 顷) ) 住宅建筑面 积( ( m 2 2 ) ) 套型 结构 比例 容积 积率 率 建筑高度 (m) 建筑密度 (%) 绿 地率 (%) 配套基 础设施 施 建 设时序 序 90m 2 90-140m 2 140m 2 07_1 江滨路以北,碧洲园以西经济适用房用地 10.15 17.26 100% — — ≤2.0 50 ≤30 ≥35 A、C、D、E 2007—2008 07_2 零号路以西益民花园一期经济适用房用地 6.01 12.26 100% — — ≤2.4 80 ≤30 ≥35 C、E 2007—2008 07_3 金峰路以西大学西路两侧用地 9.96 14.94 70% 30% — ≤2.0 50 ≤30 ≥35 A、D、E 2007—2009 07_4 胜利路以南金峰路以东金峰花园北侧用地 1.56 3.6 70% 30% — ≤3.3 100 ≤30 ≥35 E 2007-2008 07_5 **广电中心南侧金峰花园南区安置房用地 2.67 3.74 70% 30% — ≤2.0 80 ≤30 ≥35 E 2007-2008 07_6 金峰花园以南上墩村改造及安置房用地 12 18 70% 30% — ≤2.0 80 ≤30 ≥35 A、C、D、E 2007-2009 07_7 金峰南路以东鑫荣花园以南用地 5.12 8.96 70% 30% — ≤2.5 100 ≤30 ≥35 A、D、E 2007-2009 07_8 胜利西路以南厂西二号以东地块 6.14 9.21 70% 30% — ≤2.0 100 ≤30 ≥35 A、D、E 2007-2009 07_9 胜利西路以南瑞京路两侧瑞京村改造用地 7.4 16.65 70% 30% — ≤3.0 100 ≤30 ≥35 A、C、D、E 2007-2009 07_10 胜利西路以北大学路两侧金湖村改造及安置房用地 12 22.5 70% 30% — ≤2.5 80 ≤30 ≥35 A、B、C、D、E、F 2007-2009 07_11 漳华路以南,新华北路以西二燃片区 6.95 16.68 70% 30% — ≤3.0 100 ≤35 ≥35 A、D、E 2007-2009 07_12 新华北路以东,,漳华路两侧原南坑仓库群用地 7 18.38 70% 30% — ≤3.5 100 ≤30 ≥35 A、D、E 2007-2008 07_13 丹霞路以东,建元路以南诗浦花园用地 2.61 4.38 70% 20% 10% ≤2.4 100 ≤30 ≥35 D、E 2007-2008 07_14 江滨路以北,丹霞路以东丹霞花园用地 5.07 10.65 70% 20% 10% ≤3.0 100 ≤30 ≥35 A、D、E 2007-2009 07_15 漳响路北侧,漳华路南侧下...