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篇：房地产工程部先进事迹房地产工程部先进事迹
在经济高速发展的今天；在人们对物质生活与精神生活的需求日益高涨的今天，房地产越来越受到人们的关注，已经一步步的成为新时期的一个热门企业。但是，越是热门就越容易出问题。特别是对于房地产的工程部来说是一种考验。房地产工程部是房地产企业的核心部门之一。某某公司针对这种现象制定了有关规章制度，受到了社会各界的青睐和效仿。
首先，该公司针对现在劳动力在日益变化的特点，制定了《员工手册》，上面有对每一个方面员工的要求。并且，发放到每一位员工的手中，定期进行学习指导工作。让每一位员工都能够时刻约束自己，让每一位员工都能够融入到这个文化氛围当中。
其次，严格遵守公司的考勤纪律，不迟到早退，不无故旷工，不装病溜假。我们都知道，无论是在哪一个行业，都会存在着这个问题。把这个问题摆在优先突出的位置来解决，将会大大提高公司的工作效率和工作的质量。
第三，服从上级的领导，听从指挥，注重沟通与协调，谦虚谨慎，团结同事，不搞拉帮结派，不挑拨事非。服从领导，让工作可以安全有序进行。团结协作，积极向上的态度，对于一个团队就是一把利刃，一把可以斩断在向前发展中遭遇困难时的利刃。同样一个人积极向上的态度、团结协作的意识也是成就自己的重要因素。所以团结这样一个潜意识，是一个人一个团队成功的基础。俗话说：人心齐，泰山移。兄弟齐心，其力断金。
第四，勤奋努力，爱岗敬业，注重积极踏实的工作作风，注重自我专业知识的积累和更新，不因循守旧，不盲目迷信，要勇于发表，敢于创新。认真对待自己的岗位，对自己的岗位职责负责到底，无论在任何时候，都尊重自己的岗位的职责，对自己岗位勤奋有加。另外，敢不敢创新，能否突破旧我、成就新我，是一个企业生命力能否延续的重要命题。房地产公司注重这些方面的发展，也就是它的发展要适应时代的变化，要有自己的想法和创新，这样才会的公司才会持续发展，不断壮大。
第五，爱护公司的财物，养成勤俭节约的好习惯。爱护公物是每一个员工的基本素质要求。同时，勤俭节约是中华民族的传统美德，特别是对房地产公司员工而言，养成勤俭节约的好习惯，会大大减少公司的额外开支，公司完成的质量和效率就会更高。
第六，处处以公司利益为重，不贪污受贿，廉洁奉公。现代企业内部的矛盾很多，员工与公司的矛盾、员工与员工的矛盾、各部门和分支机构之间的矛盾，总是不可避免的。显然，如果企业内部的矛盾过于激烈，就会影响企业的整体利益，弱化企业的竞争力。实际上，不论是员工与公司的矛盾，还是部门之间的矛盾，归根结底都由人决定。因此，要想避免出现内部矛盾，首先必须要求员工有广阔的胸怀，时时处处以企业的整体利益为重，而不是片面追求部门利益或个人利益。用一种宽容的态度，把握最为关键的矛盾，提出最有效最可行的解决方案。此外，房地产是一个热门企业，人们纷纷涌上这个行业之中，这就会出现送卡、送钱、送贵重礼品等不公平的竞争。这个公司要求每一位员工都要廉洁奉公，不贪污受贿，大大提高公司的工作质量。
在工作的质量方面，公司制定了一系列的工作原则。 1.质量第一原则。
2.以人为控制核心，以监理单位为主，由本方工程项目部全面监管的质量控制体系。 3.预控主为。
4.对施工全过程，对工程各专业进行质量控制。
5.对工程的人、机、料、法、环等因素进行全面质量控制。
这样通过建立健全有效的质量监控工作体系，对形成工程的质量进行控制，达到预定的质量标准和质量等级。施工阶段的质量控制是整个项目质量控制的重点控制阶段。施工质量控制原则是严格要求、积极配合，以数据说话。通过事前监理、预防为主、跟踪监控，实现工程的总目标。 在安全方面：
一．安全控制的基本任务 安全和质量一样，是工程建设永恒的主题。安全文明施工控制的任务，即要努力制造安全舒适的施工环境，从而保证工程进度和工程质量；反过来，保证工程质量，才能达到工程项目使用的功能和安全的最终目标。 二．安全控制的工作原则
（一）防微杜渐，防范为主。
（二）严肃认真，铁面无情。
（三）日常教育与典型教育相结合。
（四）投入与精神投入相匹配。
在制定了相关原则之后，他们还制定了有关管理办法，并制定成条文。规定了现场平面布置、安全文明施工、成品半成品保护达到或达不到规定的标准进行奖或罚的数额，并对参加会议、监理通知单的执行情况进行量化奖罚的数额：做到监理依据充分，诡罚分明，约束总承包商和独立分包商或分包商的安全文明施工。
该公司工程部为公司的发展作出的贡献有目共睹，他们即美化了他们的工作环境，也保证了工作的效率和质量。在保证公平竞争的情况下，去更好的服务社会。无论是在人员的管理，还是在施工现场的质量和安全方面，他们都做了科学有效的分析，并根据问题去解决问题。这样，不但提高了他们本公司的知名度、公司任务的完成质量和保证了任务完成过程中的安全可靠，而且给更多有关房地产公司的更好地发展提供了典范，值得我们学习，值得我们更多的房地产公司学习，更值得我们更多的企业去学习。
第2篇：房地产开发个人先进事迹一心为民务实事，行动诠释公仆心
***，女，中共党员，现任蓬莱市房地产综合开发管理办公室科员。在蓬莱市的房地产开发企业中，只要提起开发办***，无不交口称赞，都称她是踏实肯干、热情服务、一心为民的好公仆，在开发办同事眼中，她是一个爱岗敬业，默默奉献，争创一流的好同事。有人说，她是一名幸运儿，确实，能从建设局众多年轻人中脱颖而出，成长为骨干力量，谱写出一曲曲茁壮成长的赞歌，她是幸运的，然而，幸运的背后，埋藏的是她近10年如一日脚踏实地、认真细致的工作作风，永不满足、力争上游的工作态度，大胆开拓、敢于创新的工作魄力和真诚待人、严于律己的人格魅力。
一、心系群众，务实肯干
“踏踏实实做好每一件事，群众不看你怎么说，就看你怎么做”，这是***常说的一句话。工作以来她正是以这句话为准则，在一步一个脚印走过来。开发办的主要工作是负责全市的房地产开发管理，企业多工作面广，业务量大，很多工作都涉及企业的发展和运营，稍有差池和延误就可能会给企业带来不可挽回的影响。多年的基层工作，她摸索了一套自己的守则：工作面前“细”一点，权力眼前“慎”一点。在开发企业眼中，她就是一个“好管家”，企业工作人员前来办手续时，她总是不厌其烦的指导，清楚细致的告知需要注意的事项，帮助企业一次性办完；业务审批时，她总是专心细致，反复核对，确保审批事项零失误；年终报表时，全市78家房地产开发企业，3000多条数据，她逐项核对检查，耐心指导企业修改，确保数据准确；资质年检时，有的企业可能需要修改4-5次资料才能合格，她每次都对企业提交的资料进行检查，从不嫌麻烦；日常工作中，她经常结合自身经验，给企业相应的指导和帮助，很多企业遇到疑难问题，都会来开发办问问她，业务范围内的，她总是能够给予及时精准的指导，帮助企业答疑解惑，避免企业 “走弯路”，不在业务范围内的，她也及时联系相应部门，落实具体情况，避免企业来回跑。在老百姓眼里，她是群众的“知心人”，遇到群众投诉时，她总是微笑接待，耐心记录，详细了解每位群众的诉求，并及时落实反馈，缓和双方矛盾，做好企业和群众的沟通人，宁夏的林大姐需要在我市办理退房手续，因路途遥远手续繁琐寻求开发办帮助，***二话没说，积极地帮助林大姐办理各种手续，耐心热情的服务打动了林大姐，最后关头林大姐取消了退房，还与***成为了忘年交，并把自己的经历分享给亲朋好友，在朋友圈掀起了来蓬购房安家的热潮。
开发办工作人员少、业务量大，加班加点是常有的事，***同志经常放弃双休日和休息时间，一个人默默地加班，甚至在工作日晚上也时常加班到八点多，走的时候只有漆黑的走廊陪伴，工作的辛苦只能自己一个人承担和感受。有时候单位上的同志们不理解地问：“你怎么老加班？”，家人也经常埋怨地说：“你一个女同志怎么天天这么晚回家”。但是她从没有一句怨言，工作再忙再苦，也没有提任何要求，她始终坚信，工作总是需要有人来做的，既然领导把这么重要的工作交给我，我一定要完成好，为住建局和开发办贡献自己的力量。
创新服务，争当先锋
现在的房地产市场正处于深度调整期，很多企业面临的形式比较严峻，加之群众的法律意识不断加强，开发办的工作压力日益加大。***同志在工作中不断摸索有效的工作方法，努力创新工作机制，提高服务水平，为企业和群众排忧解难。针对目前《商品房买卖合同》纠纷频发的现象，她根据领导部署，建立了《商品房买卖合同》内容备案制度，要求开发企业在办理项目预售许可证时，将拟与消费者签订的合同内容进行备案，开发办根据实际情况给予指导，尽量减少合同纠纷的发生。这一制度的建立，对业主和消费者来说都是有利的，但对于该工作的执行者***来说，工作量又加大了，不仅要逐条审理合同，还要不断充实自己的法律知识，但她非但没有抱怨，反而以饱满的热情投入到该项工作中，她对企业提报的合同样本仔细研读，每个条款都深入推敲，遇到法律问题还会咨询法律专家，做到理论知识扎实，实践经验丰富，在给企业消除后顾之忧的同时，也有效的保护了消费者的权益。
“一个人应该为社会做点事，一名住建局员工应该给城市的建设和发展留下一点值得称赞的痕迹”，这句话是***当做奋斗目标的一句话，也是督促她继续努力的一句话。她将把群众的需求当作工作动力，把群众的认可化作继续前行的力量，一步一个脚印地向前走去。
第3篇：房地产成本表格房 地 产 成 本 表 格 篇
一、房地产开发成本设置结构图 1
二、开发成本核算及成本报表编制的帐务指引
三、成本口通用审核流程及要点
2 成本口通用流程及审核要点用款部门或业务部门开始合同管理部财务部公司领导审核要点1.填写应使用黑色墨水、正楷字填写，不得随意涂改；2.收款单位联系人及联系方式是否明确；3.付款申请是否有合同，是否符合合同付款条件；4.收款单位与合同签订单位名称是否一致；5.付款单位是否是付款项目的承担单位；6.申请用途或理由与合同是否一致；7.付款金额是否与合同规定、附件资料金额相符；8.付款方式是否合理；9.付款金额大小写是否正确、一致；10.有无代供材料、转扣款、预付款等未扣回费用；11.申请支付工程进度款，是否附有经现场工程部、监理公司、工程部经理逐级审批签字（章）同意的《工程进度申请表》原件及相应发票；12.申请支付工程质保金，是否有工程质保金原件，是否附有经甲乙双方签字盖章确认、具有审批权限领导签名同意的《工程结算审批表》复印件及相应发票，施工单位提供的已收款证明等。13.申请支付工程结算款，是否附有经甲乙双方签字盖章确认、具有审批权限领导签名同意的《工程结算审批表》复印件及相应发票，施工单位提供的已收款证明等。14.申请支付工程预付款（备料款）是否符合合同约定，如无合同约定是否有主管领导特别批示文件。对于施工单位进场后方才支付的工程预付款，是否有工程部签发的“开工令”。15.申请支付主体工程首次进度款时，审核有无前期项目公司代付的劳保费、印花税、水泥基金未扣回；是否支付合同履约保证金或出具履约保函。16.申请支付施工单位的材料商货款（施工单位自己采购部分），是否有施工单位的付款委托书，预决算部是否将此笔款项在施工单位的进度款中抵扣。17.申请支付施工单位分包项目的工程款，是否有分包单位和总包单位及项目公司共同确认的《进度申请表》，是否有总包单位开给项目公司的付款委托书。18.申请支付施工用水电费时是否有经预决算部签字备案。19。申请支付甲供料款时，是否有供货单位、施工方及项目公司签订的三方协议20，申请支付物业维修费时是否有经物业经理及预决算部签字确认的汇总表。21。申请支付政府规费时是否有相关政府文件及缴费通知。22。申请支付设计费的，是否有总工室或设计院签字盖章的设计进度确认表。23.经办人、用款部门经理、合同管理部审核人签字是否齐全，分管领导签字是否齐全以及是否符合审批权限的规定.24.审核是否超资金计划付款。经办人填写《申请使用资金审批表》并做相关审核N无合同款项部门经理审核NY有合同履约经办人 审核Y履约部经理 审核NN经办会计审核YYN财务经理审核NYY地区公司负责人审批
1、正常付款1000万以上
2、特殊付款30万以上
3、预借款超过累计进度10%YNY集团最高分管领导
1、正常付款3000万以上
2、特殊付款100万以上 财务部付款YYN董事局主席 审批施工单位/供应商收款代扣代付款转扣责任单位工程款非代扣代付款，即本公司承担的款项与责任单位交换建安发票结束
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四、房地产项目主要指标汇总表
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五、基本信息表
六、土地成本支付明细表
七、预算成本及毛利测算简表
八、房屋开发成本汇总表
九、工程成本支付明细表
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第4篇：房地产成本管理房地产成本管理
房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。
一、资源计划编制
它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），抵制报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。
历史信息：开发商从已开发的项目中出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。
范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。
资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。
组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。
活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。
上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。 资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。
二、成本估算
它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。
资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。
资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。
活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。
帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。
有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。
根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.
成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。
详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。
成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。
三、成本预算
成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。
成本估算：前面已作介绍。
工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。
成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实
施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。
四、成本控制
它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。
绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。
变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。
对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。
经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。
在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。
房地产成本的组成
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
成本管理系统
期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。
成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。
一、目标成本管理体系
所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。
由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。
在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。
这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。
二、责任成本管理体系
目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。
在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。
从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。
目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。
三、动态成本管理体系
由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。
其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障
还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。
四、项目后评估体系
提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）
l 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）
l 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）
l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响
l 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）
以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架，要完善房地产的成本管理，必须先从建立上述基础管理体系开始，逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。
第5篇：房地产成本管理 要点房地产成本控制要点 - 摘 要：房地产项目经营的效益取决于销售收入的大小和成本支出的多少。房价调控的市场环境下，房地产开发企业对成本费用的控制提出了更高的要求。对于全过程成本控制的理论研究业界已经较为深入，现就全过程控制的实践得出的经验进行总结。
一、项目成本控制阶段划分及主要任务
根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路，我们可以将控制分为以下三个阶段：
1.事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。成本指标的编制划分为三个阶段：
(1)决策阶段的成本测算。根据项目的地价、规划设计要点、配套情况、行政性收费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性决策提供成本测算及赢利预测方面的数据。
(2)规划阶段的成本概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。该阶段指标将检验成本测算中技术经济指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。
(3)方案阶段的目标成本。根据单体方案、园林景观方案、营销策划方案等编制成本指标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是对进行动态成本控制的依据。
2.事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通过资源整合，加强集中采购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可预见成本；加强项目安全、进度、质量管理减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。
3.事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后评估。统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作关系以降低机会成本；通过结算数据及时编制项目成本后评估，积累成本历史数据库，更好的指导新项目成本指标的编制，达到循环改进的目标。
二、事前控制阶段的注意事项
(一)项目决策的成本控制
决策阶段的成本控制是宏观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。项目销售成本归纳为地价、建安成本、融资成本、费税。根据产品类型的初步定位及成本历史数据库可框定建安成本，融资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无特殊规定是影响成本较大的不确定因素，是该阶段要重点调研的。因此买地决策前应组织设计、工程、成本人员对地块进行实地查勘，收集地形、地质、三通一平、外水外电等市政配套条件资料进行成本评估。
(二)项目定位的成本控制
项目前期产品定位对成本及盈利预测影响较大，准确的市场定位是指导设计顺利开展，避免设计反复的有力保障。产品的定位也要结合市场的变化相应调整，保证项目预期效益的实现。
(三)设计过程的成本控制
设计阶段是控制建安成本的切入点，设计要根据营销定位快速反应，成本控制部门要及时核算限额设计的落实情况。
1.通过设计标准化控制成本。产品的标准化带动设计标准化，是实现项目快速开发，提高周转的有效途径。市场变化时，及时主动的调整设计方案，优化成本投入。
2.成本也可分为结构性成本、功能性成本、敏感性成本 。严控结构性成本(限额设计)，保证基本使用功能成本投入(户型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、园林、装修)。敏感性成本可调整空间大，市场变化时要重点研究。
3.通过设计方案比选控制成本。结构施工图出图后一般都要立即投入现场生产，大规模的修改调整对工期影响大，而且会造成资源、成本的浪费。加强方案阶段的成本概算与指标的对比，将结构性成本控制在施工图出图前是控制结构性成本的有效手段。
4.通过材料选择控制成本。设计过程中应仔细研究材料特性，选择适合的材料及施工工艺。材料选择不当会导致质量问题，增加维修成本，也会导致安全隐患。设计选材不当造成的质量问题往往因责任界定不清，最后开发商只好承担。
三、事中控制阶段
(一)招标过程的成本控制
招标的目的是选择合理低价的合作伙伴。供应商是我们的客户，是项目效益实现的参与者。施工单位有合理利润水平是双方良好合作的基础，也是项目顺利推进的保证。公正的投标结果是判断合理利润水平的最好途径。
1.加强招标工作计划性。应注重招标时的成本控制，与相关部门紧密配合，提前编制计划，项目开发节点出现重大调整时及时调整；并组织相关部门进行会审，确保招标的计划性的可行性。整体招标计划增加责任主体、招标方式的界定。做到计划清晰、分工明确。
2．规范招标行为，招标前指造价指标编制好标底，作为评标依据。项目的招标必须按责权分工有计划、有组织的完成，不规范的招标行为是不允许的，也是对成本控制不利的。同时应加强招标结果与标底对比，提高主动控制成本的意识。
3．加强集中采购，与相关供应商建立战略伙伴关系，利用规模化降低成本。集中采购是控制大宗成本支出的有效途径，结合设计的标准化，集中招标是保证品质，降低成本，避免重复招标，提高效率的有效措施。
4．选择最合适的供应商。加强对供应商的管理，供应商选择不当，会带来管理上的诸多问题，延误工期，增加成本。
5.重视合同管理。加强对合同的管理，签订合同时注意合同条款及清单的完整性与严密性。
(二)施工过程的成本控制
现场施工管理对成本影响是直接可见的，把关不严格会产生不必要的额外成本，我们要从施工方案、质量安全、签证、付款、结算等方面加强控制，在保证项目推进的同时也要注重控制成本。
1.施工方案控制成本。通用项目的施工方案请设计中心根据过往的施工总结，编制统一做法供选用；对于非常规的施工方案应组织工程及成本管理部门进行审核。
2.加强甲指乙供材料的现场管理，避免货不对板。部分材料采用甲供方式会带来管理上困难，项目管理人员要加强材料进场前与合同清单的对比检查，保证质量。对因监管疏漏已施工不能整改的，项目管理部门应主动发出变更单，作为结算扣减的依据。
3.质量问题导致成本增加。工程质量问题产生原因比较复杂，而且时效性比较强，问题发生后如果不及时处理，手续办理不到位，很容易无法界定落实责任单位，最后发生的成本只能由开发商承担。
4、从源头及过程中严控签证。对施工过程中的设计变更进行控制，与设计院签订合同时约定奖罚制度。对施工过程中发生的变更、签证，坚持先算核算后施工的原则
5.进度款支付的成本控制。主要是审核施工单位申请付款与现场进度是否相符，既要保证项目正常推进，也要保证不会出现超额付款的情况。
四、事后控制阶段。
工程竣工验收后及时办理结算是项目财务结算、成本后评估的需要，结算不及时也可能会导致开发商违约的法律风险。因此，完工后及时催促施工单位报送结算，结算接收后及时录入成本系统。结算是成本支出的最后把关，同时应注意以下几方面：
1.对竣工图的质量严格把关，确保与现场一致。竣工图作为结算的依据，即使只多了一条线条，也可能却会对造价产生影响，因此，竣工图与现场的一致性是十分重要的。
2.加强甲供材料的管理。签订甲供料合同时，预算工程量要根据图纸计算；使用单位在下单前提供数量的计算依据，超出合同预算量的必须报成控部门审核后方可下单采购；甲供材料合同在供货完毕后及时结算，不得出现领用合同先结算，供货合同后结算的现象。
3.对损耗计算常出现争议，相对多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定厂家，指定材料价格、采保费率以及损耗率，由乙方直接采购，按竣工图结算。
4.坚持甲方资产登记制度，以项目公司为单位统筹使用施工中购置的资产，对资产的处理进行记录。
五、结语
成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么标准投入，投入能否带来效益。
第6篇：房地产成本法估价房地产成本法估价
摘要:在房地产估价中，成本法被普遍认为是一种估价结果保守或与市场价值有部分差距的估价方法。价值调整系数有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点，论证了该方法应用的可行性。使其难于被人们接受，但是，有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价。
关键词： 房地产，估价，成本法
1.成本法估价的基础
成本法，又称为承包商法、加合法，是求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 从卖方的角度看的话，成本法的理论依据是生产费用价值论。房地产的价格是基于其“生产费用”，即是卖方愿意接受的最低价格，不能低于其开发建造该房地产的代价。其特点是以房地产的重置成本扣除各种原因造成的建筑物价值损耗而得到估价结论。
成本法具有以下特点，第一成本法一般适用于新开发房地产估价；第二适用于工业房地产估价，对商业及住宅用地则多不适应；第三一般仅用于房地产市场狭小，缺乏交易实例，无法进行估价的土地。 2.成本法中成本的构成内容
使房地产价格的实际构成及其复杂不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。构成项目的划分标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价是，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中涉及的税费种类、支付标准及支付时间，实际情况确定其价格构成并估价算各构成项目。
使用成本法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。《规范》第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和
应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：1.土地取得费用；2.开发成本；3.管理费用；4.投资利息；5.销售税费；6.开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：2.1.房地产的价格或价值是由其效用所决定的，建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生贡献，才会增加价格或价值。否则，花费再多也有可能不增加价格或价值，甚至减少价格或价值；2.2.当花费和其产生的效用不匹配时，花费也不会和价格或价值呈等量增减；2.3.效用所需花费的代价，不是由个别生产花费所决定的，而是由社会的一般平均花费所决定的，也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少，相应的价格或价值就越多或越少。因此，成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。对此《规范》第5.4.3条中作了如此说明：“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。”
3.成本法估价的原则
3.1.合法原则
很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。遵循合法原则 ：
3.1.1.是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。3.1.2.是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。3.1.3.是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。
3.2.最佳使用原则
房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花
费相当高，这样估价价格显然不合理。
3.3.替代原则
替代原则是成本法估价的基础，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。因此替代原则指示我们，在运用成本法估价时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。
3.4.最高最佳使用原则。
最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。 3.5.供求原则。
房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降
低房地产的价格或价值。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。
3.6.估价时点原则。
在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。
4.成本法的评估步骤
4.1.收集整理有关资料。
收集整理有关资料包括待估房地产价格的背景、成本、税费和利润等资料。
4.1.1.收集整理与待估土地价格相关的资料；4.1.2.收集整理与待估建筑物价格相关的资料；4.1.3.收集税费、利润等资料
4.2.重新购建价格的估算
重新购建价格又称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出，或重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应获得的利润，应特别记住一下三点：4.2.1.是重新购建价格是估价时点时的；
4.2.2.是重新购建价格是客观的；4.2.3.是建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。
4.3.建筑物折旧的估算
在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和价格中扣除折旧，即是进行减价调整。求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为五类：年限法；实际观察法；成新折旧法；市场提取法；更新成本法。
4.4.房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限
根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好损坏程度，房屋完损等级分为五个等级：4.4.1完好房：结构完好，装修完好，设备完好，且房屋各部分完好无损，无需修理或经过一般小修就能正常使用。4.4.2.基本完好房：结构基本完好，少量构件有轻微损坏;装修基本完好，小部分有损坏，油漆缺乏保养，小部分装饰材料老化、损坏;设备基本完好，部分设备有轻微损坏。房屋损坏部分不
影响房屋正常使用，一般性维修可修复。4.4.3一般损坏房：结构一般性损坏，部分构件损坏或变形，屋面局部渗漏，部分结构变形，有裂缝;装修局部有破损，油漆老化，抹灰和装饰砖小面积脱落，门窗有破损;设备部分损坏、老化、残缺、不能正常使用，管道不够通畅，水电等不能正常使用。房屋需进行中修或局部大修、更换部分构件才能正常使用。4.4.4.严重损坏房：结构严重损坏，结构有明显变形或损坏，屋面严重渗漏，构件严重损坏;装修严重变形、破损，装饰材料严重老化、脱落，门窗严重松动、变形或腐蚀;设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电等设备残缺不全或损坏严重。房屋需进行全面大修、翻修或改建，才能正常使用。4.4.5.危险房：指结构已严重损坏，承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
参考资料：
[1].汤鸿，房地产估价M，东南大学出版社；
[2].《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；
[3].网络查询
第7篇：房地产成本核算地产开发公司标准会计科目的解释
（一）房地产开发成本费用项目及核算内容
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
1、成本项目一般包括下列六项： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建筑安装工程费 （5）配套设施费 （6）开发间接费
2、各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： (1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；
(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “七通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。
(2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。
(3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 (7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。
(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：
(1) 土建工程费
基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。
主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 (2) 安装工程费 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。
电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 (5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
第8篇：房地产项目成本管理房地产项目成本管理
一、明确项目成本管理基本概念
项目成本管理：是指预测和管理项目成本，它包括设计前准备阶段的成本管理、设计阶段的成本管理、招投标阶段的成本管理、施工前准备阶段的成本管理、施工过程阶段的成本管理、竣工结算阶段的成本管理、动用前准备阶段的成本管理、保修服务阶段的成本管理等。
二、项目成本管理的原则
2.1.“先算后干”、“先控制后开支”的原则：项目开展后先组织项目工程组、预算组、财务组对项目各项任务进行分解、计算出出各项开支，进行有组织有计划地控制与支出。
2.2.“成本--效益”原则 ：我部还在保障工程安全，提高工程质量的前提下，将好的思路建议设计创新设计、改善施工工艺，寻求新的开拓。
2.3.具体问题具体分析的原则 ：我部将成本管理与控制系统个别化对待，并根据我部项目成本的实际情况，不断完善和吸取其他项目的成功经验，加上自己的管理概念，来进行成本控制。
2.4.领导重视和全员参与的原则 ：我部成本管理由项目总经理牵头，强化成本控制意识和团队合作精神，组织全员参与，充分发挥成本控制的积极作用。
2.5.全程全面成本管理与控制的原则：我部将贯穿于项目的设计前准备阶段、设计阶段、招投标阶段、施工前准备阶段、施工过程阶段、竣工结算阶段、动用前准备阶段、保修服务阶段等项目的全过程成本管理与控制。
2.6.时间成本管理原则：F2-4项目投资大，珠江新城又位于新中轴线，最新抢占新市场，给集团带来的经济价值是很大的。我部制定的F2-4主体工程赶工方案，促进项目提前完成，不仅可使项目降低了积压资金的贷款利息和风险，而且给集团未来增加了很大的效益。
三、项目成本管理的具体操作方法
3.1.设计前准备阶段的成本管理
3.1.1.项目成本的管理与控制：合理安排工作、节约项目办公费、管理费及集团各相关部门用于本项目的活动经费等各种开支。它贯穿了从项目的开始到结束，是一个重要的管理阶段，也一直是一个容易忽视的环节。其把控点为：
3.1.1.1活动费的控制：项目总经理在集团会议上提议对于集团开发部、投研中心、合约部、质安部、预结算部、成本管理部等为代表公司进行相关日常工作维护需要开销或接待的费用，若与项目部有关的，应预先通知我部项目总经理，我部项目总经理则安排一名项目人员在场共同接待。以便项目总经理能够全面地掌控项目成本，进行有计划、有组织的开支。
3.1.1.2.办公费的控制：项目会议决定对项目办公文具、纸张进行定量限制，并倡导双面使用、OA办公、建立共享文档、若无必要发文且能够沟通解决事情的，尽量不发文等措施。
3.1.1.3.图纸数量的控制：项目会议决定对图纸采用分批使用的原则，并将图纸分类装订成册，放于公共看图平台，实现工程组跟预算组共用，满足招标和施工的需要，减少晒图费用。
3.1.1.4.对项目成员的管理：
3.1.1.4.1.项目成员的素质建设：由项目总经理为导师，经常对项目管理人员进行管理方式方法、行文润笔、待人接物、工作流程、工程规范标准等业务培训，不断提高项目成员业务素质和管理水平，着重解决好项目管理人员成本管理的理念和方法问题。
3.1.1.4.2.对项目成员的合理运用:我部根据项目各工程大小和工程难易程度等因素，并结合项目构架，突破专业界限和职责范围，项目各人员相互学习，取长补短，人人兼管，弥补项目人员缺少的、专业不全的缺陷，减少了人力成本。
3.1.2.进行项目成本分析定位： F2-4根据项目总投资组织内部专题会议，分析出整个项目的合同组成量，并将合同按专业来划分管控，由项目专业工程师专人跟踪控制其全过程，具体方法为：
3.1.2.1.将合同按已签订的和未签订的合同来划分工作方法。已签订的合同由该专业责任工程师负责管理监控实施。对尚未签订的合同，由该专业责任工程师负责跟进签订合同的进度，直至合同签订后，合同的义务被履行完成止。
3.1.2.2.特殊工程特别对待：F2-4项目比较大，也特殊，目前有的合同正在履行合同义务，有的合同正在招标，有的还处于设计阶段，对于此类的工程的成本管理，项目还是本着按工程专业划分，由该专业责任工程师一跟到底原则。
3.1.2.3.分合同的轻重缓急：根据集团营运计划，区分项目哪些部分可以实现价值或者提高项目收益的功能, 哪些属于关键线工作的，或者是工作严重滞后的，项目则列重点对待；列重点控制进度，以实现项目的时间成本控制。
3.1.3.编制项目资金计划：编制项目成本计划分以下几个步骤：
3.1.3.1.编制项目总进度计划：根据项目投资建设周期，以建设项目运营时间为起点，倒排各工程的起始时间，并结合各工程的实际工作量来编制。
3.1.3.2.进行项目总进度计划交底：项目组织专题会议讨论研究项目总进度计划，分析目前项目实际工程状况和工程的难易度，对进度计划进行交底，落到实处，形成有效文件，以确保项目总进度计划的实现。
3.1.3.3.编制项目资金计划：根据已确认的项目总进度计划，并结合项目的各工程实际情况和合同来编制。以确保资金有效利用。
3.1.4.资金占用成本的管理与控制：按合同约定的条款、时间、合理合法地支付预付款、进度款，使项目占用资金及其利率减到最低。
3.2.招投标阶段的成本管理
3.2.1注重资料的收集和整理：有了准确的资料和信息，通过计算、分析、评估，才能准确得出工程造价，正确地选择优秀的中标单位。需要收集的资料有：
3.2.1.1.注重优秀供选中标单位的积累：项目向资源管理部要供选设计单位名录、供选监理单位名录、供选施工单位名录、供选材料供应商名录等，结合项目各工程师积累在脑海中对其的印象，可在评标活动中做主观评价。
3.2.1.2.注重各种信息库收集：项目要求预算组收集各种建筑材料的市场信息价格、材料厂商价格，建立材料信息库。以便评价项目小型的经济标和签证、索赔用。
3.2.1.3.注重整理出各类工程的单位造价表：项目要求预算组将集团已完工程及已签合同的工程整理成表，计算出单位造价，以便我部进行样板房、零星工程、尚未签订合同的工程进行投资估算和编制资金计划。
3.2.1.4.注重省地市颁发的建设工程法律法规等的收集：项目要求预算组收集各地市区建设委颁发的计价规范、标准，税务取税标准等。以便评价项目小型的经济标和签证、索赔用。有的这类资料，我们就可以做到有法可依地进行项目成本管理了。
3.2.2.对招标文件进行修改：找出招标文件中语句、条款、范围、技术要求、合同工期、合同经济错误或容易让人钻空子的地方，进行修改。项目工程组侧重于对工程范围、合同工期的修改，项目预算组侧重于合同经济条款的修改。
3.2.3.认真评标：对投标文件的语句、方案、组织设计、承诺书、合同工期、合同经济进行分析评比，评比时，项目工程组侧重于对技术标的评比，项目预算组侧重于商务标的评比。主要控制以下几方面：
3.2.3.1优先选择最优的设计单位：在保证设计方案的技术性、安全性、经济合理性及使用功能的前提下，优先选择有资质、有实力、规范的、质量高的、信誉好设计单位，使设计阶段投资费用控制到最低。
3.2.3.2优先选择最优的监理单位：优先选择有资质、有实力、规范的、尽职责的、信誉好的、监理方案最经济合理的监理单位，使监理投资费用控制到最低。
3.2.3.3优先选择最优的施工单位：在保证施工方案的技术性、安全性、经济合理性、满足施工工期及建筑使用功能的前提下，优先选择有资质、有实力、规范的、质量高的、信誉好、工期最短的、费用最低的施工单位，使施工阶段投资费用控制到最低。
3.2.3.4优先选择最优的材料供应商：在保证产品有营业执照、税务登记证、合格证、检验报告且能够满足建设工期及建筑使用功能的前提下，优先选择有资质、有实力、规范的、质量高的、信誉好、排产工期短的、报价最低的材料供应商，使建设成本控制到最低。
3.2.4.对招投标的进度控制：项目要求各专业主管工程师根据项目总进度计划，排查跟进招标、开标、确定单位及投标单位进场的时间是否合理，是否满足项目总进度计划进行分析调控，通过提醒、预警并协作合约部按总进度计划完成招标任务。
3.3.设计阶段的成本管理：
3.3.1.对设计进度进行把控：项目要求各专业主管工程师根据项目总进度计划，排查跟进设计出图的时间是否满足设计合同工期，各阶段设计进度是否跟设计合同节点工期吻合。
3.3.2.跟进设计图审查进度：项目要求各专业主管工程师根据项目总进度计划，通过提醒、预警并协作投研中心督促审图单位在合理的时间里完成图纸审查工作，以满足项目总进度计划要求，实现时间成本的价值。
3.4.施工准备阶段的成本管理
项目建设确定以后,控制好初步设计和技术设计阶段,基本上就控制了资源消耗规模和品质,这也是我们常说的成本事前控制。为此,要把握以下几点:
3.4.1.做好图纸的收发与登记：项目规定资料员一定要做好图纸的收发时间、数量、版本、收发人等登记工作，并及时通知项目专业主管工程师，以防图纸遗失和便于专业主管工程师开展下部工作。专业主管工程师则组织图纸会审、下达招标任务书和做好图纸发放处理任务单，以明确相关部门需要协作的工作。
3.4.2.加大工程师看图纸的力度，及时纠错：项目规定各工程师每日必须找出一个设计存在的错误或者遗漏等问题出来，提请设计院在施工前纠错或者补图，避免因错误引起工程拆改等二次投入。
3.4.3.密切关注建筑使用功能与设计使用的差异：项目规定各专业主管工程师积极跟营运、投研起得联系，密切关注建筑实际使用功能可能会发生的变化，或者原设计本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及时地发现问题，提前纠正，以此来降低工程成本。
3.4.4.对合同管控：项目规定各工程师每日必须认真仔细解读合同条款、施工范围、计价原则，找出一个合同存在的问题出来，抓好合同管理的攻与守，在合同执行期间密切注意合同的进展效果，以防止被对方索赔。
3.5.施工过程阶段的成本管理
项目施工阶段成本管理是施工项目全过程控制的关键环节，因此，应认真分析、对待项目施工过程中的技术问题和经济问题，用一套切实可行的办法，最大限度控制项目成本，以获取最大的经济效益。
3.5.1.工程文档的管理：项目要求资料员做好合同、合同协议、经常性的工地会议纪要、工作联系单、签证单、变更单、技术核定单、图纸会审纪要、施工方案、请款单、图纸等日常性管理工作，这些作为合同内容的一种延伸和解释，必须完整保存，同时建立档案和管理台账，以便查阅。
3.5.2.对工程变更进行跟踪分析：因F2-4项目施工图版本多，项目要求各专业主管工程师必须核查设计变更收发时间、版本、图纸变更内容是否跟原施工图相符合，并核出变更跟原图纸存在有多大的差异性，作判断有无变更的必要，预算组则对其变更估算出造价的增减值，并根据施工现状，判断变更下发的时间在施工前还是施工后，若在施工前下发，则不引起二次投入。若施工后下发的变更，则做好该施工节点的同期记录，计量引起的损失，是否要追究设计责任并备案。集团规定委托、指令、变更、签证发放、审批规范化，直接委托造价不大于目标成本的10%。
3.5.3.对施工方案比选：项目要求各专业主管工程师对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。
3.5.4.材料的成本管理与控制：工程项目所需的材料成本控制分两种：
3.5.4.1甲供材料的控制：在进行甲供材料招标时，建议合约部在订货时，材料的质量、规格、型号一定要满足工程的功能要求和项目工期要求。同时应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定材料进场的时间、批量和批次，尽可能降低成本。
3.5.4.2.乙供材料的控制：把控进场材料品牌与合同要求一致，并检查进场材料是否合格，满足合同规定的质量要求和设计要求。
3.5.5.对现场的美化管理;我部要求施工现场要保证干净、卫生、平整且硬地化，文明化、标准化，通过美化施工现场管理手段，来吸引小业主参观考察，给项目营运期带来经济效益，为项目增值。
3.5.6.对工程质量的管理：我部要求每天跟踪检查项目工程质量，着重对照蓝图检查承重结构的钢柱及钢筋数量、直径、搭接长度、布筋是否符合设计要求，检查混凝土的强度等级、振捣及养护情况，监督防止施工单位偷工减料，偷改改进设计。并合理地在满足质量验收标准的前提下，控制各种质量检测数量，以降低检测检验费用。比如F2-4基坑检测由每天检测一次改为一周检测一次。就大大降低了工程成本。
3.5.7.对施工现场的安全管理：项目部规定每天下午组织由监理工程师、施工单位、项目工程师组成的安全巡查专班对工地的安全情况进行全面的检查，以确保项目安全，从而降低项目风险。
3.5.8.对现场签证的管理：现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃，引起工程成本失控。严格现场签证管理，要求工程技术人员与工程经济人员相互配合，不仅做到“随做随签”，按集团制度办理现场签证，现场签证造价不得超过11.95元/平方米，总费用不得超过 70.76万元，但我部力争将签证费用控制在以下指标内：
费用≤土建、幕墙总造价的3‰
≤机电总造价的1﹪
≤装修总造价的2﹪
≤其他工程总造价的1.5‰
因此我部还应该做到以下几点：
3.5.8.1.建立严格的签证奖惩制度：所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、业主代表四方共同签字方为有效。预算组人员应该认真做好签证工作，严格把控签证关。当预算组送审签证预结算部二审结果，与项目部预算组送审价不一致时，双方进行对数。如|（送审价-对数结果）/送审价|10%，则对项目部预算组予以罚款，同时对预结算部予以奖励。罚款/奖励额度=（|送审价-对数结果|-送审价*10%）*3%。
3.5.8.2.时间管理：签证事件发生时间的准确是签证准确度的基础，也是基本要求之一。因此签证管理要保存好设计变更通知、施工图纸、会议纪要、通知单、停工令、图纸答疑、工程联系单、开工报告、人材机进出场报告、材料信息、国家关于计价取费或者收费标准、建设文件等反映每一起始事件的信息到达对方的时间或者发文里公认的有效时间。有了一手的准确时间，才能计算出有效时间内产生的准确经济价值。
3.5.8.3.签证用语管理：签证用语要准确表达签证的实际目的，用词要标准，正确。不能模棱两可，更不能含糊不清。做到一事一单，不要一份签证单中写入几件不同的签证事件。
3.5.8.4.签证成立必须要有原始依据：举证要正确，目的要明确。资料记载或附件要详细、齐全、真实。调查有无设计变更、有无建设方主管指令。未经建设方、设计方及监理方许可，承包方自己随意改动引起的经济补偿事件。不予以签证。
3.5.8.5.签证文档的管理：必须由专人保存完整签证原始文件，严防承包商涂改或调换签证文件。
3.5.8.6.签证编号管理：建立签证编号本，按照专业、承包单位分类有顺序有标准的统一编号。防止签证重复，以便备查。
3.5.8.7.签证人品管理：负责签证受理人员要思想品质端正，严禁以少签多、高估冒算、巧立名目、弄虚作假地给予高额签证，并从中谋取回扣。不要胆小怕事地迫于承包商的淫威给予假签证。也不要故意刁难承包商，一定要本着造价员应有的公平、公正、公开、守法、合理的职业道德实事求是地处理签证。
3.5.8.8.提高签证专业知识：预算组专业知识要精益求精，要求既要懂造价工程知识，也要熟悉施工知识。这样才能防止漏算、冒算、多算、重复算或者少算。
3.5.8.9.签证文化素养管理：签证受理人员也要有一定的文化素养，要有准确解读建设法律法规、造价计价规范、计价工具、合同文件、签证文件的能力和批阅文件的能力。要知道在解读错误的前提下所做任何工作都是白费的。
3.5.8.10.签证权限管理：驻场签证人员一定要明确自己的签证权限。对于签证单所涉及的专业范围权限、费用大小权限一定要作一个初步评价。一定要是在授权范围内执业。非执业范围内的必须提请高层领导派相关该执业范围的授权人员受理，或协同受理。签证权限分8 种：
3.5.8.10.1.变更或签证单，主动变更费用金额≤5万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理直接终审，报预算部、成本管理部备案。
3.5.8.10.2.变更或签证单，主动变更费用5万＞金额≤15万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，项目中心副总裁终审、报成本管理部备案。
3.5.8.10.3.变更或签证单，主动变更费用金额＞15万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，成本管理部三审，合约中心副总裁四审，项目中心副总裁五审、行政总裁终审。
3.5.8.10.4.变更或签证单，累计签证超过单项合同额的10%且累计金额超过100万的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，成本管理部三审，合约中心副总裁四审，项目中心副总裁五审、行政总裁终审。
3.5.8.10.5.变更或签证单，被动变更费用金额≤1万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理直接终审，报预算部、成本管理部备案。
3.5.8.10.6.变更或签证单，被动变更费用1万＞金额≤5万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，项目中心副总裁终审、报成本管理部备案。
3.5.8.10.7.变更或签证单，被动变更费用金额＞5万元以内的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，成本管理部三审，合约中心副总裁四审，项目中心副总裁五审、行政总裁终审。
3.5.8.10.8.变更或签证单，累计签证超过单项合同额的10%且累计金额超过100万的款项，由预算组计量，项目总经理一审，报预算部二审，成本管理部三审，合约中心副总裁四审，项目中心副总裁五审、行政总裁终审。
3.5.8.11.签证程序管理：施工单位报签证经监理人员审核后，报甲方工程组、预算组审核，项目老总审批后再由项目文员送预算部、成本管理部复核交项目中心总裁、行政总裁审批后下发备案。项目部预算组负责签证结算、竣工结算的一级审核，预结算部负责二级审核，成本管理部抽取10%进行三级审核。
3．5.8.12.签证信息库管理：建立建筑材料信息库、建设工程市场管理法律法规信息库、省地市各税费取费标准库、各材料厂商供应材价库、各省地市各类工程造价指标库、各省地市物价信息库、本单位各类工程各年份造价指标库等信息是实现快捷、准确签证的必备工具。
3.5.8.13.签证主动控制管理：组织各专业看图，找出设计存在的漏洞、错误，在施工单位未进行本项施工工作前，及时弥补设计缺陷或设计跟使用功能不对口的错误。提前下发变更图纸。避免产生拆改等二次投入，引发不必要的签证。
3.5.8.14.反签证管理：不定时派专业造价人员抽查施工质量、进场材料质量，对照图纸和合同文件检查合同落实的情况是否合同要求的质量标准、图纸相符。如果不相符合就应该按照合同给予反签证。
3.5.9.成本分析： 项目要求各施工单位进度报告提供了每一月实际完成的工程量、工程成本实际支付情况等重要信息。送交我部核对确认，我部则通过实际情况与成本计划相比较,找出二者之间的差别,分析偏差产生的原因,从而采取措施改进以后工作。
3.5.10.实行同期记录管理：项目要求每一个变更发出以后，必须做好施工现场同期记录。以防施工单位盲目索赔等。同期记录要求施工单位提前一日发通知给监理单位、我部工程组、和预算组组长，预算组组长及时打电话或发短信通知预算部老总派相关专业预算工程师下现场，再由预算组人员偕同预算部人员、工程组人员、监理工程师、施工单位预算人员、工程组人员见证并拍照，当场对现场实际情况进行手写文字描叙，签名并注上时间。同期记录必须是在造成二次投入的时候发起，所以应附上经监理方、甲方工程组、预算组、预算部、施工单位签字确认的拆改前和拆改后成型的图片。以备用于签证依据。
3.5.11.工程索赔的控制：所以我部会议决定，每日下班前，各专业写好当日的施工日志，描叙好现场人、材、机的数量、事情起始末的时间原因及过程，并记录号当日夜间需要值班工程师跟进的事情。夜间值班人员也在下班前记录好夜间值班的情况，明日需要继续跟进的工作。以便遭遇工程项目施工过程中,由于现场条件、气候环境的变化、标书、施工说明、图纸中各种错误以及其它原因导致的工作量、工期、工程造价的变化,造成的成本超支引起索赔时，分析索赔是否成立，若成立，应该给予多少赔偿。
3.5.12.进度款的控制：我部工程组和预算组根据项目实际进度，严格将进度款的开支范围控制在合同成本范围内。严格按合同和请款流程进行审批工程进度款：主要控制手段如下：
3.5.12.1审查进度月报：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；我部工程组、预算组会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料后确认其实际完成进度；
3.5.12.2.审查请款资料：施工单位再根据已经确认的进度量计算工程价值，按照合同约定的进度支付条款申报请款资料，进度请款资料中必须附上工人工资支付证明文件，确保工程款用于优先发放工人工资，以防挪用。
3.5.12.3.审核进度款：进度款经监理人员、甲方工程组、预算组人员审核后，报集团会计部、质安部、预算部、成本管理部门复核工程价值量；经财务部门审核后报项目中心总裁、行政总裁审批后，由财务部通知项目部，项目部再通知施工单位开具好领款税票到财务部领款，财务部按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3.5.12.4.核对以往支付台账：财务部在支付进度款时，应该按照合同约定的时间扣减预付备料款、代垫款项费用和由我司代付的劳保金、淤泥排放费等债权、债务。
3.5.12.5.核对计划值跟实际值，坚持总额把控原则：工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
3.6.竣工结算阶段的成本管理
3.6.1.组织竣工结算班组：由具有实践经验，又有相当专业知识、充分发挥预结算工作职能作用的预结算人员组成。
3.6.2.建立严格的预结算审核奖惩制度：详见5.12.1.建立严格的签证奖惩制度
3.6.3.制定初审—专审—定案等三审预结算审批流程运行程序：详见5.12.11.签证程序管理
3.6.4.结算依据管理:审查承包商结算依据的真实性，完整性是结算的首要工作。结算依据有：(1)招投标文件；（2）图纸答疑；（3）中标通知书；（4）施工承包合同或补充协议,（5）图纸会审记录；（6）开、竣工报告书; (7) 设计施工图及竣工图; (8) 设计变更通知书; (9)现场签证记录; (10) 甲、乙方供料手续或有关规定; (11) 采用有关的工程定额、专用定额与工期相应的市场材料价格以及有关预结算文件等。（12）已审批的索赔报告文件。（13）由监理单位签发、项目主管签字的工程结算许可证。结算依据不合格不予受理的有：（1）没有签订合同的工程项目。（2）工程项目中质量不合格的部分。（3）未经项目管理机构验收核实（或无计算依据）的工程量、工程价。（4）无监理工程师、建设方签字签章认可的签证文件和索赔文件。各类预结算的编制依据，应按如下顺序：
a)合同及合同附件、招标文件等。
b)法律、法规、标准规范。
c)事实（预结算人员亲眼所见或亲自了解的市场标准）。
d)乙方送审文件的程序是否严谨。
3.6.5.结算资料控制：审查结算资料是否提交齐全、是否真实、是否合乎结算要求不仅牵涉到是否受理结算的关键问题。而且也影响到最终结算金额的大小。
3.6.6.利用微机电算实现高效率化：我部预算组利用微机编制工作预结算，可提高工程预结算编制速度，缩短预结算编制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的数字计算、套用定额和费用计取上出现的各种差错，相应提高预结算编制的准确性;节约人力和时间，使预算人员有更多的时间和精力进行基础资料的搜集、整理、分析和研究，从而大大提高工作质量。
3.6.7.对送审工程竣工结算的控制
3.6.7.1.合同履行完毕或竣工验收合格后，由项目部工程组向供方发放【结算通知书】，供方负责编制报送竣工结算书及结算资料至项目部，项目部工程组审核以下相关资料并汇总后分类填报【结算交接单】。
3.6.7.1.1.合同工期的完成情况。
3.6.7.1.2.工程质量情况判断。
3.6.7.1.3.现场签证单、技术核定单和变更台帐的比较核对。
3.6.7.1.4..设备、材料数量统计。
3.6.7.1.5.工程款支付情况的确认。
3.6.7.1.6甲方索赔资料的整理统计；甲方索赔资料包括但不限于减帐指示、信函、备忘录、声明等；索赔类别包括减帐、漏做工程、质量不合格工程、拖期、扰民、闹事、员工停工、不配合工作、不协调、偷工减料、代替品等。
3.6.7.1.7.审核确认后的竣工图纸。
3.6.7.2.项目部预结算组审核各责任部门所报送竣工资料及结算交接单无误后，按施工合同、变更、现场签证等经济资料安排项目的工程竣工结算。项目部预结算组须及时编制结算书。结算资料包括但不限于以下内容：
3.6.7.2.1.招投标文件有关资料。
3.6.7.2.2.工程施工总、分包合同、补充合同或施工协议书。
3.6.7.2.3.工程竣工全套图纸（土建、安装等）。
3.6.7.2.4.设计变更图纸、签证单、技术核定单、图纸会审交底纪要。
3.6.7.2.5.施工组织设计。
3.6.7.2.6.施工过程中双方签证资料（甲方认可的）。
3.6.7.2.7.地质勘探报告。
3.6.7.2.8.甲供材料设备清单。
3.6.7.2.9.开箱验货单、材料入库单。
3.6.7.2.10.施工形象进度月报表。
3.6.7.2.11.水电费。
3.6.7.2.12.开竣工报告。
3.6.7.2.13.隐蔽工程验收资料。
3.6.7.2.14.桩基资料。
3.6.7.2.15.场地三通一平资料。
3.6.7.2.16.混凝土级配单。
3.6.7.2.17.其他。
3.6.7.3.项目部预结算组根据编制的结算书、【结算交接单】及其他经济资料对结算申请进行初步核定，填写【竣工结算造价确认书】并由项目部总经理签字确认。
3.6.7.4.项目部填写【工程结算审批表】，按照【授权手册】完成审核/审批。
3.6.7.5.结算过程中各级结算审核机构部应注意以下事项：
3.6.7.5.1.结算的工程量核实，不清之处或需要现场核实的，由预结算部组织、相关责任部门配合到工地现场进行实地测量核实并确认。
3.6.7.5.2.结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行。结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理定价进行确定。
3.6.7.5.3.复核变更签证，有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。
3.6.7.5.4.现场签证应当具备甲方现场负责人签字及有效盖章、变更确认单，二者缺一，不得进行结算。
3.6.7.5.5.材料价差严格按材料限价调整。
3.6.7.5.6.按工程合同确定的结算方式计算结算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等（以上各项以下简称各类奖罚）费用的计算、扣除。（总承包工程此项内容在工程清算中进行）。
3.6.7.6.其他结算规定
3.6.7.6.1.结算书由项目部预算组统一编号，并负责签字盖章，编号格式为：
××× － ×× － ××× － JS － 00
1（原合同编号） （结算缩写）（编号）
3.6.7.6.2.各责任部门必须依据审批通过且盖章生效后的结算书，按照合同及结算规定进行结算申请、支付。未经审批的结算，财务部将不进行支付。
3.6.7.6.3.对三方协议的结算付款，要求有三方签字盖章认可的结算书方可支付结算工程款。
3.6.7.6.4.结算资料需具有100％的可复查性，并随同 “结算审批单” 流转。 结算手续完毕后，所有结算资料由成本管理部统一编号存档。
3.6.7.6.5.工程结算分析：竣工结算完成之后，对典型工程案例，成本管理部、预结算部应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，并总结项目目标成本控制的经验和教训。
3.7.动用前准备阶段成本管理
3.7.1、动用前准备阶段的投资控制
3.7.1.1 编制本阶段资金使用计划,并控制其执行,必要时调整计划;
3.7.1.2 进行投资计划值与实际值的比较,提交各种投资控制报告;
3.7.1.3 审核本阶段各类付款;
3.7.1.4 审核及处理施工综合索赔事宜;
3.7.1.5 参与讨论工程决算中的一些问题;
3.7.1.6 编制投资控制总结报告。
3.7.2、动用前准备阶段的进度控制：进度和成本是相连的，进度的缓慢直接影响成本的大小，进度在项目体现为时间成本，进度快，时间短，则成本小。进度拖得越缓慢，资金占用的时间就越长，成本也就越高。进度控制应从以下两点着手：
3.7.2.1 编制本阶段的进度计划,并控制其执行,必要时作调整;
3.7.2.2 提交各种进度控制总结报告。
3.7.3、动用前准备阶段的合同管理：合同是预结算的依据，也是索赔的解释性文件。合同管理的好坏，直接影响成本的大小。合同管理应该从以下方面着手：
3.7.3.1 进行各类合同的跟踪管理,并提供合同管理的各种报告;
3.7.3.2 处理有关工程索赔事宜,并处理合同纠纷;
3.7.3.3 处理合同中的未完事项。
3.7.4、动用前准备阶段的信息管理：信息是无形价值，往往给项目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控应注重以下几方面：
3.7.4.1 进行各种工程信息的收集、整理和存档;
3.7.4.2 提供种类工程项目管理报告;
3.7.4.3 督促项目实施单位整理工程技术资料;
3.7.4.4 组织提交竣工资料;
3.7.4.5 组织编制重要设施的使用及维护手册。
3.7.5、动用前准备阶段的组织与协调费用管理
3.7.5.1 组织和协调参与工程建设各单位之间的关系的费用控制
3.7.5.2 向各政府主管部门办理各项投入使用事项费用控制
3.7.6.物业人员培训的成本管理
3.7.7.剩余甲供材料物资的处置
3.7.8.组织各种仪式及活动的成本管理
3.8.保修阶段的成本管理
保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。
3.8.1.划分责任界限：作好建筑物的使用说明书和保修书，分清项目部、物业管理部和用户各方应承担的保修责任、费用、范围、期限，杜绝非项目部自身责任所发生的保修支出。
3.8.2.采取一次性扣留保修金：根据实际工程质量，对保修事项及其费用有充分的预计，合理预计可能发生的维修费用，留足保修费用。并做出保修计划，以此作为保修费用的控制依据。
3.8.3.严格工程结构验收、装修验收及总体验收：“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业部门同时签署；原则上提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修、赔偿费用不得超过5元/m2.
3.8.4.处理好遗留工程质量问题：凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
第9篇：房地产成本控制制度丹东永同昌建设发展有限公司 成本控制、预决算管理制度
第一节 总则
1.为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团公司成本管理的要求，制定本制度。
2.成本管理应以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作方法，提高经济效益为目的。
3.成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理体系，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
4.成本控制的主要工作是：建立成本的事前预测、优化，事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，逐步提高集团公司投资的效价比。
第二节 开发成本的控制
一、前期环节的成本控制
1.进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。
2.根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。
3.新项目立项时向集团公司提交详细的《可行性研究报告》，并经集团公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
（1）成本费用估算、控制目标及措施；
（2）投资及效益的测算、利润的体现及安排；
（3）税务环境及其影响；
（4）资金计划；
（5）《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
（6）投资风险评估及相应的对策；
（7）项目综合评价意见。
4.若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新立项。
5.招标或拍卖项目的竞价不得突破集团公司批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
6.招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团公司法律部门审核后正式签署。
二、规划设计环节的成本控制
1.规划设计单位的选择由集团建筑研究院统一负责，同时遵循以下原则：
（1）能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；
（2）需委托设计院进行的规划设计工作，原则上应采取招标方式，择优确定。
2.总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如初步设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制项目的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3.施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4.设计单位在设计时，若无特殊技术要求，不得指定施工或材料供应单位。
5.设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
三、施工招标环节的成本控制
1.除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。
2.主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
3.应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
4.同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
5.零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。
6.为防止投标过程中个别投标单位串标，集团监察部门，有权酌情否决个别单位参与投标；为保证投标过程中充分体现市场竞争，集团成本部门有权推荐一家符合投标资格要求的单位参与投标。
7.垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
8.施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
9.集团应建立健全施工队伍档案库，跟踪评估其资信、技术力量。
10.出包工程应严禁擅自转包。
四、施工过程的成本控制
（一）现场签证
1.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由集团成本控制中心统一制定。
3.现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4.凡实行造价大包干的工程项目，取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。
5.需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理和甲方有关负责人批准后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。有关设计变更的审批权限由集团公司建筑研究院统一制定。
（二）工程质量与监理
1.项目监理由集团监理部统一派人员负责，若确需要委托监理单位的，应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防止再发生事故的措施，明确事故责任并督促责任单位，按照集团公司认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3.应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。
（三）工程进度款
1.原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2.工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；
（2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
（3）预算合同部整理复核工程价值量；
（4）按集团公司有关资金支出审批制度规定的程序批准后予以付款并登记付款台帐。
3.应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4.工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
五、工程材料及设备管理
1.项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
（1）甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余材料和设备实行乙供；
（2）实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
2.应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
3.甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；
（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
（3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
（4）售后服务和信誉良好的供货商。
4.工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
5.《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
6.由成本控制中心建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，保证材料采购过程的公正、公开。
7.对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
8.材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，预算部门同意，领导批准。
9.甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证、我方工程管理部门的验收检验证明、结算清单，经预算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
六、竣工交付环节的成本控制
1.单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2.设计、工程、预算、销售和物业管理公司必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。
3.凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
4.工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。
5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6.甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围内的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担，并及时取得乙方的确认签章。
七、工程结算管理
1.工程竣工结算应具备以下基本条件：
（1）符合合同（协议）有关结算条款的规定；
（2）具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；
（3）项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；
（4）工程遗留问题已处理完毕；
（5）施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。
2.工程结算要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准，对于施工单位提供的设计变更和现场签证，在复核无误基础上也可作为参考。
3.“点工”必须按照定额价计取、结算，集团成本控制中心另行有规定的按规定执行。
4.预算合同部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。
5.编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项等。
6.预算合同部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。
7.在预算合同部提供的结算资料基础上，财务中心应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同审核并决算。
八、其他环节的成本控制
1.在项目开发经营计划的基础上，应注意加快项目开发节奏，尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；应尽最大努力加速销售，减少现房积压时间，减少利息费用等成本。
2.各子公司应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
第三节 营销成本的控制
1.项目通过集团公司立项听证会后，企划营销中心应在《可行性研究报告》基础上，结合市场制定合理、经济的营销方案和相应的预算。
2.营销方案和预算应先上报集团公司营销方案听证会审定通过后方可实施。
3.销售前期，集团企划营销中心应根据营销方案制定详细的营销费用支出计划报计划成本部。
4.售楼处和样板间的建设装修，以及策划、推广、销售等需要外包的工作必须通过有三家以上投标单位的招投标择优选择，有关程序参照工程招投标程序。
5.正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算部门拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报集团公司决策层通过。
6.销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报集团公司决策层批准后方可实施。
7.严格控制销售现场的费用支出，属于代理单位的花费必须由代理单位自行负担。
8.制定合理、经济、有效的佣金管理制度，并严格执行。
第四节 管理成本的控制
1.制定明确的战略发展规划，并根据战略发展规划分析业务，设置好内部组织框架，合理配置人力资源、最大限度地减少人力资源浪费。
2.树立“人力资本”观念，精选人才，善待人才，从根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度体系，避免人才流失给公司带来损失。
3.逐步形成一套科学、文明的企业文化体系，以文化力弥补日常管理中的缺陷和不足，为企业增效减支。
4.实施全面计划管理，避免因工作缺乏计划性给公司带来不必要的开支。
5.应提炼集团公司核心房地产开发业务，发挥管理优势。对于核心业务以外的一些延伸业务，应尽量采取外包的形式委托市场专业化公司去执行，以提高集团公司核心业务的专业化水平，同时降低不必要的日常管理开支；对于集团内已有的一些核心业务以外的延伸业务机构，可逐步将其独立核算，推向市场，参与市场竞争。
6.建立并执行高效的薪酬、福利制度，并帮助员工做好个人职业发展规划；建立健全日常办公用品的采购制度，对于大宗办公用品应统一由招标采购部招标采购。
第五节 财务成本的控制
1.严格执行集团公司《资金管理制度》，建立“内部银行”，统一调度资金，高效使用资金。
2.全面执行资金计划制度。
3.严格把握付款和收款进度，有关部门应认真研究相关经济合同，杜绝超进度付款和延迟收款的情况。
4.集团财务中心要合理制定融资方案，包括融资品种、融资渠道的选择，融资成本方案等，以最小的资金成本融通资金。
5.及时做好销售回款工作，包括欠款催缴和按揭贷款办理。
第六节 税金的筹划
1.在依法纳税的前提下，对集团公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，有效降低税收负担。
2.财务中心应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。
3.应保持对国家有关法规政策的了解，处理有关政策性问题，争取更多的优惠政策。
第七节 经营成本和物业管理成本的控制
1.工程项目确定以后，从事后期物业经营或物业管理的单位如果条件许可，应尽可能派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，便于今后进行管理。
2.工程竣工后，在维修保养期间，物业经营或物业管理单位发现工程质量等问题时，应及时向开发单位工程部门反映，由开发单位工程部门责成施工单位及时修缮。
3.设备和大量原材料、用品的采购由集团招标采购部统一招标采购，有关招标事宜由集团招标采购部统一规定；到货时由保管部门、使用部门及其它相关单位或人员共同参加验收。
4.要针对项目、业务的具体情况制定合理的操作程序和标准，在保证服务质量的前提下，降低原材料消耗、尽可能提高产出率、减少浪费。
5.分析业务，确定合理的日常原材料、消耗品库存量，减少因积压或断档造成的损失；严格仓储和发放管理，明确管理责权。
6.要加强能源费用的控制，积极寻求节能的新方法，制定行之有效的节能具体措施，并加强对节能措施执行情况的检查督促工作。
7.测算物业经营和物业管理成本，合理确定各项收费标准，并及时收回各项经营收入。
8.物业经营和物业管理是劳动力密集型行业，人工成本控制是相当重要的成本控制工作，应认真分析业务需要，提炼工作程序，合理设置岗位，限定人工工资标准。
9.对其他可控成本费用（如办公费、电话费等）进行严格控制，定期分析，对于异常的费用要找出原因，及时改正。
10.各物业经营和物业管理单位应安排专职或兼职部门负责安全工作，确保经营管理工作安全。
强调全面服务质量管理，不要因为成本控制而降低服务质量，以增强集团公司整体的品牌效应。
第八节 附则
1.本制度适用于集团所属的各中心、部门和子公司。各中心、部门和子公司应根据本单位的具体情况和业务特点，结合本制度的要求，制定相关的成本管理制度或细则，并在实际工作中不断完善。
2.本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团成本管理的有关规定执行。
3.本制度由集团财务中心、成本控制中心负责解释，并由财务中心根椐集团公司成本管理的需要进行修订和完善。
第10篇：房地产成本管理培训成本管理培训
第一部分、成本体系建设
1、成本体系建设的必要性（立宪、规范）案例：万达成本制度的建立
2、对万达成本管理中的几个重点体系的介绍
2.1、招评标管理
招标层级分类：
一、二类、地方类招标合格供方品牌库（实例）
招标文件范本（实例）
综合评标法（实例）
评标模板（实例）
2.2结算管理
对施工单位的约束
对结算成果差异的处理措施
2.3奖惩细则
处罚法则
2.4案例分析：上海万达某广场复盘招标及结算分析
第二部分、前期成本测算
3、前期成本测算的重要性
对业态的合理选择
了解盈利水平，赚多少
了解现金流水平
4、前期成本测算模版（实例）
标杆企业成本测算表
标杆企业成本测算表组成讲解
5、如何进行前期成本测算
5.1前期成本测算介入的时间点
拿地和概念设计任务书下达前
深化设计出施工图前
5.2成本与相关部分的配合
成本与设计的配合；
成本与工程的配合；
成本与开发部的配合；
成本与营销部的配合；
成本与招商部的配合；
成本与项目发展部的配合；
成本与财务部的配合。
5.3案例：
上海万达某广场成本的测算；
海口某超高层项目成本的测算。
第三部分、动态成本的控制
6、成本超支预警及处理
成本超支的操作要点
成本超支的处理流程
7、实例分析动态成本的编制办法
实例1：上海江桥万达广场的动态成本编制
实例2：上海周浦万达广场的结算复核编制
第四部分、拆迁补偿成本
8、实例分析拆迁补偿成本的编制办法
实例1：北京某大型拆迁项目拆迁补偿成本的投标文件实例2：深圳某拆迁项目的拆迁补偿成本的编制
9、实例分析拆迁补偿合同的编制要点
实例1：深圳某拆迁项目的合同要点分析