网站地图
【www.scfx8.com--述职述廉报告】
**·**商业中心调研及定位报告
摘 摘 要 本次报告有针对性的完成了关于本项目的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本项目的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、资料收集、报告撰写共历时 30 天，2008 年 1月收集问卷 400 份，其中投资市场调研涉绍兴市区、柯桥商业区、**商业区等；消费市场调研问卷，主要集中在**工业区；针对本项目投资者指数 76.89%；消费者指数 75% ；本项目以中档商场定位基本符合市场需求。
目 目 录 第一部分……………………市场环境调研分析 第二部分……………………整体投资调研分析 第三部分………………………消费市场调研分析 第四部分………………………本项目市场定位
第一 部分 市场环境 一 、区位价值 长三角中国最具经济活力的板块，上海、杭州、宁波铸造了中国经济快速发展的金三角，及其辐射的各县市经济的发展更是令国人刮目相看，而作为临近杭州的绍兴县以其纺织工业、纺织贸易的快速发展，在全国甚至世界都赫赫有名；柯桥作为绍兴县纺织工业的航母，城市产业结构正从纺织工业向纺织贸易转型阶段，**工业区营运而生。
2002 年 6 月，绍兴县**工业区挂牌成立；2006 年 4 月，经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，**工业区正式成为省级开发区。同时，**工业区是浙江省首个创建省级生态工业示范园区的开发区。**工业区地处绍兴北部，紧邻杭州、宁波、上海，总规划控制面积 100平方公里。
**工业区是目前浙江省最大的开发区之一，在以柯桥、绍兴成熟纺织产业为后盾的前提下，**定位于打造国际纺织品制造中心和现代化开放型工业新城。
小结：
**城市知名度在浙江省有上升的趋势，日后城市经济的发展在全国有也会小有名气，城市的特色纺织经济与国际接轨，城市配套商业需要进一步发展，本项目的市场定位符合城市发展的趋势。
二 、 区域规划 ⑴ 大小 “ 二乔” 嫁接 同 雀台 图 1：杭州湾跨海大桥实景图 图 2：绍兴跨海大桥效果图 作为横跨杭州湾的第二条快速通道，嘉绍高速是国家高速公路网建设规划中的沈阳-海口高速公路的重要组成部分。它北起嘉兴境内的沪杭和乍嘉苏高速公路交叉口处，南至上虞境内的沽渚，全长 69 公里，其中就包括建一座 12.32 公里长的绍兴跨海大桥。设计标准为双向 8车道，仅路基宽度就达 42 米，成为浙江第一条开建的 8 车道高速公路。建成后，可缩短绍兴至嘉兴现有距离 51 公里，预计 2010 年建成通车。
杭州湾、嘉绍两座跨海大桥，将会使浙江的生产力布局发生重大变化。可以预见，今后在长三角南翼地区、杭州湾沿岸地带，将形成一个以宁波、绍兴为中心的，整体实力有可能与以杭州为中心的杭嘉湖城市圈分庭抗礼的绍甬舟嘉城市圈，并通过海上拉近与上海的距离，使作为世界六大都市圈之一的长三角都市圈有实至名归的突破。
⑵ ⑵** —— 新上海滩 **工业区投资环境日臻完善，市政框架拓展到了 63 平方公里，“八通一平”基础配套面积达到36.7平方公里，建成区面积15平方公里，水、电、汽、天然气、排污等大型工业配套十分完备。产业结构日趋合理，集聚能力明显增强，已初步形成石油化工、聚酯化纤、包装材料、生物医药、纺织制造、农产品深加工等六大优势产业集群。其中石油化工以华联三鑫为代表，PTA 生产规模位居全球第二，亚洲第一。新型材料以欧亚薄膜为代表，薄膜单体生产规模全球第一。聚酯化纤1536.7631000 020406080100建成区面积 配套面积 市政辖区 规划面积平方公里
集聚了远东集团、赐富集团、世创石化、海富化纤四家大型化纤企业，年产能 100 万吨，规模全国领先。农产品深加工以中大饲料、中大油脂等企业为代表，其中饲料生产全省第一，油脂生产全省第二。此外，机械制造、五金产品、电子通讯产业正在发展迅速。
⑶“奔驰 560 ”商 贸 体系框架 目前，3 幢科创中心高楼破土动工，从“建区”到“造城”，从“投资驱动”到“创新驱动”，**工业新城现代商贸大步前进，未来 5 年时间里将在本项目地块附近建造 60 幢高楼。
商贸业的发展给**增添了新的活力，同时对于本项目而言，也创造了良好的市场契机；**基础产业经济的活跃，工业企业的入驻，本项目在此也起到了搭建沟通平台的作用。
⑷钱江隧道， ** 前途无量 2008 年 1 月 8 日，连接萧山与海宁的过江隧道——钱江隧道正式开工。这条隧道潜入钱塘江底，将沟通钱江两岸的杭州、嘉兴、绍兴三市，连接沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速，为多条高速公路的相互连接提供一条快速通道，而与**最近的党山镇、党湾镇、益农镇则是在规划之内，**则为最直接受益的区域，区域价值进一步提升。
小结：
**城市规划体系的不断完善，以及与国家整体规划接轨，伴随新一轮长三角经济的发展，**的区域地位日益重要，城市配套服务业在现时环境中显得杯水车薪，“560”预视城市近期发展方向，日渐成熟的城市产业结构要求商业从中档走步。
三 、经济活力 ⑴收入水涨船高 **自建区以来经济发展快速，工业销售收入连创新高，2002 年707904 万元，2003 年 961668 万元，2004 年 1474081，2005 年 1911059万元，2006 年万元，工业销售收入发展趋势模拟如下。
工业销售收入增长速度表（万元）：
年份 实际销售收入 逐年上涨速度（%） 修正权数 2002 707904 2003 961668 135.8 0.2 2004 1474081 153.3 0.1 2005 1911059 129.6 0.4 7079049616681474981191105926778750500000100000015000002000000250000030000002002年 2003年 2004年 2005年 2006年工业销售收入(万元)
2006 2677875 140.1 0.3 从表中可以看出**的工业销售收入增长速度，忽略 2004 年的发展速度，其余各年度增长速度大致接近，原因 2004 年 4 月经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，**工业区正式成为省级开发区，政策的引导与优惠在此时间段上效果突显，为个因情况。
工业销售收入平均发展速度计算如下：
T=(2677875/707904)0.25 ≈1.39 加权修正: 135.8×0.2+153.3×0.1+129.6×0.4+140.1×0.3=136.3% 即每年工业销售收入上涨 0.3 63 ，据此预测本项目在 2 2 年后建成时的工业销售收入，以此分析 企业职工 总体 收入。
V i =P 0 ×Ti V 7 =707904×1.3637 ≈6186505 以 2006 年，职工总收入 4.99 亿元，销售收入为 268 亿元，为例，静态分析二者的比例为 1.86%，以此预测 09 年本项目建成后，职工总体收入为：
CI= 618.6505×1.86%≈11.51 亿元 小结：
职工总体收入增加的两个决定性因素，其一是企业的进一步增多，职工总人数增多，二是职工工资收入增加。从我国 CPI 指数的中看，07 年 11 月份高达 6.9%，已超过警戒线的 3.2%，加之 08 年新《劳动法》的实施，职工收入有增加的趋势；**处于发展阶段，企业进一步增多、职工总人数增多也将是必然，所以本项目的区域消费市场在规模上和能力上会有所提升，有利于发展商业物业。
⑵ 财政收入 36.4542.3252.146.8301020304050602004年 2005年 2006年 2007年(1-9)全县财政收入(亿元) 绍兴县的财政收入从 2004 年至 2007 年，年增长幅度在 20%左右，从下图**财政收入占整个绍兴县的财政收入比例，可以看出**的财政收入对增加整个绍兴县的财政收入贡献较大，区域政策环境能够得到有效的优化。
4.76.79.610.20246810122004年 2005年 2006年 2007年(1-9)比重(%)
1.712.825.025.4501234562004年 2005年 2006年 2007年(1-9)滨海财政收入(亿元) 小结：
**作为新兴的浙江最大的工业区之一，可开发空间较大，财政收入的弹性较大，市政配套的投入在财政收入增加的基础上也将会有所增加，二者形成了有机的循环，对商业市场的培育创造了发展空间。
四 、 产业结构 ⑴ 产业“三分天下” 产业结构规模比例石油化工12%石油化纤17%包装材料17%生物医药5% 纺织制造45%农产品加工4%注：以上数据来源**管委会，统计数据为本区域已入驻企业和在建筑企业。
截止目前，针对**工业区已建成投产企业 73 家，在建筑工业项目 41 家，共计 114 家，企业经营类型以纺织制造 52 家、石油化纤（包含马鞍镇已有华联三鑫、远东化纤、赐富化纤为龙头的化纤集群的 16家石油化纤企业）19 家、包装材料 19 家三者为主，生物医药 6 家、农产品加工 4 家，石油化工 14 家；产业结构以特色支柱企业支撑**整体向多元化工业发展，纺织原料产地的大量聚集、柯桥城市结构的变革，大量的纺织企业涌入**是必然；这是时期**在产业结构调整过程中，引入了其他的产业，如包装材料、生物医药，同时引进农产品加工也为当地固有的农业发展垫定了发展的基础。**产业结构多元化起步避免了产业的单一性，丰富了工业区的价值内涵。
⑵ ⑵** 产业结构 发展 趋势 0 10 20 30 40 50 60石油化纤纺织制造石油化工农产品加工生物医药包装材料投产产业 在建产业 注：以上信息统计处理，根据**管委会官方之发布信息。
各新建产业与原有同类型产业的增加比例，以农产品加工增长速度最快为 300%，包装材料增加速度次之为 217%，生物医药为 200%，石油化工为 100%，纺织制造为 27%，石油化纤为 18%。可见当地政策对结产业结构调整，生态开发区的主题逐渐导入区域规划中来，中央“节能减排”政策迫使**不得不走此步旗，农业的发展不仅在一定程度上减轻了空气污染，同时又增加了当地农民的收入扩大当地的就业范围，增加了本项目目标消费群的消费能力；多元化的产业结构也给**创造了不同的市场机遇，**独特的地理位置使投资与机遇共存。
⑶ ⑶0 300 家财富经 绣花加弹五金纸业针织圆机家庭经营结构 马鞍镇鼓励支持现代家庭工业的发展，作为加快农村建设进程的重要举措，截止目前，全镇已形成针织圆机、绣花、加弹、五金、纸业等多个家庭工业块状经济，共有 300 多家，从业人员 2500 余人，拥有各类机械设备 250 多套。
针织圆机产业发展较快的国庆村通过 95 亩土地已开始启动，规划针织产业基地，一期 45 亩即将建成，二期进入平整阶段。大鱼山村的纸业、五金发展势头较好，200 亩兴建纸业、五业生产基地，加之相关当地政策与奖励，规模性的家庭工业有望在不久的将来成为**经济发展的新亮点，农村经济的发展将成为新一轮消费市场的推动力。
五、 政策 “ 领奖台” ” 07 年**政策发展较为明朗，主要针对区域缺乏的产业及发展较慢的产业在政策上给予了大力的支持与鼓励，主要表现在现代农业、商贸服务业、建筑业三个板块。
◆农业表现在：
政策对农业的支持，方向表现在对传统农业的改良，粗放型农业向集约型农业转变，农业经济的发展为当地产业结构注入了新鲜的血液，推动了农业企业的发展，增加了农民的收入；农业经济的发展将有利于区域产业结构的完善，同时也为商贸服务业的发展提供了消费基础。
类别 奖金 备注 国家级企业 2 万元 省级重点 1 万元 市级重点 0.5 万元 深加工企业 5 万 当年投资≧1000 万 无公害基地 0.5 万元 绿色食品认证 1 万元 动植物防疫 6 万元
◆ 商贸服务业表现在：
类别 奖金 备注 商贸项目 投资额 0.5% 开发项目、国有及国有控股除外。
租赁、购买营业房 2%注册资金 税务在工业区注册，且 10万元以上注册资本，奖金在5 万为限。
小区配套超市 1 万元/年 为工业区住宅小区配套的新办营业面积在 200m 2 以上连锁便民超市。
连锁经营 1 万元/家 统一采购、统一配送、统一销售价格及核算，5 个以上门店的连锁企业，新开一家给 1 万元资金。
房地产企业 地方税收 20% 符合约定时间开、竣工的房地产开发项目。
商贸政策主要是为完善区域商业服务配套，大量企业的进入及外来人口的增多加之工业区的城市化进程较快，商业服务行业现状在本区域显得杯水车薪，既要引进企业投资和外来人口，又要留住人，提升当地的消费环境，因此，商贸服务业的发展将在今后区域产业经济扮演主角。
◆ 建筑业表现在：
类别 资金 备注 钱江杯 5 万元 省市政金奖 兰花杯 3 万元 省（市县）建筑工程优质奖 轻纺城杯 1 万元 省（市县）建筑工程优质奖 省安全文明工地 3 万元 省标化工地 3 万元 市安全文明工地 1 万元 市标化工地 1 万元 县安全文明工地 5000 元 县标化工地 5000 元 晋一级建筑企业 10 万元 注册在工业区且升至一级的建筑企业（不含劳务分包企业）。
晋二级建筑企业 3 万元 建筑业政策为进一步加快工业区的建设，创造了良好的建设环境，面对已建成的 36.7%配套规划区域，本区域的建设发展空间仍较大；目前市政辖区仅为 63%，城市化进程还有一定的建设空间，因此，区域建设的持续发展，将会带动相关的消费市场。
六、区域消费结构 （1）人口结构 4.34.34.34.16.350 2 4 6 8 10 122002年2007年2009年区域固有人口(万人)外来人口(万人) 2002 年**工业区成立时，据相关统计现时人口为 4.3 万人，最近一次 2007 年下半年统计，外来人口约 4.1 万人，区域现时总人口数为8.4 万人。从以上在建筑企业比例估算（工业区内），目前投产 73 家企业，在建 41 家，结合产业类型比例（用人数量上分析），外来人口在本项目建成时将新增 2.25 万人，区域总人口数届时可能达到 10.65万人，与政府规划 15 年达到 18 万总人口的目标差距较小。因此，对本项目建成时消费规模较好。
⑵消费观念 本次调研阶段主要是通过对**三块商业网点的调查，从经营者的经营方式以及对其面访，了解区域市场的消费观念。
图片来源：**旺角。
从图中可以看出，经营者多以价格优势在销售中取胜或是以质量取胜，可见消费市场还处萌芽阶段，消费市场培育与引导需要一定的时间。
⑶消费能力 以 2006 年，职工总收入 4.99 亿元，职工总人数 28800 人，人均工资年收入 1.73 万元；2006 年附近村民人均年收入，其中新二村村民人均收入为 11920 元，马鞍镇全镇农民年人均收入为 9278 元；区域整体消费市场的年人均收入集中在 13800 元，消费能力处于中、上等级；结合区域消费集群偏好，消费能力对消费的影响程度与方向不尽相同。
⑷消费支出比例 与经营者面谈，得知周边消费者以企业职工为主，当地居民相对少些，结合我们与部分职工面谈，分析消费比例如下 。
其他16%鞋帽16%娱乐37%服装25%生活必需品10% 小结：本项目区域消费市场引导对现时消费环境尤为重要，消费市场的不成熟，给商业项目既带来了机遇，同时也带来挑战，结合当地的消费观念与消费能力，制定切实可行经营销售计划，是今后区域商业项目发展的关键。
第 二部分 投资市场调研 第一节 投资市场调研方向 一、投资市场 调研 概述 投资市场调研主要目的确定潜在投资客户的投资倾向，为本项目市场定位做准备，了解其投资需求，针对本项目制定切实可行的市场推广方向及营销策略做准备。
二、 市场调研区块 本次投资市场调研分三个区块，**、柯桥、绍兴市以及上述地区附近商业圈（如斗门镇商业区、马鞍镇商业区等）投资经营者较多的商业区域为主，其他商业区域辅之，收集问卷 240 份，其中有效问卷182 份。
调查对象 以上述商业区域内的投资经营者为主，采取问卷、访问、座谈的方式对其投资倾向、投资趋势进行了调查。
四、 调查内容 投资抽查以 5 个方面，20 余个层次进行了调研问卷的设计，以投资者的投资心里为出发点，采取描述性、试探性、因果性的问题设计，收集投资者的投资数据。
五、 调查步骤 六 、 投资市场调研 研究 方法 法 投资市场调查研究以调查区域为准，逐层进行区块投资问卷分析研究，再结合整体问卷进行交叉分析，最后以概率分析得出综合结论。
小结：
投资市场调查在内容上以掌握潜在投资客户投资趋势为主，明确划分调查区域、调查对象、调查内容、调查步骤，对搜集有效调查问卷较为有利，有利于市场定位与市场营 销推广。
确定问题和调查目 制定调查计划 收集信息 分析信息 报告结果
第二节 投资 市场 总体调研分析 一、 投资区域选择研究 1、投资者对**工业区第一感觉 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 发展潜力大 107 29.64 29.64 29.64 未来的新市区 44 12.19 12.19 41.83 创新 31 8.59 8.59 50.42 Valid 未来纺织王国 56 15.51 15.51 65.93 城市化进程最快 53 14.68 14.68 80.61 亲和 10 2.77 2.77 83.38 商业发展空间大 60 16.62 16.62 100.00 Total 361 100 100 投资市场调研 182 人，对针本项问题共 361 个有效的选项，以马太效应为基础进行了分析研究，其中认为**发展潜力大的占的份额最大，达 29.64%，其次是商业区发展空间大为 16.62%,未来纺织王国为15.51%，城市化进程最快为 14.68%，未来新市区为 12.19%，创新为8.59%，亲和为 2.77%。
2、投资者目前已投资区域 通过对投资者的已投资区域进行分析，投资柯桥的投资者份额最大，高达 40.68%，其次为投资市区比例为 40.11%，**为 14.69%，袍江为 2.82%，城北为 1.69%，郊县为 0。
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 绍兴市区 71 40.11 40.11 40.11 柯桥 72 40.68 40.68 80.79 袍江 5 2.82 2.82 83.62 Valid ** 26 14.69 14.69 98.31 城北 3 1.69 1.69 100.00 郊县 0 0.00 0.00 100.00 Total 177 100.00 100.00 3、投资者再次投资区域选择分析 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 绍兴市区 89 31.56 31.56 31.56 柯桥 80 28.37 28.37 59.93 袍江 29 10.28 10.28 70.21 Valid ** 64 22.70 22.70 92.91 城北 10 3.55 3.55 96 郊县 10 3.55 3.55 100 Total 282 100 100 对商业投资者再次投资区域的调查设置 282 项有效选项，以马太效应为基础进行了分析研究，投资者再次投资绍兴市区所占的比例最大，为 31.56%，其次为投资柯桥为 28.37%，投资**为 2 22 2. . 70% %，投资袍江为 10.28%，投资城北和郊县均为 3.55%。
4、投资者对**商业房地产价格趋势判断 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 上涨 137 75.27 75.27 69.44 Valid 保持现状 39 21.43 21.43 90.87 下跌 6 3.30 3.30 100 Total 182 100 100
投资者对**商业投资价值判断，判断**商业物业价格上涨所占的比重最大，高达 75.27%，其次认为保持现状为 21.43%，认为下跌的为3.30%。
小结：
整体投资市场 对 ** 的认识以发展潜力大的占的份额最大，达29.64% ，其次是商业发展空间大为 16.62%, 未来纺织王国为 15.51% ，城市化进程最快为 14.68% ，未来新市区为 12.19% ，创新为 8.59% ，亲为 和为 2.77% ， ** 整体形象较为看好，商业产品发展时机较好 ，“发展与商业”是本项目关键词 ；投资者已投资柯桥的额最大，高达 40.68% ，其次为投资市区比例为 40.11% ， **为 为 14.69% ，袍江为 2.82% ，城北为1.69% ，郊县为 0 0 ，柯桥商业配套 结构将是 ** 发展的趋势；投资者再次投资绍兴市区所占的比例最大，为 31.56% ，其次为投资柯桥为 28.37% ，投资 **为 为 22.70% ，投资袍江为 10.28% ，投资城北和郊县均为 3.55% ，区域成熟性的锻造将是本项目的方向；判断 ** 商业物业价格上涨所占的比重最大，高达 75.27% ，其次认为保持现状为 21.43% ，认为下跌的为 为 3.30% ， ** 商业发展前景较为乐观。
二、 投资者对商场的认识 1、投资者对商场的第一感觉 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 时尚建筑 252 43.45 43.45 43.45 舒心购物环境 121 20.86 20.86 64.31 方便交通路线 71 12.24 12.24 76.55 Valid 优质售后服务 49 8.45 8.45 85.00 齐全经营品种 39 6.72 6.72 91.72 新都市购物情节 18 3.10 3.10 94.83 物有所值 30 5.17 5.17 100.00 Total 580 100 100 投资者对商场的认识（主要是指本项目），共收集 580 个有效选项，以马太效应为基础进行分析，投资者对投资商场的认识，以时尚的建筑所占比重较高，高达 43.45%，其次是舒心的购物环境为 20.86%，方便的交通路线为 12.24%，优质售后服务为 8.45%，齐全经营品种为6.72%，，物有所值为 5.17%,新都市购物情节为 3.10%。
2、投资者投资商业物业主要考虑因素 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 区位 79 15.16 15.16 15.16 价格 111 21.31 21.31 36.47 面积 49 9.40 9.40 45.87 交通 74 14.20 14.20 60.08 楼层 36 6.91 6.91 66.99 人气／前景 119 22.84 22.84 89.83 Valid 经营管理 12 2.30 2.30 92.13 配套 12 2.30 2.30 94.43 半径 24 4.61 4.61 99.04 商场大堂 5 0.96 0.96 100.00 Total 521 100 100
投资者考虑的商业因素，共设计收集 521 个有效选项，以马太效应为基础进行分析研究，投资者对人气/前景所占的比重最高，为22.84%，其次是价格为 21.31%，区位为 15.16%，交通为 14.20%，面积为 9.40%，楼层为 6.91%，商业辐射半径为 4.61%，经营管理和配套分别为 2.30%，商场大堂为 0.96%。
3、投资者对现有投资商业物业的满意度 ★ 客流量 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 18 9.89 9.89 9.89 比较满意 66 36.26 36.26 46.15 Valid 一般 78 42.86 42.86 89.01 不太满意 16 8.79 8.79 97.80 很不满意 4 2.20 2.20 100.00 Total 182 100.00 100.00 投资者对现有客流量的满意度调查可得知，对客流量一般占的比重最大为 42.86%，其次为客流量比较满意所占比重为 36.26%，非常满意的为 9.89%，不太满意的为 8.79%，很不满意的为 2.20%。
★ 商铺面积 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 23 12.78 12.78 12.78 比较满意 44 24.44 24.44 37.22 Valid 一般 97 53.89 53.89 91.11 不太满意 15 8.33 8.33 99.44 很不满意 1 0.56 0.56 100．00 Total 180 100.00 100.00
投资者对已投资的商铺面积的满意程度，以一般所占的比重最高，为 53.89%，其次为比较满意为 24.44%，非常满意 12.78%，不太满意各占 8.33%，很不满意为 0.56%。
★ 售价/租金 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 12 6.63 6.63 6.63 比较满意 27 14.92 14.92 21.55 Valid 一般 89 49.17 49.17 70.72 不太满意 44 24.31 24.31 95.03 很不满意 9 4.97 4.97 100.00 Total 181 100.00 100.00 投资者对已投资的商业物业，调查其对售价/租金的满意度，以一般所占的比重最高，为 49.17%，其次是不太满意为 24.31%，比较满意 14.92%，非常满意为 6.63%，很不满意为 4.97%。
★ 所处地段/商场位置 商业投资者对目前所投资商业的地段/位置，满意度以一般所占比重最大，为 41.90%，其次为比较满意所占比重为 36.87%，非常满意为10.6,1 不太满意为 9.50%，很不满意为 1.12%。
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 19 10.61 10.61 10.61 比较满意 66 36.87 36.87 47.49 Valid 一般 75 41.90 41.90 89.39 不太满意 17 9.50 9.50 98.88 很不满意 2 1.12 1.12 100.00 Total 179 100.00 100.00
★ 地段/档次 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 22 12.36 12.36 12.36 比较满意 40 22.47 22.47 34.83 Valid 一般 91 51.12 51.12 85.96 不太满意 20 11.24 11.24 97.19 很不满意 5 2.81 2.81 100.00 Total 178 100.00 100.00 投资者对目前所投资的商业物业的地段/档次的满意度，以一般所占的比重最大，为 51.12%，其次为比较满意为 22.47%，非常满意为12.36%，不太满意为 11.24%，很不满意为 2.81%。
★ 进出货便捷性 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 27 15.00 15.00 15.00 比较满意 49 27.22 27.22 42.22 Valid 一般 63 35.00 35.00 77.22 不太满意 35 19.44 19.44 96.67 很不满意 6 3.33 3.33 100.00 Total 180 100.00 100.00 投资者对目前已投资的商业物的进出货交通便捷性满意度，以一般所占比重最高，为 35.00%，其次是比较满意为 27.22%，不太满意为19.44%，非常满意为 15.00%，很不满意为 3.33%。
★ 商铺经管/物业管理 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 17 9.39 9.39 9.39 比较满意 45 24.86 24.86 34.25 Valid 一般 66 36.46 36.46 70.72 不太满意 46 25.41 25.41 96.13 很不满意 7 3.87 3.87 100.00 Total 181 100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的经营管理满意度，以一般满意度所占的比重最大，为 36.46%，其次是不太满意为 25.41%，比较满意为24.86%，非常满意为 9.39%，很不满意为 3.87%。
★ 附近饮食/娱乐配套 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 19 10.56 10.56 10.56 比较满意 35 19.44 19.44 30.00 Valid 一般 76 42.22 42.22 72.22 不太满意 40 22.22 22.22 94.44 很不满意 10 5.56 5.56 100.00 Total 180 100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的附近饮食/娱乐配套满意度，以一般满意度所占的比重最大，为 42.22%，其次是不太满意为 22.22%，比较满意为 19.44%，非常满意为 10.56%，很不满意为 5.56%。
★ 治安状况
投资者对目前已投资商业物业的治安满意度，以一般所占的比重最大，为 43.65%，其次是比较满意为 25.41%，不太满意和非常满意均为 12.71%，很不满意为 5.52%。
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 23 12.71 12.71 12.71 比较满意 46 25.41 25.41 38.12 Valid 一般 79 43.65 43.65 81.77 不太满意 23 12.71 12.71 94.48 很不满意 10 5.52 5.52 100.00 Total 181 100.00 100.00 ★ 总体满意度 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 非常满意 16 8.94 8.94 8.94 比较满意 37 20.67 20.67 29.61 Valid 一般 114 63.69 63.69 93.30 不太满意 12 6.70 6.70 100.00 很不满意 0 0.00 0.00 100.00 Total 179 100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的总体满意度，以一般所占的比重最大，为 63.69%，其次是比较满意为 20.67%，非常满意为 8.94%，不太满意为 6.70%，很不满意为 0。
小结：
商业视觉传达体现价值， 对商场的认识以时尚的建筑所占比重较高，高达 43.45% ，其次是舒心的购物环境为 20.86% ，方便的交通路线为 为 12.24% ，优质售后服务为 8.45% ，齐全经营品种为 6.72% ，，物有
所值为 5.17%, 新都市购物情节为 3.1 0% ，本项目建筑立面与商业价值密切相关；投资者对目前的商业以一般所占的比重最大，为 63.69% ，其次是比较满意为 20.67% ，非常满意为 8.94% ，不太满意为 6.70% ，很不满意为 0 0 ， 本项目预期定位总体满意 度 参照以上为中、上级。
三 、 投资者欲投资 ** 产品分析 1、投资商业物业产品类型 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 商铺（敞开式） 68 37.57 37.57 37.57 精品屋 31 17.13 17.13 54.70 Valid 商业门市 82 45.30 45.30 100.00 Total 181 100.00 100.00 投资者所投资**商业产品类型，进行调查分析，以商业门市所占的比重最大，高达 45.30%，其次是商铺为 37.57%，精品屋为 17.13%。
2、 投资楼层调查 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 一层 120 66.67 66.67 66.67 二层 36 20.00 20.00 86.67 Valid 三层 15 8.33 8.33 95.00 四层 4 2.22 2.22 97.22 五层 5 2.78 2.78 100.00 Total 180 100.00 100.00 投资者所投资**商业产品楼层，进行调查分析，以投资一层所占的比重最大，高达 66.67%，其次是二层为 20.00%，三层为 8.33%，五层为 2.78%，四层为 2.22%。
3、 商场内配套 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 金融网点（ＡＴＭ） 76 25.25 25.25 25.25 餐饮 64 21.26 21.26 46.51 Valid 大型超市 93 30.90 30.90 77.41 休憩场所 30 9.97 9.97 87.38 娱乐设施 37 12.29 12.29 99.67 影剧院 1 0.33 0.33 100.00 Total 301 100.00 100.00 投资者欲投资**商场内所需配套，进行调查分析，以马太效应为基础调查收集了 301 项有效选项，以商场内配备大型超市比重最大，为 30.90%，其次金融网点为 25.25%，餐饮为 21.26%，娱乐设施为 12.29%，休憩场所为 9.97%,影剧院为 0.33%。
4、期望商场提供的服务 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 清洁／治安／消防 162 21.32 21.32 21.32 统一收款结算 83 10.92 10.92 32.24 导引服务 69 9.08 9.08 41.32 停车服务 110 14.47 14.47 55.79 中央空调 79 10.39 10.39 66.18 Valid 设施维护／保养 84 11.05 11.05 77.24 专业团队管理 46 6.05 6.05 83.29 商场宣传 82 10.79 10.79 94.08 统一促销模式 45 5.92 5.92 100.00 Total 760 100.00 100.00 投资者欲投资**商场内所需商场提供的服务内容及设施，进行调查分析，以马太效应为基础调查收集了 760 项有效选项，以清洁
／治安／消防比重最大，为 21.32%，其次停车服务 14.47%，设施维护／保养 11.05%，商场宣传为 10.79%，商场统一收款结算为10.92%，中央空调 10.39%，导引服务为 9.08%，专业团队管理 6.05%，统一促销模式 5.92%。
小结：
投资者所投资 ** 商业产品类型，调查分析，以商业门市所占的比重最大，高达 45.30% ，其次是商铺为 37. 57% ，精品屋为 17.13% ， 门市“量大面小”、商铺“面广”、精品屋“深短面宽” 是本项目产品构造的关键 ； “退一进二”、“退二进三”对于楼层以 投资回报率 差别化对待，尽量丰富楼上， 据调查得知， 投资一层所占的比重最大，高达 66.67% ，其次是二层为 20.00% ，三层为 8.33% ，五层为 2.78% ，为 四层为 2.22% ； 超市现实需 求较大，尤其对本项目而言，调查得知，以商场内配备大型超市比重最大，为 30.90% ，其次金融网点为 25.25% ，为 餐饮为 21.26%为 ，娱乐设施为 12.29%为 ，休憩场所为 9.97%, 影剧院为0.33% %为 ；服务以清洁／治安／消防比重最大，为 21.32% ，其次停车服务 务 14.47% ，设施维护／保养 11.05% ，商场宣传为 10.79% ，商场统一收款结算为 10.92% ，中央空调 10.39% ，导引服务为 9.08% ，专业团队管理 6.05% ，统一促销模式 5.92% ，投资需求基本符合商场定位需求。
四 、 资金与需求面积 1、投资者投资预算 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent １０－２０万 49 27.07 27.07 27.07 ２０－３０万 32 17.68 17.68 44.75 ３０－４０万 36 19.89 19.89 64.64 ５０－６０万 29 16.02 16.02 80.66 ６０－７０万 17 9.39 9.39 90.06 Valid ７０－８０万 4 2.21 2.21 92.27 ８０－９０万 1 0.55 0.55 92.82 ９０－１００万 4 2.21 2.21 95.03 １００万以上 9 4.97 4.97 100.00 Total 181 100.00 100.00 投资者欲投资**商业的预算，以 10-20 万者占据的比例最大为，为 27.07%，其次是 30-40 万为 19. . 89% %，20-30 万为 17.68%，50-60 万为 16.02%，60-70 万为 9.39%，100 万以上 4.97%，70-80 万和 90-100万均为 2.21%，80-90 万为 0.55%。
2、出租期望价格 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 20 41 22.53 22.53 22.53 30 23 12.64 12.64 35.16 40 32 17.58 17.58 52.75 50 44 24.18 24.18 76.92 60 22 12.09 12.09 89.01 Valid 70 6 3.30 3.30 92.31 80 6 3.30 3.30 95.60 80 以上 8 4.40 4.40 100.00 Total 182 100.00 100.00
投资者期望租金，以 50 元/m2 月所占的比重最大，为 24.18%，其次为20元/m2 月为22.53%，40元/m 2 月为17.58%，30元/m 2 月各为12.64%，60 元//m2 月为 12.09%，80 元/m 2 月以上为 4.40%，70—80 元/m 2 月均为3.30%。
3、期望投资面积 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 10-20 2 1.10 1.10 1.10 20-30 25 13.74 13.74 14.84 30-40 35 19.23 19.23 34.07 Valid 40-50 36 19.78 19.78 53.85 50-60 19 10.44 10.44 64.29 70-80 19 10.44 10.44 74.73 80 以上 46 25.27 25.27 100.00 Total 182 100.00 100.00 投资者期望投资的面积以 80m2以上所占比重最大，为 25.27%，其次是 40-50m2 所占为 19.78%， 30-40 m 2为 19.23%，20-30m2 为 13.74%，50-80m2 的为 10.44%，10-20 的为 1.10%。
4、贷款偿还能力 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 500-1000 47 25.82 25.82 25.82 1000-1500 51 28.02 28.02 53.85 Valid 1500-2000 48 26.37 26.37 80.22 2000-2500 24 13.19 13.19 93.41 2500 以上 12 6.59 6.59 100.00 Total 182 100.00 100.00
投资月供还款承受能力以 1000-1500 元所占的比重最大，为28.02%，其次是 1500-2000 元，所占比重为 26.37%，500-1000 元为25.82%，2000-2500 元为 13.19%，2500 以上的为 6.59%。
小结：
投资者整体预算以 以 10- -0 20 万者占据的比例最大为，为 27.84% ， 与需在 求面积交叉分析，集中在 20- - 30m2 2的商铺；是 其次是 30- -0 40 万 ， 为20.45% ， 20- -0 30 万为 18.18% ， 70% 集中在 60 m m2 2以下的 门市上 ， 30% 集中在 在 30- - 40 m m2 2精品屋上 ； 50- -0 60 万为 16.48% ， 60- -0 70 万为 9.66% ， 70- - 80万、 90- -0 100 和 和 0 100 万以上均为 2.27% ， 80- -0 90 万为 0.57% ，多集中在60m2 2以上的商业门市，本项目的定价（ 租金 、售价）应参照以上数据制定； 投资回报率以 以 8 8% % 起步， 原因 调查得知，投资者期望租金以 以 50元 /m2 2月所占的比重最大 。
五 、 投资心态 1、投资工具选择研究 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 股票 2 1.38 1.38 1.38 证券 9 6.21 6.21 7.59 Valid 期货 10 6.90 6.90 14.48 商铺 49 33.79 33.79 48.28 小户住宅 29 20.00 20.00 68.28 基金 34 23.45 23.45 91.72 黄金 12 8.28 8.28 100.00 Total 145 100.00 100.00
投资者所选投资工具进行测试，选择商铺所占的比重最大，为33.79%，其次是基金为 23.45%，小户住宅为 20%，黄金各为 8.28%，期货为 6.90%,证券为 6.21%，股票为 1.38%。
2、付款方式 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 一次性 31 17.03 17.03 17.03 Valid 分期 103 56.59 56.59 56.59 按揭 48 26.37 26.37 26.37 Total 182 100.00 100.00 投资者的付款方式，以分期所占的比重为最大，为 56.59%，其次是按揭所占的比重为 26.37%，一次性的为 17.03%。
3、期望经营商品 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 高档服装 21 5.75 5.75 5.75 中档服装 89 24.38 24.38 30.14 低档服装 9 2.47 2.47 32.60 Total 119 32.60 32.60 Valid 化装品 43 11.78 11.78 44.38 珠宝 29 7.95 7.95 52.33 小百 41 11.23 11.23 63.56 箱包 17 4.66 4.66 68.22 床上用品 44 12.05 12.05 80.27 办公用品 27 7.40 7.40 87.67 家电 32 8.77 8.77 96.44 家具 13 3.56 3.56 100.00 Total 365 100.00 100.00
投资者期望的经营品种，以服装所占的比重最大，32.60%，其次是床上用品为 12.05%，化装品为 11.78%，小百为 11.23%，家电为 8.77%，珠宝为 7.95%，办公用品为 7.40%，箱包 4.66%,家具为 3.56%。
4、投资目的 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 投资升值 54 29.83 29.83 29.83 Valid 自己经营 114 62.98 62.98 92.82 收租金 13 7.18 7.18 100.00 Total 181 100.00 100.00 投资者投资目的以自己经营所占的比重最大，为 62.98%，投资升值为 29.83%，收租为 7.18%。
小结：
本项目以商铺构造为主，以商场整体形象提升价值，调查得知，选择商铺所占的比重最大，为 33.79% ；本项目销售方式以分期为主，调查得知，投资者的付款方式，以分期所占的比重为最大，为 56.59% ，其次是按揭所占的比重为 26.37% ，一次性的为 17.03% 。投资者投资目的以自己经营所占的比重最大，为 62.98% ，投资升值为 29.83% ，收租为 为 7.18% ，招商与自主经营 是本项目定位的焦点 。
产品经营以服装主为，其他为辅，调查得知，投资者期望的经营品种，以服装所占的比
重最大， 32.60% ，其次是床上用品为 12.05% ，化装品为 11.78% ，小百为 为 11.23%为 ，家电为 8.77%为 ，珠宝为 7.95%为 ，办公用品为 7.40% ，箱包4.66%, 家具为 3.56% ，商场整体定位中档、偏上。
五、预算、面积及类型三项交叉分析 门市 精品屋 商铺 Total 门市 精品屋 商铺 Total １０－2０万 Count 16 9 24 49 10-20m2 Count 1 0 1 2 % of Total 8.84% 4.97% 13.26% 27.07% % of Total 0.55% 0.00% 0.55% 1.10% ２０－３０万 Count 12 6 14 32 20-30m2 Count 15 3 7 25 % of Total 6.63% 3.31% 7.73% 17.68% % of Total 8.29% 1.66% 3.87% 13.81% ３０－４０万 Count 21 3 12 36 30-40m2 Count 20 9 6 35 % of Total 11.60% 1.66% 6.63% 19.89% % of Total 11.05% 4.97% 3.31% 19.34% ５０－６０万 Count 15 8 6 29 40-50m2 Count 16 7 13 36 预算 % of Total 8.29% 4.42% 3.31% 16.02% 面积 % of Total 8.84% 3.87% 7.18% 19.89% 支出 ６０－７０万 Count 10 4 3 17 50-60m2 Count 7 4 8 19 % of Total 5.52% 2.21% 1.66% 9.39% % of Total 3.87% 2.21% 4.42% 10.50% ７０－８０万 Count 2 0 2 4 70-80m2 Count 8 2 9 19 % of Total 1.10% 0.00% 1.10% 2.21% % of Total 4.42% 1.10% 4.97% 10.50% ８０－９０万 Count 0 0 1 1 80m2 以上 Count 15 6 24 45 % of Total 0.00% 0.00% 0.55% 0.55% ９０－１００万 Count 4 0 0 4 % of Total 2.21% 0.00% 0.00% 2.21% % of Total 8.29% 3.31% 13.26% 24.86% １００万以上 Count 2 1 6 9 % of Total 1.10% 0.55% 3.31% 4.97% Count 82 31 68 181 Count 82 31 68 181 % of Total 45.30% 17.13% 37.57% 100.00% % of Total 45.30% 17.13% 37.57% 100.00%
小结：
由三项交叉分析，可看出投资者投资 10- -0 20 万所购类型，门市占 8.84% ，精品屋占 4.97% ，商铺占 13.26% ，与其交叉的面积 10- - 20m2 2 , , 三者总体比例仅为 1.10% ， 投资者投资能力较小； 投资 20- -0 70 万与所需要面积 20- - 60m2 2 ，匹配值较高，其中门市集中在 30- - 50m2 2 ，比例为 19.89%； ； 精品屋集中在 30- - 50m2 2 ，， 比例为 8.84% ；商铺支出集中在 50- - 60万之间，集中在 40- - 60m2 2 , , 比例为 11.6% 。综合分析投资者的有效投资，门市、精品屋集中在 30- - 50m2 2 之间，商铺集中在 25- - 40m2 2之间。
：
投资者对本项目的投资指数， 综合 其对 ** 的认识，商业发展空间大为 16.62% ；再次投资投资 ** 的比例 22.70% ；投资者的预算对本项目的相符性，2 20 0 —0 40 万的投资比例为 37. . 57% % ； 本项目投资者指数为 76. . 89% % ，基本符合投资市场需求。
第三部分 消费 者 市场调研分析 第一节 消费者市场调研 方向 一、 消 费者市场调研概述 收集消费者的消费水平、消费趋势、消费构成等几个方面，对**现有消费者市场调研；目的以获取其对消费场所的档次、服务、经营品种等需求因素的期望，最终完成本项目的市场定位。
二、 调研区域 据目前**现有的商业区域对消费者进行调研，具体分布在**旺角（企业职工为主）、马鞍镇商业区、碧海家园、**嘉苑、大渔村等区域。
三、 调研方式 以问卷为主、期间访谈结合商业模式及促销手段，三者综合判断消费市场的动向，以此达到本次消费者市场调研的目的。
四、 调研对象 以外来人口为主，如华联三鑫职工等，以及目前区域存量人口，共收集问卷 160 份，有效问卷 137 份。
五、 调研内容
调研内容以消费者的消费能力、消费趋势、消费产品结构等四个方面，涉及 10 余个层次，调研消费者综合消费能力。
六、 调研研究分析方法 消费者市场调研主要以基础调研分析为主，交叉分析为辅，以此判断其有效性。
第二节 消费市场调研具体分析 一、 消费能力 及 消费 区域 调研 1、 消费者月收入 月收入水平(元人民币)17%38%31%8%4% 0%2%500-10001000-15001500-20002000-30003000-40004000-50005000以上 对 137 位消费者调查月收入情况，其中以及 1000-1500 元所占比重最大，为 38%，其次是 1500-2000 元为 31%，500-1000 为17%，2000-3000 为 8%，3000-4000 元为 4%，5000 元以上为 2%，消费者收入水平处于中等。
2、 经常去购物场所 对消费者经常去的购物场所调查分析，消费费者经常去**旺角所占的比重最大，为 49%，其次是绍兴市区为 36%，柯桥服装市场为 7%，笛扬路为 6%，华联商贸城为 2%，消费者主要去的区域为旺角和绍兴市区。
购物场所49%6%7%2%36%旺角笛扬路柯桥服装市场华联商贸城绍兴市区◎ 交叉分析 以消费者的集中收入与集中经常去的购物场所进行交叉分析，以此判断其消费的有效性。
⑴对收入 1000-1500 元的 53 位消费者分析如下表：
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 旺角 28 52.83% 52.83% 52.83% 笛扬路 2 3.77% 3.77% 56.60% 柯桥服装市场 2 3.77% 3.77% 60.38% Valid 华联商贸城 2 3.77% 3.77% 64.15%
绍兴市区 19 35.85% 35.85% 100.00% Total 53 100.00% 100.00% 可见，去旺角的比例最大为52.83%，其次是去绍兴市区为35.85%,去笛扬路、柯桥装市场、华联商贸城各为 3.77%，与其交谈得知，到旺角购物主要以便利品为主（如生活必需品），到市区购物主要以选购品为主（如服装），此部分收入者对目前的区域消费场所不够满意。
⑵对收入 1500-2000 元的 42 位消费者分析如下表：
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 旺角 22 52.38% 52.38% 52.38% 笛扬路 2 4.76% 4.76% 57.14% 柯桥服装市场 3 7.14% 7.14% 64.29% Valid 华联商贸城 0 0.00% 0.00% 64.29% ...