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篇：房地产开发公司工作计划房地产开发公司工作计划
一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。
我认为公司在建立初期应有自己的５年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！
对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！
但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！
在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！！
第2篇：房地产开发公司工作计划2018年房地产开发公司工作计划
导语：工作计划是行政活动中使用范围很广的重要公文,也是应用写作的一个重头戏。机关、团体、企事业单位的各级机构，对一定时期的工作预先作出安排和打算时，都要制定工作计划，用到“工作计划”这种公文。工作计划实际上有许多不同种类，它们不仅有时间长短之分，而且有范围大小之别。从计划的具体分类来讲，比较长远、宏大的为“规划”，比较切近、具体的为“安排”，比较繁杂、全面的为“方案”，比较简明、概括的为“要点”，比较深入、细致的为“计划”，比较粗略、雏形的为“设想”，无论何种称谓，这些都是计划文种的范畴。
2018年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保XX年底方案报批的前提下其工作计划如下：
(一)XX年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、2018年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在XX年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金亿元左右;其中基础部分需用约亿元;地上商业部分约用亿元;公寓部分约用亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房 号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10 - 18。
3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。
XX年公司建设工程款总需求是 亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
1、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划代理公司所签合同规定，“特洛伊城”应于XX年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)、以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城” 品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。XX年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划代理公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
(四)、充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
(五)、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作工作
XX年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售代理公司、策划代理公司、媒体单位的工作对接。
公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。
全年工作计划，它是大纲式统领全局的文件，不可能细致到部门各细节。因此，公司要求所属各部门，应根据公司的2018年工作计划，在元旦前相应制定出本部门的年度工作计划，有的放矢，以利于“山水城”项目的早日建成和投入市场运营。
第3篇：房地产公司开发计划在2010年，公司总的指导思想是：在上级主管部门和开发办的坚强领导下，要以党的十七大和十七届三中、四中全会精神为指导，紧紧围绕国家、省、市有关房地产市场宏观调控的政策措施，以促进行业稳定健康发展为目标，以服务政府、服务企业为根本宗旨，牢固树立真诚为企业服务意识，突出多角度、多方位拓展商品房销售渠道，盘活房地产市场这一工
作重点，找出路、想办法，共同策划、整体包装，团结奋斗，同心协力抓好内、外两个市场的营销，为行业发展、企业走出困境做出应有贡献。重点抓好以下具体工作：
（一）依托我市良好的自然环境和“最佳宜居城市”等名片，会同相关部门、友邻协会、企业及中介机构，组织实施“走出去”战略，搞好整体策划和宣传，全力打造“烟台地产”品牌。这其中主要抓好以下几项工作：一是加强与相关部门和当地及驻烟媒体的沟通和联系，做好正面引导和宣传，适时进行房地产市场情况发布和信息披露，通过客观、准确、适时、适度的宣传报道，引导开发商理性投资，老百姓理性消费；二是与友邻协会、中介机构和开发企业合作，根据烟台的实际，通过各种形式的招商会、推介会、座谈会、说明会、展示会和投资会，吸引外来投资和消费。重点引导企业向北京、东北及西部煤炭基地拓展。
（二）协同主管部门，加强对骨干企业的宣传扶持力度，为做强做大本地企业搞好服务。年内，要配合主管部门利用这次房地产市场调整期，鼓励和扶持一批信誉好、投资实力强、项目影响力大的企业，并在项目选择、资金投向、优惠政策等方面予以倾斜，并做好宣传推广、引导我市房地产业稳定健康发展。
（三）解放思想、拓展思路、积极做好为企业发展服务工作。年内，要在人才培训、外出考察、寻找商机、政策扶持、资金投向、招商引资等方面，本着急企业所急、帮企业所需的原则，积极主动的做好服务工作。还要注意发挥监督咨询委员会的作用，及时的分析形势，研究对策，与企业群策群力，共渡难关。
（四）围绕行业文化建设，积极开展形式多样的文体活动。年内，拟组织第五届系统内乒乓球比赛。围绕国庆60周年拟开展“烟台人与住房摄影征文比赛”；并根据相关情况，举办一些喜闻乐见的文体活动，以此弘扬地产人良好地精神风貌。
（五）围绕适应新形势要求，切实加强协会自身建设。一要认真搞好新会员的接纳，不断壮大协会力量；二是视情况搞好协会有关人员的调整充实，完善组织机构；三是加强与友邻协会的沟通联系，取人之长、补已之短，不断强化自身建设；四是加强协会人员的自身修养，努力提高工作能力，担当起协会赋予的工作使命。
2010年房地产公司开发计划
第4篇：房地产项目开发计划房地产项目开发计划书
敬启者：
根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。
一、假设案例
甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。
二、排除条款
1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；
2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；
3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；
4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；
5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；
6、甲方有房地产开发经营资质且经过当年度政府建设主管部门年度审核；
7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；
8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；
9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；
10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；
11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；
12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。
项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范
1、合作前期阶段
本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人
员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：
（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。
（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。
上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。
2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段
一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：
（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。
（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。
（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。
（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。
至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可
逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。
四、本合作方案的可行性
本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。
五、本合作模式下双方的利弊关系
作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。
六、必要的说明
1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。
2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。
3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始，本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留，这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性
第5篇：房地产开发计划书篇1：房地产项目开发策划书(完整版) 房地产开发与经营课程设计
目录
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
（二）产业政策对房地产市场的影响
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
（二）区域产品特征分析
（三）新政对区域的影响
三、产品定位
（一）项目swot分析
（二）形象及市场定位
（三）文化内涵定位
（四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议
（二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：
1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
篇2：房地产开发策划书
1.1 项目的基本情况
1.1.2 项目建设单位：嘉顺地产建成立于2013年6月，注资资本十
亿人民币。
方案，建设投资，社会效益等方面进行研究论证，并提出项目建设的建议。 1.2 项目概况
1.2.1 项目场址和条件
本项目占地约40万平方米，目前场地大部分为荒地，少量旧居民房，周边市政道路，供电，供水等建设基础条件基本完善，具有建设条件。 1.2.2 建设内容与规模
该项目总建筑面积为32万平方米，项目建设的具体内容见下表
建设规模与内容表 1.2.3 建设进度
本项目拟采用贷款筹资方案，2013年6月~2015年6月，预计同年九月份竣工验收，交付使用。 1.2.4 投资估算与资金筹措
本项目的投入资本金为240678.13万元，其中建设投资200000万，第一年和第二年分别投入100000万。
本项目拟筹借人民币长期借款100000万，年利率5.44%，筹借外币长期贷款100000万，年利率为5.10%，商品房预售收入扣除各种费用以及分配后，亦用于项目开发，资金不足部分再筹资短期借款，年利率5.36% 流动资金百分之八十向银行借贷，年利率5.36% 2.1 项目可行性分析
提供了一个良好的发展空间。
间内会飞速发展，为房地产也提供了很大的市场。
3， 香港，澳门房价过高，人口太多密集，港珠澳大桥建起之后，大量的香港澳门的居
4， 现在国家的政策是大力引进外资进入内地市场，促进内地的经济发展，香港作为大
近期国家出席了大量的房地产调控政策，但是实际上是保证房价的稳定，表明在很长的一段时间内，我国房地产市场将会继续稳定的发展。 3）横琴区市场分析
? 2013 baidu - data ? navinfo & cennavi & 道道通
横琴新区（横琴岛）地图
横琴新区原分大、小横琴岛，两岛之间为十字门水域（即中心沟）， 图2：横琴岛风光一隅
[6] 上世纪70年代修筑起东、西大堤，将大、小横琴岛连成一体。全岛
以上无论是经济，自然环境，还是土地资源利用状况都充分的证实在横琴区开发高档住房是很有市场的。
市场分析 篇3：房地产项目开发策划书
房地产开发项目策划书
制作人：李小建080204011106 石明明080204011111 刘成丰080204011114 舒玉龙080204021116 目录
第一章 宏观市场环境分析2 咸宁市宏观经济环境分析?2 产业政策对房地产市场的影响???3 第二章 区域市场分析??3 区域环境分析??3 区域产品特色分析4 新政对区域的影响7 第三章
产品定位8 项目swot分析 8 市场定位10 产品设计建议??14 价格定位14 第四章 销售推广建议??15 推广阶段建议??15 案名及平面表现?16 营销推广建议??16 第五章
结束语?20 第一章 宏观市场环境分析
（一）咸宁市宏观经济环境分析
咸宁市宏观经济呈现以下特征：
1.咸宁市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2.随着咸宁市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。
（二）产业政策对房地产市场的影响
限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章 区域市场分析
(一) 区域环境分析
浮山区位于咸宁市东部，东与浮山小学相连，南咸宁市政府，西
北接咸宁学院、北连咸宁区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是咸宁市武汉及长沙、南昌地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是咸宁著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了咸宁市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
(二) 区域产品特色分析
通过对区域内市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：
篇4：房地产商业计划书
第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2项目性质 新建
1.1.3建设单位概况
建设单位：房地产置业有限公司
法人代表：
2008年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期b区期已经建设完成，进入装修阶段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份开工，2011年12月竣工。 公司主要开发业绩：
1、2008年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。
购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物
广场。
1.4编制的依据和范围
1.1.4.1报告编制的依据
1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；
2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）
3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》
4、《松原市“十一五”规划》：
5、《松原市城市总体规划》：
6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；
7、建设单位提供的其他有关资料。
1.1.4.2报告编制的范围
1、项目建设背景及建设的必要性；
2、要求分析与建设规模；
3、建设方案；
4、投资估算及资金筹措；
5、财务评价； 1.1.5项目提出的背景及建设的必要性
1.1.5.1项目提出的背景
一、房地产市场前景
2009年—2010年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了
投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅2009年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而2008年同期则下降15%。
4、供给回升，开工面积强力反弹。2009年，全国房地产施工面积
7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工面积7.32亿平方米，同
比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。2009年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
二、松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。
（2）商品住宅价格涨幅明显
随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2009年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从2010年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。增长幅度达到20%左右。
1.1.5.2项目建设的必要性
加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。
本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。 篇5：房地产开发项目策划书
1 房地产市场调查与分析
1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析
1.1.1政治环境
从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。 1.1.2经济环境
房地产对经济的影响能力也是不容小觑。房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响
重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。因而我们不仅要关心房地产行业带来的丰硕果实，更应该关心其带来的相应后果。
我们可以肯定的是，作为一个国家gdp的重要支柱产业，其发展势头必将随着我国经济的腾飞而变得更加强劲。 1.1.3社会环境
从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的话题。
值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾却越来越突出，民众的呼声越来越高，随着社会经济高速发展，国家财富积累日益强大，同时房价越来越高，个别城市涨幅有点发疯，但中低层老百姓的收入增长幅度较小，社会生活成本越来越高，生活质量随着社会的发展越来越艰难，高房价让他们对住的欲望在失望中变得越来越绝望，最后导致对社会的不满。随着社会的进步，人们的公民意识在不断强化，对社会和公民的认识在不断的提高，对执政者的态度和要求也在不断的提高，这就是社会的发展趋势，也是当前地产行业的现状，如何寻求一个好的解决途径，使这个行业发展的更加稳健健康，人民的居住得到很大的改善，不再体现为突出的社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民的智慧。
1.1.4科技环境
相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。
相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，
政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。
房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。 1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析
1.2.1武汉市房地产现状
1.2.1.1总体概况 (一)、竣工面积 2010年1—6月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%，考虑到楼盘预售到竣工的时间较长，该竣工量可以从侧面反映今年上半年商品住宅供应量相对较少。
（二）、新增供给情况
2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%；商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。
（三）、商品房成交情况
1—6月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较2009年同期减少8.84%；其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。住宅销售面积减少幅度更大，反映出商业地产方面销售面积比例增加。
第6篇：房地产项目开发计划房地产项目开发计划3篇
（414字）
房地产项目开发计划主要阶段,土地获取阶段,规划设计阶段,开工开盘,工程建设,竣工入住,售后及移交等.各阶段的详细分工计划，详情见附件表格。办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图） 项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
第7篇：房地产开发计划[材料]房地产综合开发的前期工作计划
1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。
2 适用范围
本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。
3 职责
3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，-
房地产前期工作计划
3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。
4 程序内容
4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。
4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。
4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
4.9 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
4.11 项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
4.12 项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
4.13 项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
4.15 项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门
办理《施工许可证》。
4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
第8篇：房地产开发公司改制工作计划公交房地产开发公司改制工作计划
一、改制组织机构
改制领导小组
组长：
改制工作小组
组长：
二、改制遵循的基本原则
1、解放思想，实事求是；
2、从严要求，规范运作；
3、统一管理，分工负责；
4、相对集中，便于协调；
5、优化结构，适应发展。
三、改制工作计划
1、开发公司内部资源能力分析，外部环境分析，开发公司发展模式与战略目标设计。纵横项目组6月21日前完成。
2、公交房地产开发公司名称预登记，聘请会计师事务所。6月30日前完成。
3、北京公交房地产开发公司组织结构设计，提出组织结构调整方案，明确各部门岗位和部门职责，关键业务流程与权责关系，起草公司章程、股东会、董事会、监事会议事规则及总经理工作细则。纵横项目组7月4日前完成。
4、制定各岗位说明书、招聘管理办法、培训管理办法、考核管理办法、薪酬方案、职业生涯管理办法、人力资源规划方法。纵横项目组7月25日前完成。培训辅导7月30日完成。
5、开发公司清产核资，提出基建开发处资产、负债、人员剥离方案，报总公司审批。7月30日前完成。
6、开发公司提出人员调整方案及相关的费用安排，经律师审核后，报公交总公司审核批复。8月20日前完成。
7、召开职工代表大会通报方案,落实用工自主权，改革劳动人事制度, 建立人
1才竞争机制，择优聘用；取消管理人员、技术人员的国家干部身份，打破不同所有制职工的身份界限，统称公司员工；实行劳动合同制，完善公司与员工双向选择制度，促进人才合理流动，人才资源优化配置，形成人员能上能下、能进能出的用工机制落实人员调整方案。9月15日前完成。
8、开发公司向总公司提出改制申请报告，申请国有资产评估立项，聘请会计
师事务所对公司资产进行评估，按照北京市和国家有关支持国有企业改制的政策规定，在剥离非经营性资产，提足欠国家、欠职工和潜亏以及预留企业解除劳动合同人员安置、培训及离退休人员福利、医疗等费用后，核实确定北京市公共交通总公司持有的国有资产权益，资产处置方案报北京市公共交通总公司批复后，报财政局确认。8月25日前完成。
9、与潜在投资方洽谈，确定投资意向单位。开发公司注册资金拟为5000万元
人民币。初步考虑由3-5家投资主体进行投资，公交总公司系统内由巴士股份控股。总公司系统之外的其它出资人可选择市场上较为著名的房地产开发或中介顾问公司，以便从他们那里可以引进先进的经营管理理念和项目运作经验。9月1日前完成。
10、开发公司召开发起人创立大会，发起人签署发起人协议，确定股东代表，
确定投资比例。9月15日前完成。
11、落实各股东出资，会计师事务所验资，选举董事会、监事会人选，董事
会选举董事长，董事会根据董事长提名任命总经理。律师作出法律认证后，讨论通过股东会、董事会、监事会议事规则及总经理工作细则。到工商局办理公司设立注册登记手续，注销原法人资格，领取新法人营业执照，新公司成立。10月1日前完成。
12、董事会审批组织结构方案和相关制度，调整开发公司组织管理机构，定
岗定编定员。10月15日前完成。
13、完善相关管理制度。11月30日前完成。
（1）健全财务制度。全面贯彻《企业财务通则》、《企业会计准则》和国家及
市财政部门的有关规定，健全有限责任公司财务会计制度，建立内部成本核算与控制体系，发挥会计核算、监督和决策的作用。
（2）建立健全预算管理办法、规划设计管理办法、项目质量管理体系、采购
管理制度、招标管理办法、合同管理办法等。
四、改制工作安排一览表
附：改制申请报告的内容包括：
1、改制企业的基本情况
（1）企业成立时间、现有机构设置、在册职工人数、企业经营范围等
（2）截至目前企业的经营简况。包括：营业额、利税额、市场占有率
（3）改制前三年的资产负债情况。包括：总资产额、净资产额、税前利润等
2、拟改为有限责任公司的基本情况
包括：机构设置、职工人数（含离退休职工）、经营范围等
3、改制方案的基本情况
（1）企业改制的性质及定位（整体改制为有限责任公司）
（2）公司名称
（3）公司股本总额、股权结构、股份比例、股东出资方式
（4）其他发起人情况简介
（5）新公司各职能部门的职责分工
（5）公司设置三年内资产积累及利润的预测
4、改制工作组织
（1）设置专职领导小组
（2）改制的时间及进度安排
（3）改制的主要工作项目和完成时间
公交房地产开发公司改制工作小组2003.6.9
第9篇：某房地产开发公司工作计划二0一0年度工作报告
(二0一0年二月 日)
xxxxxx
金牛辞旧岁，玉虎迎新春。今天，在这个充满朝气的日子里，我很高兴代表xxxx省xxxx臵业有限公司与各位一起回顾去年的工作，分享胜利的喜悦。共同吸取失误的教训，共商今年公司的发展计划。
一、2009年工作回顾
2009年是极不平凡的一年，房地产业遭受全球金融危机的冲击跌入低谷，面对严峻形势公司上下同心同德，迎难而上，奋力拼搏，采取行之有效的措施，取得了显著的成绩。
一年来，xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目共完成投资3.7亿元。实现销售收入5.06亿元（其中xxxx〃xxxx团购区销售收入2.89亿元，自售区销售收入1.17亿元；xxxxxx项目销售收入1亿元），货币资金回笼2.02亿元（其中xxxx〃xxxx团购区资金回笼0.92亿元，自售区资金回笼0.6亿元；xxxxxx项目资金回笼0.5亿元）。更令人兴奋的是2009年底公司顺利取得大科办事处整体搬迁项目41亩地（建筑面积11万平方米）的建设开发权，为公司的进一步壮大夯实了基础。
——在工程建设上，xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目近60万平方米全部同时启动，并取得了可喜的形象进度。我们克服了地质情况复杂，雨水过多等客观困难，采取抢时间，上足劳力抓进度；加强技术管理，规范施工程序保质量；强化安全意识，加强检查监督保安全；开展评比活动促文明施工等多种手段，xxxx〃xxxx项目自售区除八标段完成9层外，其他九标、十标、十一标、十二标均达到20层；团购区桩基础完成95%（个别标段开始地层和砖模），xxxxxx项目达到23层的可喜进度。在质量和安全管理上我们发现一个问题，就及时解决和处理一个问题，到目前为止，没有大的质量隐患，也没有出现过大的质量问题，更没发生重大安全事故。
——在立品牌、树形象，扩大了公司的知名度和影响力。公司成立之初就下决心以xxxx〃xxxx项目为平台，树起xxxx省xxxx臵业在
- 1大地缓减了公司的投资压力。根据2008年全球金融危机对房地产行业的影响，及时启动了由xxxx市广播电视局和xxxx市广播电视中心主办，xxxx电视台公共频道和xxxx省湘中美术馆共同承办，xxxx电视台新闻综合频道、xxxx电视台都市频道和xxxx人民广播电台与xxxx广播电视报协办的 “xxxx〃xxxx杯”全国首届书画电视大赛，为xxxx〃xxxx项目的形象宣传和xxxx公司的知名度起到了良好的推广作用；根据工程建设进度，及时加大营销宣传力度，适时开展VIP内部认购活动和公务员团购优惠促销活动，锁定了近 800 名准业主，为xxxx〃xxxx项目的正式开盘储备了300多名正式业主，收取定金600多万元；营销代理公司在xxxx〃xxxx项目自售区基本具备开盘条件时，建议公司适时组织xxxx〃xxxx项目自售区正式开盘，xxxx〃xxxx项目自售区自开盘以来已签订购房合同199 户，销售收入1.17亿元，收取首付房款4300多万元。
——在财务管理和成本控制上，合理统筹调度资金，严格执行招投标管理制度，努力降低财务管理成本和建设成本。审计部在工程预算、结算、材料计划、工程进度款支付、工程量的签证方面做到沉着、冷静、细心，在资金、材料计划上不出差错，严格控制工程进度款支付，严格把握材料设备的计划，严格按照施工合同进行审计结算；采购部全年采购各种材料设备多达6000多万元，做到数据没有错误和甲供材料设备到位及时；财务部全年融资达到5.06亿元，成本开支3.7亿元，不仅保障了工程建设的资金需求，而且做到了5000万元在建设工程抵押贷款不要到帐的情况下，年底开支后还有几百万库存；在xxxx〃xxxx项目消防安装施工招标中，我们对各投标单位的报价进行了四轮报价和议价，通过四轮报价和议价使各投标单位的报价达到了基本合理，仅此一项就节省资金上百万元；在甲供材料设备采购中，尤其是在钢材采购时我们根据市场波动行情及时采取邀请多家供货商同时报价与锁定单价相结合的议价方式挑选供货商进行供货，仅钢材采购就节省资金45万多元；在各种合同的签订中，坚持做到不少于三家单位同时报价，采取最低报价单位中标的方式，仅第一批营销广告
- 3额3.2亿元（含商铺和车位），xxxxxx项目完成销售任务的100%，回笼资金0.9亿元（含团购区第
二、三期房款），大和项目10月中旬开盘，开盘时完成需售部分的40%，年底前达到60%。
2、工程形象目标：xxxx〃xxxx项目自售区2010年12月底各单栋具备交房条件，xxxx〃xxxx项目团购区18层的12月底单栋基本完成；其它的必须完成外墙装饰的三分之一以上；xxxxxx项目2011年春节前交房；大和项目多层部分土建通过竣工验收，高层达到26层。
3、安全、质量目标。全年杜绝重伤以上安全事故，所有结构，单体、整体验收必须合格。
4、12月31日xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目必须关帐。
（二）实现经营目标的有利条件
一是利好政策和高速的经济增长为房地产业的发展提供了充足的动力。2009年来，中央面对世界性金融危机，采取了积极的财政政策和极度宽松的货币政策，2010年中央再次强调保持2009年的政策不变，这为房地产业的发展注入了强心剂。xxxx作为有原材料供应基地之称的城市，在这种良好的经济发展环境中，高速发展的势头更是锐不可挡。去年，市委、市政府提出今年xxxx国民生产总值的增长达到13%，整体经济环境趋好，必然带动了房地产业的快速发展。
二是交通优势明显和消费潜力强劲是房地产业的发展的可靠保障。从省委、省政府提出3+5城市群后，xxxx作为长、株、潭的后花园，交通优势凸显，高速公路、高速铁路拉近了xxxx与大城市的距离，特别是市委、市政府提出打造xxxx经济半小时圈，更加扩大xxxx对周边县市的影响力，对启动周边县市来xxxx房产消费起关键作用。同时，xxxx强劲的消费潜力更是房地产业发展的有力保障，截止到年底，全市个人储蓄突破400个亿，整体存款达600亿。
三是日趋成熟的消费对房地产业发展提出挑战和创造了机遇。根据对xxxx〃xxxx自售区购房业主的情况调查，在已签意向购房协议的500个业主中，其中改善居住条件的420套占84%，投资型的44套占8.8%,多套购房的36套占7.2%。从调查情况可以看出xxxx消费日趋成熟，
- 5进度，确保建设资金尽快回笼；要进一步完善财务管理制度，合理调度建设资金，努力降低财务管理成本，实现公司利润最大化；要进一步完善行政管理制度，规范内部工作程序，提高工作效率，降低行政管理成本；要进一步完善奖惩考核管理制度，将年度经营目标纳入各部门的业绩考核范围，与每个员工的工资福利挂钩，完成任务的给予奖励，没有完成任务的予以处罚。同时，要加大对工程进度和工程质量与施工安全的考核力度，对及时完成工程进度，质量合格，且没有发生安全责任事故给予重奖，对工程进度滞后，质量无保障，又发生安全责任事故的予以重罚；要加强对贯彻执行各项规章制度的考核力度，对认真贯彻执行各项规章制度的员工予以奖励，对贯彻执行规章制度不严的员工给予处罚，经批评教育仍不能贯彻执行的员工予以重罚甚至作辞退处理，以真正提高公司的执行力。
三是要严格控制成本，确保公司利益。要坚持事前、事中、事后全方位、全过程控制成本。
事前控制是项目成本控制的关键，一要从规划设计入手，不断优化方案和施工图，主要把握住含钢量，实现低成本高质量。二要清楚施工环境和地质情况，制定完善的施工组织设计方案，不出现返工，窝工现象。三要坚持公开、公正、公平的招投标制度，严把工程发包关和大宗材料采购关。
事中控制是项目成本控制的重点，一要加强对财务管理成本的控制，合理使用资金，加快资金回笼，各项目应加强与银行合作，及时办理客户银行按揭、转移利息支付；二要严格把关工程签证，每一个签证必须合理、真实，杜绝一切假签证，每发现一件假签证，不管金额大小，对当事人予以辞退并加倍处罚；三要发扬艰苦创业的精神，历行节约，反对铺张浪费，不搞花架子以节约建设成本。
事后控制是项目成本控制的关卡，在工程结算上，要严格按图、按合同约定进行审计，实现双赢。
四是要加强企业文化建设，增强企业的凝聚力和向心力。企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力。建设良好的企业文化
- 720日必须完成外墙施工， 2011年2月15日基本完工。
⑶秋和轩6月25日必须封顶，12月25日必须完成外墙施工，2011年3月20日基本完工。
⑷冬和轩7月15日必须封顶，2011年元月15日必须完成外墙施工，2011年4月10日基本完工。
2、xxxx〃xxxx项目自售区配套工程进度
⑴窗 7月上旬必须进场施工，12月30日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑵护 栏6月上旬必须进场施工，10月30日基本完成（主体封顶后与外墙施工同步）。
⑶电 梯7月下旬必须进场施工，12月30日基本完成（主体封顶后施工）。
⑷对讲门8月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑸宽 带8月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（主体封顶后）。
⑹监 控10月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（由物业公司规划）。
⑺室内防火门9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与砌体施工交叉）。
⑻进户防盗门11月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体基本完工后与抹灰施工交叉）。
⑼电气安装9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑽水系统安装9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）；
⑾顶板防水10月中旬必须进场施工，2010年11月30日基本完成（外墙完工后）。
⑿室外道路11月中旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成
- 9工秩序在6月底前全部确定完毕。
（4）各个分项工程如电梯、护栏、门窗、消防、配电、强弱电系统、给排水及电话电视等，按照工程要尽早组织施工。
（5）室外环境工程工期控制在1个月内，在10月25日前全部完成。
（6）所有工作于2010年10月25日前全部完成并进行初验，11月16日完成最终的竣工验收。
（7）结算工作分两步进行。第一步主体工程完工后完成将主体工程结算；第二步工程竣工验收后，完成装饰及安装工程结算。所有结算工作于2010年农历年前完成并签字。
（8）2011年春节前交房。
5、大和项目建设进度
（1）土石方开挖于2月26日开始，如没有大的石方爆破，要在在10-12个有效工作日内完成基准面上土石方挖运施工；同时在此开挖过程中，必须确定地下室平面尺寸及位臵，保证地下室土石方的及时跟进挖运出场，3月底完成所有的土石方施工任务。
（2）要在场地土石方挖运完成约一半时，组织地勘单位对在建建筑位臵进行初勘，及时给设计单位提供一手场地资料，保证设计单位能不间断的组织设计；设计单位要在3月底能提供基础布臵图及基本的基础施工图，参照周边项目的地质条件，本地块可能地质条件较复杂，故对高层部分先进行单桩的详勘，以保证在桩基施工过程中不出现返工的情况；4月中旬孔桩施工单位进场施工，6月底总承包单位进场施工。
（3）8月底完成基础部分结算。
（4）项目建设合同约定工期计划为480天，所有建筑施工须同时开始，以高层为主轴分团组织流水施工；各分团流水作业块的劳务队伍要求总承包单位不能重叠与交叉；多层部分土建通过竣工验收，高层达到26层。
6、措施与要求
- 11基础设计；要尽快完成土建施工招标方案，及时组织土建施工招标，尽快确定土建施工单位，以便土建施工单位有充裕的时间进行临时建筑建设，为土建施工单位进场施工创造良好的施工环境。
⑷xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目部要加大检查力度，督促各专业施工单位上足机械设备和施工人员，坚持24小时交叉穿插作业施工，以促进工程进度；
大和项目部要重点督促土石方施工单位与地勘施工单位的交叉施工，促使桩基施工尽快进场施工。
⑸审计部和采购部要加强配合，切实保障甲供材料设备的采购供应，做到不影响工程进度。同时，审计部和工程部、监理公司应严格按照公司有关工程签证的管理规定，及时完成工程签证，防止出现因工程签证不及时而影响工程进度。设计单位要及时出设计图，保障不因图纸变更或设计出图影响施工进度。
四、今年的其他工作任务
今年的其他工作，要以促进工程进度、保证工程质量、杜绝安全事故，严格控制成本、加大营销力度、加快资金回笼、确保按时交房为主线，统筹兼顾，突出重点，全面实现xxxx〃xxxx项目、xxxxxx项目年底关帐。在抓好工程进度的基础上，今年还要着重抓好以下八个方面的工作：
（一）认真落实工程质量管理制度，确保工程建设质量 工程建设质量事关公司的信誉和公司经济效益的好坏。如出现工程质量问题，则会给公司带来巨大的经济损失。为此，在抓好工程建设进度的同时，必须认真抓好工程质量管理。
1、各项目部要定期组织工程部、各总承包单位、监理公司和各标段负责人开展工程质量教育活动，要认真吸取去年上海房屋倒塌事故的经验教训，对个别不服从质量监管的标段要采取非常措施，确保工程建设质量；要督促各标段定期组织班（组）长层次以上的施工管理人员进行质量意识教育，教育施工管理人员严格要求施工人员认真执行制作标准和施工程序，确保施工质量，并广泛开展工程建设质量
- 13此，在抓好工程建设进度和工程质量的同时，必须认真抓好安全施工管理。
1、各项目部要定期组织工程部、总承包单位、监理公司和各标段负责人进行安全施工教育，对个别安全管理不细、检查督促不严、心存侥幸和安全意识淡薄或安全管理制度执行不力的标段进行安全整顿，并广泛开展安全施工管理评比竞赛活动；项目部和监理公司要会同公司办公室每月出一期安全施工监管通报，对安全施工管理优胜单位予以重奖，对发生安全事故的单位予以重罚。
2、各项目部要督促各施工单位充分利用班前会对施工人员进行安全教育培训，项目部、监理公司、总承包单位要定期组织排查安全隐患；要重点督促各施工单位的塔吊、混凝土输送泵、外架、施工电梯等施工机械设备的定期维护保养，及时排查故障；同时要加大对施工机械设备操作人员的培训，严格规范操作程序。
3、各项目部要重点做好施工现场的服务保障工作，及时化解和处理好各标段间或施工单位与当地间的各种矛盾纠纷，杜绝各标段间发生械斗和防止与当地间的矛盾激化。
4、各项目部要加强对各标段施工人员安全防护设备使用情况的检查督促，督促所有施工人员按规定要求正确使用个人安全防护设备，防止发生因个人安全防护设备使用不当而造成施工人员意外事故的发生。
（三）加大成本控制力度，努力降低开发成本
成本控制力度决定着三个项目的开发成本高低和公司投资盈利的多少。如成本控制不力势必造成开发成本过高，公司投资盈利会大幅下降。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全的基础上，必须切实加大成本控制力度。
1、xxxx〃xxxx项目团购区的图纸变化大，结构图纸必须重新进行预算，并与原来的图纸进行对比，找出工程成本的差异，以便与施工单位最终结算时做到心里有数；
大和项目桩基础设计方案和初步设计方案与施工图设计必须进行评估和优化，努力降低造价。
- 15购房款，同时要加大自售部分房款的收取工作，以期降低财务成本；
大和项目要按合同约定及时收取首期团购房款；同时要落实项目建设贷款银行，尽快报送项目贷款资料，及时办好项目贷款降低财务成本。
7、财务部要及时办妥第二期限在建工程抵押贷款到帐手续，防范后续投资风险；同时，要及时办好银行按揭贷款的申报手续，确保满足业主的银行按揭贷款及时到位；财务部要在做好银行融资的同时及时收回市委、政府的团购房款以舒缓银行融资压力，要切实做好资金调度和工程进度款的支付审查把关工作，以降低财务管理成本。
（四）加大甲供材料设备采购力度，确保工程建设需求 甲供材料设备的采购供应关系到三个项目的成本控制、工程进度的快慢和工程质量的好坏。如甲供材料设备采购供应不力或成本过高势必造成三个项目的建设进度、工程质量或开发成本过高。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全、成本控制的基础上，必须切实加大甲供材料设备采购力度。
1、采购部要根据工程建设进度需求，依据钢材市场行情，密切关注钢材市场行情，采取大宗锁定钢材价格采购模式，努力降低钢材成本。
2、采购部要按工程进度计划，考虑电梯制造厂家生产能力，四月份前完成xxxx〃xxxx项目电梯招投标工作；同时要采取大宗采购锁定单价方式进行招标，以防出现通货膨胀时电梯厂家要求加价现象的发生。
3、采购部要根据工程进度提前做好电线电缆的招投标工作，采取大宗材料设备锁定价格采购模式确定好电线电缆供货单位，以满足工程建设需要。
4、采购部在做好以上工作的基础上要切实做好水泥供应及轻质砖的采购供应和xxxx〃xxxx项目团购区地下室防水抗裂膨胀剂的采购供应，要及时与工程部联系落实好xxxx〃xxxx项目供水、供电设备、门窗、护栏、内墙保温、外墙装饰贴面等材料的采购供应；
5、采购部在采购供应各种材料设备中要遵循货比三家、质量优先、价格优先、信誉优先、服务优先的采购原则，采用公开、公平、公正
- 17团购及已售部分争取在11月30日前签订完购房合同，年底前完成需售部分的60%。
（六）要加强财务管理，确保xxxx〃xxxx项目和xxxxxx住宅项目年底关帐
财务管理的好坏和资金的调度直接关系到三个项目建设资金的保障和公司投资收益的好坏。如加强财务管理，年底前xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目不能关帐势必给公司造成到手优惠收益浪费掉。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全、成本控制和甲供材料设备采购供应的同时，必须加强财务管理，确保xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目年底关帐。
1、财务部要及时督促各总承包单位按月编制月度资金计划，并根据每月计划组织调度资金。
2、财务部依据各项目建设的不同阶段对建设资金的需求计划，协同银行分步落实xxxx〃xxxx项目第二期在建工程抵押贷款的到帐，并依据营销进度合理配臵资金结构，节约资金使用成本；
要加强对xxxxxx项目部的财务管理，督促及时收取第
二、三期团购房款和自售部分的购房款，以加快建设资金的回笼。
3月底要完成大和项目的资金使用计划和资金来源计划；同时，要协调落实好大和项目的项目贷款银行，及时报送项目贷款资料，根据项目建设进度及时办理在建工程抵押贷款以确保大和项目建设需求。
3、财务部要协同工商银行进行购房业主按揭贷款的前期准备工作，并根据工程进度逐步跟进、完善银行按揭的各项工作。
4、财务部要做好与营销代理公司各项工作的对接，逐日核对日销售额并保障资金安全到位，编制销售月报表并做到营销数据核对无误；
5、财务部要加强对各项工程支付款的审核工作，并每周做出工程款结算进度表供决策层参考；
6、财务部要加强与政府团购房协调办公室的协调及时收回第二期政府团购房资金；并与银行、税务、会计师事务所加强联系，为三个项目建设创造良好的财务环境；同时，要会同营销代理公司和办公
- 19产权证；
9、办公室要认真做好与政府职能部门的对口衔接工作，每月准时向建设、统计、房产等部门报送各种报表；同时，要做好日常管理工作及与其他部门的配合协调工作。
（八）加强前期物业管理，树立良好的物业形象
公司为加强前期物业管理特意申请注册了国强物业管理公司，而公司三个项目的前期物业管理的好坏关系到公司三个项目的形象和能否促进研修项目的营销进度。为此，加强前期物业管理，树立良好的物业形象。
1、物业公司必须尽快健全组织机构，要根据前期物业管理需要选配好管理人员；4月中旬要完成xxxxxx项目物业管理人员的招聘，6月底完成xxxxxx项目物业管理人员培训，7月底xxxxxx项目物业管理人员进场进行物业管理。
2、要尽快协调落实好xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标工作，确保在xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标中能中标。
3、在xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标中标后，要根据xxxx〃xxxx项目和大和项目施工进度、销售进度和入住计划，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于xxxx〃xxxx项目和大和项目的销售服务，申报物业服务收费标准(初次定价)。
4、要抓好xxxxxx项目入住期的高效管理，办好xxxxxx项目业主的入住手续，为入住业主提供便民服务，并加强xxxxxx项目的装修管理与治安管理。
过去的一年，公司取得了显著的成绩，新的一年面临的任务艰巨而繁重，让我们在公司董事会的正确领导下，坚定信心，扎实工作，把公司董事会赋予我们的任务完成好！把xxxx〃xxxx项目、xxxxxx项目和大和项目建设好，向市委、市政府、市银监局和大科办事处交一份圆满的答卷！
第10篇：房地产开发项目工作总结与计划2014年管理总结及2015年主要工作初
步计划
为认真落实云建集团“两个转移”，进一步强化生产管理，狠抓项目管理；结合云房集团“抓两头、控中间”的管理思路及集团化管控要求，配合云房集团“五中心两个部”的管理组织架构，现将成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年计划整理如下：
一、2014年项目整体实施策划开展情况：
所有项目严格按照云建集团“五位一体”管理要求对总包单位进行管理，实现项目管理安全生产零事故；施工质量稳定、可靠，投诉率为零；成本控制合理；工程进度满足合同要求。 项目开展情况综述：
1、大波村建设工程：为代建工程，甲方盘江置业有限公司，截止2014年10月中旬，顺利完成了各节点目标，房屋封顶。到2014年12月份，争取年底完成大波村建设工程项目代建合同范围内工作。
2、苏家村旧城改造项目：同为代建工程。A3地块施工图已通过审图公司的审核， A2地块因拆迁工作未完成，正式图纸无法提供。已开挖土方42万方，完成深基坑支护。预计过年前施工的A3地块达到正负零。
3、安宁温泉会议中心：2014年之前，温泉会议中心完成了土建、外装、室外综合管网、水电安装、内装样板等工程。2014年1月到3月27日，因各种原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展开室内装修、安装和室外绿化工程；2014年6月28日，工程进行初步验收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，对使用方提出的问题进行整改；2014年9月29日，项目投入运营。
4、元江高桥居住小区住宅区、商业区、元江第二自来水厂： 住宅区：已完成住宅区主体工程及室外工程及各工程竣工验收（除消防验收）
商业区：已完成主体工程，室外管道工程，
元江县第二自来水厂：已完成厂区综合楼及各水池主体工程施工，81%的室外供水管网
5、建工新城
1、
3、
5、
6、
7、
8、53地块工程：
一号地块：建义家园2014年9月17日开始进行场地平整施工，目前场平土方开挖约10万立方。
三号地块：春溪大厦2014年5月9日主体封顶断水，9月11日进行了主体验收。目前除部分区域外装影响到外架，其余部分外架已基本拆除，干挂石材基本施工完，目前正在施工幕墙和吊顶，内装正在施工公装部分，窗框已装完，屋面防水装修工作计划于12月底完成。 五号地块：昆明市第三中学经开区分校，目前正在进行基础施工。2014年12月20日，施工至正负零。
六号地块、七号地块、八号地块、五十三号地块全面动工，正在进行土方开挖。
6、宣威保障房项目：分保障房部分与商业发开部分 保障房部分今年全部封顶，主体部分即将竣工验收，室外工程正在施工。
商业开发项目一期动工17万平方米，目前主体已施工到四层。
售楼部10月22日开放投入使用，11月份面向市场销售。
7、晋宁安居家园建设工程：
截止2014年10月中旬，顺利完成了各节点目标。到2014年12月份，争取完成安居家园建设工程项目合同范围内工作，完成交房。
8、力创装饰：
到2014年10月份止，完成项目结算审计3个，分别是省529/市216建设项目、中电投昆明基地装修改造项目（二次审计）、万科金色领域销售部及样板房装修工程，总金额5812万元。在审项目5个，报审金额5771万元，分别是勐仑度假小镇安娜塔纳酒店外装项目、建工发展大厦室内装修项目、安宁温泉宾馆外装修工程、绥江驻昆办室内装修改造工程、北市区医院室内外装修工程。新开工项目5个，其中装饰装修项目3个，分别是盘江置业的大波村回迁安置房售楼部及样板房装修工程、农垦集团有限公司办公室内装修工程、21层省房办公室内装修工程，合同金额781万元；门窗项目2个，分别是东旭峻城三公司标段及总承包公司标段室外铝合金门窗安装工程合同、华夏御府A地块室外铝合金门窗安装工程，合同金额624万元。外墙涂料项目1个，为白药地产公司蓝光BC项目外墙涂料工程，合同金额450万元。
二、管理制度编制：
1、编制完成工程管理暂行办法
为规范云房集团公司项目建设阶段的工程管理工作。云房集团工程管理部于2014年9月编制完成建设项目工程管理暂行办法，并下发于各子（分）公司、项目部。
此管理办法对项目建设阶段（图纸会审开始、项目实施过程至项目竣工验收交付使用的整个管理阶段）的工程管理工作进行划分，明确管理程序和工作职责，进一步加强建设项目的质量、技术、安全、进度管理，确保建设项目快速、优质、安全、低成本顺利建成，实现项目开发目标。
2、编制完成监理管理暂行办法及总承包管理暂行办法
为明确建设单位、监理、施工总承包及总承包管理公司各方的责任，在充分发挥各自职能的基础上互相提供服务及配合，严格按照施工图纸及相关技术文件、现行法律法规、标准规范、强制性条文等要求精心组织施工，云建集团工程管理部与2014年10月编制完成监理管理暂行办法及总承包管理暂行办法，并下发于各子（分）公司、项目部征求改进意见。
三、项目管理工作开展情况
1、安全管理工作：
1）根据集团总公司相关文件及要求，各子（分）公司、项目部认真学习新《中华人民共和国安全生产法》，严格贯彻执行国家相关安全生产的法律法规和云房集团公司的安全生产管理制度。每月月初各子（分）公司、项目部将前个月职工安全教育情况书面反馈到云房集团工程管理部。
2）召开月度安全生产会议：各子（分）公司、项目部在月末安全生产会议上介绍安全生产、文明施工情况、明确安全责任人，共同讨论安全管理制度及实施细则，不断加强和完善各子（分）公司、项目部管理制度。各单位要将安全生产作为项目管理重点，会议要对安全隐患较大的分项工程及危险部位等作为工作重点进行布置。会后形成会议纪要上报云房集团工程管理部。
3）安全生产管理工作改进方案：按照云建集团安全生产管理规定及2014年责任“零死亡”目标要求，云房集团公司从近年来产生安全事故的原因分析以及针对安全管理方面存在的问题，结合房地产企业管理实际情况，制定安全管理措施，强化安全管理，确保项目建设在安全状态下的顺利实施。
2、质量管理工作：
1）召开2014年“质量月”动员大会：传达云建集团总公司开展2014年“质量月”活动具体要求，总结交流云房集团各分公司、集团本部各中心（部）、项目部质量管理的经验，共同讨论房地产对项目质量管理的经验，研究部署下一步工作。
2）观摩学习万科魅力之城项目：云房集团公司组织各子（分）公司、项目部管理人员观摩学习由三公司承建的万科魅力之城项目，在项目经理的带领下公司人员首先观摩现场样板示范区，然后到项目上对实体质量控制、消防安全、施工管理和铝模板、全钢爬升式脚手架等施工工艺进行全面学习、了解，尤其是质量常见问题专项治理方面，各子（分）公司、项目部与现场管理人员进行了认真仔细的技术交流。
3）
3、进度管理工作：
1）生产管理情况汇总
根据各子（分）公司、项目部的2014年生产管理情况，工程管理部对所属云房集团公司项目进行汇总。了解及掌握各项目本年度的工程完成情况，以便于开展下一步工作。
2）建设项目清单及施工节点工期
各子（分）公司于2014年10月分别上报了各项目的施工进度计划，工程管理部按照云房集团公司领导相关要求，对项目的开工时间、正负零时间、施工到7层时间、主体断水时间、外架拆装时间、竣工验收时间、交房时间、合同工期等七大节点进行整理。在对项目进度进行定期及不定期检查时工程管理部按照以上工期进行复核。
4、技术管理工作：
在项目施工图设计阶段，云房集团总策划师、工程管理部、各公司分管领导、项目技术负责人参与云房集团策划设计部组织的建设项目基础选型会议，从技术的角度提出意见和建议，本着安全、适用、经济原则参与确定基础方案；对建设项目的基坑支护方案，由云房集团工程管理部牵头，组织方案的制定和比选，寻求安全、经济的最佳方案。
项目建设阶段技术管理按照集团目前组织架构划分为三级管理和控制，第一级为云房集团（分管领导、工程管理部），由云房集团分管领导主持全集团技术管理工作；第二级为各公司，由各公司分管领导负责技术管理工作；第三级为现场项目部，由项目技术负责人负责项目部的技术管理工作。
5、成本管理工作：
要求各分公司、项目部做好施工图设计把关，并把图纸问题尽量解决在项目建设之前，在项目的建设过程中应尽量避免设计变更和技术签证的出现，除基础工程外，以“零签证”为管理目标，有效地降低项目建设投资成本。
在项目建设过程中，经确认确需作设计变更的项目工程，各公司、项目部应认真履行设计变更审批手续。对工程量变更不大和不影响结构变化的一般性设计变更，即工程量在50万元以内（含室外工程）的由各公司、项目部办理相关审批手续，审批完成后7个工作日内报云房集团工程管理部备案。对云房集团本部项目，单项变更工程量（含室外工程）在10万及以上的需报云房集团工程管理部审核。
对工程量变更较大，工程量在50万元以上的必须报云房集团成本管理中心、省房集团分管领导、总经理审批。并在7个工作日内提交反馈意见。对变更工程量较大或变更影响结构变化的，必须经设计核算认可，必要时组织专家论证和上云房集团班子会讨论决定。
四、2015年工作初步计划
（1）建立健全管理组织机构及技术管理体系
云房集团作出“做实本部、做大做强子公司”的发展战略及“抓两头、控中间”的管理思路以及本部按“五个中心两个部”的组织机构设置，完善工程管理部人员编制工作，落实各子公司职能部门调整工作，并明确各子公司工程管理部人员配置，建立健全管理体系，为搞好建设项目提供组织保障。
（2）监督、检查各子公司、项目部在建项目的施工许可证的办理情况。对明年新开工项目做到严格执行基本建设程序，坚持“先勘察、后设计、再施工”原则。
（3）参与对云房项目的深基坑支护、高大边坡支护，基础选型方案审核、审查工作。
（4）对重大工程的设计变更、签证，含室外绿化工程的变更的管控工作。
（5）抓好施工图二次深化设计及专项设计管理工作。 对明年即将开工的项目，配合策划设计部门做好施工图的内审和会审管理工作；配合监督各子公司、项目部抓好施工图深化设计及专项设计管理。
（6）强化对项目建设的安全、进度、质量监督、检查工作，督促总包单位“五位一体”管理模式的执行，特别是严格工程质量管理，对检查结果按月形成简报，及时反馈公司领导；抓好新开工项目由投资方完成的第三方检测、检验管理工作；强化对各子公司、项目部的配合、协调、监督、管理工作。
（7）完善对直属一部、直属二部及总承包部的管理制度，要求其严格执行“五位一体”管理模式，做好“中间管控”，搞好项目建设的各项管理工作，降低建设成本、确保建设工程按质按量完成。
（8）抓好对监理单位的监督管理。
针对部分建设项目监理单位对工程质量监督不力、监督不严、未认真履行好监理职责，工程出现质量问题，造成建设成本增加、影响项目交房情况。通过加强对监理单位的监督管理，促进工程质量提高。
（9）建立工程档案管理制度，及时监督、检查各项目中间和竣工资料。
（10）配合各公司、项目部的相关奖项的申报，评选工作。 (11) 配合、协调做好已交房项目的售后维修管理工作。
第11篇：房地产开发房地产开发“工程报建”指南
一、建设工程选址通知书和建设工程设计要求通知书
1、申请表
2、立项批文（仅限国家投资项目）
3、测绘单位提供的现状地形图
4、环保（仅限20000m2以上及污染项目）、消防审查意见
5、地质评价报告（仅限地质复杂地区）
6、地房局预用地文件（仅限新征地项目）
7、水利部门审查意见（仅限河道管理范围内建设项目）
二、建设工程规划设计方案审查意见书和建设用地规划许可证
1、审查申请
2、规划设计方案
（渝价［2001］345号建设用地规划许可证10元/证）
三、建设工程方案设计审查意见书
1、审查申请
2、建设工程规划设计审查意见书的要求报送的建设工程方案设计图2套
3、园林绿化审查意见书
4、配套基础设施设计方案
四、建设工程初步设计审察意见书
1、审查申请
2、初步设计图纸、设计说明书、概算书各2套
3、审查的规划方案设计图及审查意见书
4、区县政府用地批文或土地证
5、其它（选址意见书、设计要求通知书，消防审核意见书，园林绿化审查意见书）
五、施工图审查备案（有的地区只审不备案）
1、初步设计审查意见
2、勘察、设计合同（单位资质、注册证书，收费依据等）
3、施工图及施工图审查报告
4、施工图审查报告处理回执
5、消防审查意见
六、建设工程规划许可证
1、规划许可证申请表
2、施工图审查备案书
3、项目资本金缴款凭证及“一书一册”（仅限开发项目，按投资总价的20%）
（渝府［2001］23号渝价［2001］493号渝委［2001］35号：城市建设配套费
一类50元/m
2、二类40元/m
2、三类30元/m2，规划许可执照费1.10元/m2,代收防空易地建设费10元/m2）城市建设配套费(渝府发[2009]110号) Ⅰ档、按建筑面积每平方米290元计征； Ⅱ档、按建筑面积每平方米150元计征。现是建管站代收
七、招投标情况备案
1、招标申请
2、招标公告或邀招标备案书
建筑工程申请认证！财富值双倍检索优先专属展现同行交流
3、招标文件
八、招标文件备案
1、招标情况备案表
2、招标情况报告
3、规划许可证
4、质保体系表、各方责任书
5、施工组织设计，监理规划实施细则
九、建设工程质监报建
1、建设工程质量监督登记表
2、建设工程规划许可证
3、招投标备案书
4、全套施工图、地质勘察报告
5、设计文件审查报告及备案书
6、施工合同、监理合同
7、地质勘察报告审查意见书
8、勘察、设计、监理、施工（包括总分包）单位资质证书
9、工程质量保证体系审查表
10、建设工程参建单位有关人员登记表中有关人员的资格证书及其责任书 （建设工程质量监督费：建安造价的3.5‰）
十、建设工程安全报建
1、安全报建书
2、职工意外伤害保险证明
3、施工单位的安全信誉等级书
（民工保证金：每家出合同总造价的2%，但造价不得低于1000元/m2，以前是20元/m2开发商和施工方各出一半）
十一、施工许可证审批
1、项目经理、施工员、质监员、安全员、资料员、技术工人证件原件
2、施工许可证申请表
3、用地许可证、规划许可证、中标通知书、施工合同、拆迁许可
4、环保审查意见
5、防雷审查意见
6、施工图纸及技术资料
7、施工组织设计
8、监理合同
9、建设单位单位工程技术人员情况
10、质量、安全监督手续
11、资金保函或证明（总造价的50%（银行出具证明））
12、开工报告一式三份
（建筑工程清洁费2元/m2，定额测定费建安工程的1.4‰，散装水泥专项资金建设单位按规划面积：框架结构0.9元/平方；砖混结构0.6元/平方；建设单位按使用量：混疑土1.2元/立方； 水泥3元/吨，交易综合服务费按中标额的2.8‰缴纳-------建设单位为0.75‰，施工单位为2.05‰）
十二、竣工规划验收合格证
1、建设工程竣工规划验收申请表
2、竣工测量图
3、配套基础设施验收意见
（A申请表，B基础设施总平图，C污雨管沟大样图、断面图、接点大样图、设施与建筑的相邻关系，D砂石水泥的检测报告、预制构件检测报告、产品合格证如地面砖、砼管等）
4、开发建设项目验收意见
（A验收申请表，B规划许可证，C基础园林等专项验收意见，D监理、地勘、设计及施工检查报告或验收意见书，E竣工总平面图，F一书一册：房地产开发建设条件意见书及项目
手册，G质量保证书、使用说明书）
十三、建设工程竣工验收备案
1、竣工验收备案申请表
2、工程施工许可证
3、施工图设计文件审查
4、勘察报告审查意见书
5、施工单位提供的工程竣工报告
6、监理单位提供的工程质量评估报告（附：详细的监理总结）
7、勘察单位提供的勘察质量检查报告
8、设计单位提供的设计质量评估报告
9、重庆市建设工程竣工验收意见书
10、建设工程档案验收意见书
11、规划验收合格证
12、施工方提供的已按合同支付工程款的有关证明
13、重庆市建设工程质量保修书
14、商品住宅质量保证书和使用说明书
15、法律、规章等规定必须提供的其它文件（如防雷、人防、高切坡、安全等）
16、质量保证体系表，参建各方的质量责任书
17、廉政责任书
18、流动人口管理责任书
19、安管站出具的单位安全生产、文明施工验收合格证明
（A验收申请，B十二本台章，C安全施工记录等资料）
20、公安消防部门出具的验收意见
21、环保部门出具的验收意见
22、质监站出据的质量评价报告。
第12篇：房地产开发《规划房地产开发》任务书
本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。
题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）
项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。
面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）
要求：每个人完成一份。
一、作业内容
摘要
第一部分 项目初始创意及调研计划
第二部分 项目概况
第三部分 市场分析
第四部分 开发计划与资金计划
第五部分 投资收益分析
第六部分 结论与建议
后记
二、作业内容具体要求
摘要：报告内容、工作安排及报告结果。
第一部分 创意（调研计划）
一、初始创意
要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。
二、调研计划
此部分相当于工作计划，也可放在附录中。
第二部分 项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如
市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发
有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工
状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等
因素分割土地；
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响
的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、
购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分：市场分析
一、当地经济环境分析
收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。
二、区域房地产市场分析
（一） 市场区域界定
1、确定物业用途，初步确定产品特征
2、界定市场区域
3、可能的市场机会分析
（二） 需求分析
（三） 供给分析
（四） 吸纳与缺口分析
（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价
（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
三、地块分析
（一）场地分析
（二）位置分析
四、竞争性项目调查与分析
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图
片。
附表：周边同类项目调查表
4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
5、结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题
五、区域市场目标客层研究和市场定位
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
3、确定目标客户
4、市场定位
六、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
七、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：开发计划
一、里程碑事件及时间。
二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市
场的占有率。（按季列示）
三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的
可行性分析。（按季列示）
第五部分：投资收益分析
一、成本预测
附表：投资估算表
二、收入测算及税务分析
1、收入测算
2、营业税及附加
3、所得税
4、土地增值税
附表：收入及税金测算表
三、项目资金预测
1、资金投入计划
2、资金回款计划
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。
附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）
四、经济效益分析
1、现金流量表
2、主要经济指标
3、敏感性分析
4、盈亏平衡点分析
运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。
计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。
附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。
第六部分：综合分析与建议
一、优势：
二、劣势：
三、机会：
四、结论和建议
第13篇：房地产开发房地产开发项目前期报建
1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理）
7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)
9 消防审核申报表 (消防支队 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局）
15 监理招投标及合同备案所需材料
16 施工招投标及合同备案所需材料 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局)
25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)
)
(建设局) (建设局)
1、土地获取阶段
土地出让合同签订
拆迁完成
交地完成
土地规划指标分析设计通过审批 取得选址意见书
取得建设用地规划许可证
缴纳土地出让金
取得建设用地批准书
取得国有土地使用证
2、小区总体规划报建
总规方案通过审批
户型平面方案通过审批
总规方案报建图下发
详规（五图一书报建图）下发 取得总平面规划方案批复
取得详规批复
综合管线批复
3、单体方案阶段
单体方案报建图
单体方案批复
4、开发报建与前期准备阶段 初步设计通过审批
施工报建图下发
道路施工图下发
市政排水施工图下发
临时用水施工图下发
永久用水施工图下发
煤气总体规划施工图下发
控中心、电信机房、网络机房 建筑放线图下发
钻探平面布置图下发
基坑招标技术资料下发
基坑支护方案通过审批
桩基础施工图下发
取得施工图审查意见书
取得扩初批复
建设工程规划许可证
取得正式立项
取得放线册
取得环保批复
取得消防批复
取得人防总规批复
取得人防地下室施工图审查批复 完成施工和监理招投标
取得余泥排放证
完成施工报监
完成施工许可证
小区地名批复
5、基础及地下室工程
工程开工
取得地质钻探报告
桩基完工
桩基础结算资料提交
取得桩基础中间验收登记表 土方开挖完工
基坑支护完工
主体开工
完成图纸会审
0.00以下施工图下发
0.00以上施工图下发
沉降观测图下发
建筑材料定板下发
柴油发动机机型完成
监理合同下发
桩基础施工合同下发
桩检测合同下发
沉降观测合同下发
土方合同下发
基坑支护合同下发
地下室防水工程合同下发
人防工程合同下发
主体建筑安装过程合同下发
0.00至发售
至0.00时间
地下室结构工程结算资料提交
取得地下室中间验收登记表
砌体完成
样板房场地移交
售楼部装修工程完工验收
样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成 主体至发售形象进度
取得道路工程规划许可证
取得排水工程规划许可证
小区配套施工图下发
组织三层会验
三层会验后最新施工图下发
住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核
售楼部装修方案通过集团审批
售楼部装修施工图下发
样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批
样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批
装饰材料定板下发
取得预售证
组织面积预测
完成销售面积预算
取得房管部门面积计算结果
完成销售面积预算
完成房管部门计算结果的审核
将通过审批的计算面积交予销售中心
住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批
销售电梯安装工程合同
电梯购销安装合同下发
园林园建和绿化施工图下发
景观园林材料定板下发
园林景观绿化完工
看楼通道、样板房周边环境绿化完工 确定样板房位置、数量及有关要求 发售至工程竣工
主体封顶
主体结构工程结算资料提交
取得主体验收登记表
取得低压配电中间验收登记表
砌体工程完工
屋面工程完工
厨房烟道工程完工
泛光照明工程完工
铝合金窗门框安装工程进度
阳台栏杆安装工程进度
内墙抹灰完工
外墙抹灰完工
外墙砖工程完工
排栅拆除完成
楼地面工程进度
入户门框安装工程进度
电梯前室防火门框安装进度
电梯前室装修进度
首层大堂装修完工
电梯工程完工
消防工程完工
煤气工程完工
永久用水完工
永久用电完工
排水及道路工程完工
发电机安装完成
配电房设备安装完成
电信机房完成
室内智能化工程完成
分户验收及整改
开通永久水
开通永久电
煤气开通
有线电视具备申报条件
电信具备申报条件
智能化具备使用条件
紧急备用电源具备使用条件
取得单位工程质量验收记录
取得电梯准用证
取得消防验收合格证
取得煤气工程验收合格证
完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装） 工程竣工
豪华装修完工
外墙砖定板下发
提供整套施工图给物业公司
阳台栏杆定板下发
铝合金门窗定板下发
豪华装修施工图下发
小区永久用水合同
取得永久用电协议
取得门牌批复
通邮
屋面及室内防水合同下发
铝合金门窗施工合同下发
阳台栏杆合同下发
有线电视施工合同下发
泛光照明施工合同下发
智能化施工合同下发
中央空调工程施工合同下发
入户门、防火门安装合同下发
消防工程施工合同下发
永久用水工程合同下发
电磁流量计合同下发
水泵房设备购销安装合同下发
煤气工程施工合同下发
永久用电工程合同下发
首层大堂及电梯前室装修合同
发电机购销安装合同下发
小区市政工程配套合同下发
运动场施工合同下发
游泳池设备购销安装合同下发
宽带网施工合同下发
豪华装修施工合同下发
室内环境检测合同下发
豪华装修配套电器合同下发
锅炉设备购销合同下发
厨房排气烟道施工合同下发
变形缝施工合同下发
楼宇清洁合同下发
钢结构施工合同下发
幕墙工程合同下发
小区室外电力管网工程合同下发
立体停车设备工程合同下发
完成环境园建设施
提交园建配套工程结算资料
完成竣工后施工单位的综合评定工作
竣工交楼至办理产权
完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部
未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部
提供全套竣工资料及施工合同给物业公司
取得质量验收意见书
取得档案认可书
提交全部竣工结算资料
提交豪华装修结算资料
报建竣工图下发
取得规划验收合格证
环保验收意见书
取得验线册
人防验收合格证
小区各期防雷验收合格证
教育配套移交
取得工程竣工备案表
取得史册测绘成果报告书
取得权属证明书
办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件
组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会
应售已售物业移交物业公司
签订前期物业管理服务合同
编制《应交款明细表》交财务部审核
组织完成《交楼通知书》的审定工作
组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业
寄发《交楼通知书》
寄发《敦促收楼通知书》
将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门
办理完毕《房地产权证》
成立交楼维修服务中心
维修服务中心移交物业
确定交楼服务热线
完成交楼慰问工作
财务部审核《应交明细表》后返回销售部
制定物业管理方案
完成交楼办公布置与热线电话安排工作
完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作
项目结算完成
给你举几个例子吧（这些信息都是上市公司的公开信息）：
一、保利地产
｜经营范围｜一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼｜ ｜
｜拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、｜ ｜
｜物业管理、酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外｜ ｜
｜）。
｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发、销售、租赁及其物业管理
｜
二、招商地产
经营范围｜房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业(具体项目另行申报)｜ ｜
｜。
｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、物业管理｜
三、金融街
经营范围｜房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；｜ ｜
｜技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商｜ ｜
｜业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培｜ ｜
｜训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织｜ ｜
｜文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设｜ ｜
｜备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限｜ ｜
｜分公司经营；住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点｜ ｜
｜、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。
｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理｜ ｜
｜。
四、泛海建设
｜经营范围｜承办国内外投资开发项目；经营房地产业务及物业管理；投资兴｜ ｜
｜办实业（具体项目另行申报）；资产管理；建筑设备、建筑装饰｜ ｜
｜材料的购销；自有物业租赁。
｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发经营,国内外项目投资
｜
盖楼房（高层）需要用到什么建材 根据总的层数及高度，分别选用不同的结构，我们一般说的高层其实就是高层住宅，常见的都是框架结构，或者框架剪力墙结构。这样的结构中砖墙都是填充墙，是起隔断围护作用的。常用的建材是，水泥，砂，石，砖或砌块，钢筋，现在城市有要求必须用商品混凝土。楼下的有个兄弟回答中包括模板，嘿嘿，模板不叫建材，只是周转摊销材料。
家用建筑里最重要的是防震防火防水，如果你想自己盖的话...还是要遵循基本力学原理，先要考虑好承重方面，地基多深，地下墙的厚度都是有明确要求的，跟房屋的用途和高度有关，外墙考虑好防火，内墙和屋顶防水，平屋顶安排好地漏，坡屋顶安排好排水管。 还有朝向和采光的问题。
不知道你是偏实用还是美观，民用建筑稍微会简单些，但是建筑设计毕竟是给人住的，建议你如果自己盖得话
掌握足够的专业知识再去实践
安全为重
第14篇：房地产开发房地产开发流程
第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、规划设计
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段
地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门办理？
招牌挂拿地---规委建设用地许可证----规委的规划意见书（之前的控规看在哪了）---规委规划方案复函---消防--人防---园林---环境---交通---规委建设工程规划许可证----施工图外审----出图---招投标招总包、监理---标办---（建委）安全---（质检站）质检---七通一平--建委开工正 房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
天下房地产法律服务网/张东伟律师编写/2004/05/10 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分 行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
公司注册登记所需资料：
1、全体股东身份证原件（非广州市户口提交计生证）；
2、法定代表人相片（1寸相片2张）；如注册地为海珠区，需提供全体股东相片（1寸相片2张）；
3、各股东间股权分配情况；
4、自拟公司名称或名称核准通知书原件；
5、自拟公司的经营范围（国家专营专控的行业需要提供批文）；再由工商局审核通过；
6、公司住所的租赁合同（租期一年以上并经房管局备案）一式二份及相关产权证明（非住宅）；
如公司为生产型企业，必须要公安局消防科的消防验收许可证。
注:
1、如果法人做股东需提供执照副本复印件查名,执照、代码、地国税、基本户正本、法人身份证原件开户。
2、如果只有一人股东成立公司，需另个提供多一个监事人的身份证复印件； 二.办理程序：
名称核准—银行验资—工商受理—领取执照—办理代码—办理国地税—银行账户
时间：出执照（15个工作日）代码证（3个工作日）地税证（3个工作日）国税证（3个工作日）出银行帐户（10-15工作日）。
三.注册完后全部文件：
1、营业执照正、副本；
2、代码证正副本、代码IC卡一张
3、地税登记证正、副本；
4、国税登记证正、副本；
5、公司章程；
6、验资报告；
7、公章、财务章、法人章一套；
8、开户许可证。
内资企业注册办理流程及材料
顺序 办理事项 提交材料 办理机关 办理时限
1 企业名称查询 提交名称预先登记申请书、申请人身份证明或委托书、股东身份证明等材料 市、区工商局 5个工作日
2 如有特殊经营范围的，需进行前置审批 根据需要 卫防、消防、公安、环保、科委等相关部门
3 验资 股东出资相关证明 会计师事务所 3个工作日
4 设立登记审批 提供登记申请书、公司章程、法定代表人任职文件和身份证明、名称预先核准通知书、公司住所证明等材料 市、区工商局 10个工作日 5 打印营业执照
市、区工商局 1个工作日
6 刻制印章 提供营业执照、法定代表人身份证明等材料到公安局特行科审批后，刻制印章 公安局特行科 5个工作日
7 办理组织机构代码证书 提供营业执照、法定代表人身份证明、公章等材料 市质量技术监督局 3个工作日
8 统计登记 领取工商营业执照起15日内，持营业执照、公章、建设项目批准文件等材料办理 市、区统计局 即时办理 9 办理开户许可证
开立银行帐户
当地人民银行 开户银行 即时
10 税务国税、地税登记 营业执照核发30日内，填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐号证明、居民身份证明、居民身份证明等材料 国税局、地税局 6个工作
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
房地产开发流程如下：
1、选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议合同书，运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”（RMB500）进行项目的初步可研评估。
2、向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书。
3、向计委申报立项报告。
4、计委函至规划局。
5、规划局会签返计委。
6、计委下文同意立项，并要求可行研究，此文件经建委开发办会签。
7、运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告。
8、计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告。
9、对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资动作。
10、此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计通知
11、规划局发征地意见函。
12、土地管理部门及土地使用部门征求意见。
13、征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，报市房地局。
14、市政府下文批地。
15、画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人。
16、规划局办理建设用地基规划许可证。
17、据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价。
18、申请确定规划设计条件。
19、冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证。 20、按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见。
21、地政部门审查安置方案、安置房。
22、规划局审查后下规划条件通知单。
23、发拆迁许可证。
24、委托进行规划方案设计。
25、动迁会及拆迁安置。
26、到规划局领设计方案送审书。
27、现场在三通一平，领取房地产开发手册。
28、规划局审方案提出意见。
29、到园木局申请伐树许可证。了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案。煤气、道路、上下水改路由。到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
30、修改后送首规委审图。
31、首规委召开市政协调会出市政会议纪要。
32、进行个人设计（大公共建筑首规委审查）
33、领建筑工程规划许可证。
34、出施工图。
35、开节能证明。
36、运用“营销策划展示设计系统”制作资料。
37、到计委申请，列入计划（建委会签）。
38、到到税务局取税单。
39、报价小组审查，领取内外销许可证。 40、到建委工程处领正式审批表。
41、持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证。
42、建委、物价局下文批价。
43、运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售。
44、到市政部门盖章，证明市政条件落实。
45、四源费缴纳。
46、到开发办市政处核实任务。
47、开发办工程处同意招标。
48、填招标申请书并到市招标办登记。
49、招标办看现场。
50、运用“投资项目概预算系统”编制标底。
51、招标办审查标底。
52、开标会。
53、定合同，写评标报告，发中标通知书。
54、招标办盖章同意。
55、施工单位同意施工。
56、质量总站受理质量监督。
57、市统计局落实任务。
58、市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续。
59、市开发办秘书处登记。
60、建委工程处同意开工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工。
61、小区内线路委托设计；委托施工；配电室土建工程验收；设备安装及验收；送电。 6
2、通知区园林局绿化办；交绿化费；绿化施工。 6
3、按道路方案进行施工；市政办事处养路队验收。
64、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收；到市政监理所下水报装；规划设计；竣工及验收。
65、到热力公司报装；委托线路设计；施工及验收。 6
6、（自建锅炉房）环保局同意锅炉规划位置；委托设计；到劳动局报装；环保局审查消音除尘设备；竣工验收。
67、到煤气公司报装；到规划科定线路方案；设计；看现场；施工；业务科检验同意接气；凭通气单到管网所办理定资转移手续及通气手续；凭接气单液化气公司办各户通气手续；通气。
68、全部工程竣工。
69、四方验收、检验单签字盖章。 70、凭验收通知书入库房屋。 7
1、确定房屋管理形式房屋验收。 7
2、出库分配及销售、办理产权证。
73、运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理体制阶段。
以我老家为例 20万/亩 20亩是400万 按多层1.4容积率计算 建筑面积：18679平方米 土地款首付30% 也就是120万 其他政府费用可以找关系运作 缓缴
再找个垫资施工方
你只要再预备60—100万现金就可以了
在开挖之时
先开2000平米搞低价内部认购 均价：1800元/平米
一次性或60%付房款 回笼资金216——360万 以后钱就可以滚起来了
实际上县城有好多楼盘有几十万资金就敢开发
只要地方政府公关到位就OK
本人从一篇审计论文中进行总结与分析得出结论:房地产开发企业在实际运菅时，并不一定是财大气粗，他们主要是处理各种关系、协调各方问题，充分利用各种资料，就能以空手达到套狼的目的。以下是根据《房地产开发审计的问题与建议》一文追溯的经营技巧。
由于房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件。同时也为开发商空手套白狼、玩空手套提供了一套可执行方案。在下十一个步骤主要是开发过程中资金使用的一系列的技巧。
1、注册公司、办理税费、项目选址等都很简单，不一一简述。
2、取得土地使用权是第一步，也是最难的一步。策略：与政府或房产部门协调（关系是润滑剂），能交纳一定的费用以取得土地使用权。
3、其他税费通过采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。策略：
4、通过请有关事务所（银行承认或有关系的单位）评估，加大无形资产价值。
5、按照评估价值以土地使用权向银行申请贷款。
6、与建筑承包商进行垫资承包，垫资可达30%-100%。
7、与重要供应商（钢材、水泥等）进行季结或月结或30%-80%。
8、施工几个月后，围高一点，就可以内部认购、预约之类，可以收回一部份资金使用。
9、提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。策略：由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。
10、提前申请准售证，开始卖楼，并与银行进行合作，押抵后归银行贷款（土地贷款）。
11、实在卖不动，就叫内部人认购，企业代付首付或提高销售价格，订假销售合同，套取银行贷款。以达全部销售完毕的假象。
从上述情况分析，开发商在开发过程中，实际并没有投入很多的资金，只在运用并处理好各种关系，整合各种资源。实际上也没用多大本钱就可以赚钱了。
曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。
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杜先生介绍说，一个楼盘开发之初，开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标，计算预期开发费用与收益，评估地皮价值和开发利润，然后通过招标拿地和土地局签订用地协议，之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划，最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中，银行是不会提供贷款的，因为开发商没有东西可以质押给银行，银行会考虑风险。根据规定，开发商是需要自筹资金35%的”，杜先生告诉记者。 杜先生介绍，在开发商购买了土地，等待职能部门审批拿到“五证”之前这段时间，是“钱最紧”的时候。
这个时候，许多中小开发商已经花掉了大半自有资金，而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻，实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急，“一般时间不会太长，最长三四个月，利率非常高，年化利率达到30%-40%的都有，这就是俗称的„过桥贷款‟”。杜先生告诉记者，说是开发商要具备自有资金35%以上，其实好多中小开发商根本达不到，“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”
杜先生表示，一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候，就可以到银行跑贷款的事项了，等到证件全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%，利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%，根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商，要分两到三次给，首次给五到六成。”至于开发商的还款期限，杜先生说，一般两三年，就是从开发到销售完毕期间，“到期还不了，除了利息还要缴纳罚息，不过开发商如果钱紧的话，一般可以申请延长时限，一般是延长贷款时间的一半，比如两年延长一年，三年延长一年半。”
此后，当楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售，竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款，作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做，因为“这基本是没有风险的优质业务”。
到了销售环节，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这个时候，开发商会迎来第二次“钱紧”。
“可以说，90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发，离开了银行贷款，许多中小开发商可能会倒下，即使是有实力的大开发商，其开发进程也会大打折扣，”杜先生说。
表情：货币紧缩下开发商、银行两头着急
眼下，在市场观望气氛浓重、交易寡淡的情况下，无论处在那个环节的开发商，都感到了钱紧的难受。
有媒体报道，近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。监管部门经过调查发现，这是开发商用自有资金为客户垫付的首付款，并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。记者以购房者的身份，致电省内一些正在销售的楼盘时，暂未发现有类似情况出现。
但是这种销售模式，已在我省房产界、金融界引起了不小的震动。业内专家认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。
开发商难受，实际上银行也急，因为目前存贷差还是银行的主要利润来源。数据显示，利息差收入占国内银行机构主营业收入的绝大部分，四大商业银行平均在90%左右，股份制商业银行平均在80%左右。 银行一方面要遵守央行的货币紧缩政策，一方面又要为自己的利润担忧。记者采访中了解到，目前我省银行虽在严格执行第二套房房贷政策上，有松动，但也有银行通过，“现金回馈+循环贷款”等多种手段，使第二套房的房贷成本降下来，力求增加贷款业务。